作 者丨李愿
2月10日，21世紀經(jīng)濟報道記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，近日相關部門下發(fā)了關于城市商品房預售資金監(jiān)管的相關意見。據(jù)了解，該文件與1994年發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規(guī)定最大不同之處在于明確對預售資金的規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，進而有利于規(guī)范預售資金的使用，夯實地方相關部門的監(jiān)管責任。
最新文件明確預售資金監(jiān)管額度由市、縣級住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。
在知名房企事件之后，部分地方政府對于預售資金存在過度監(jiān)管的問題，上述文件將對這些行為進行矯正，有利于幫助一些資金面臨困難的房企緩解資金流狀況。
預售資金迎全國統(tǒng)一規(guī)定
1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，“商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，同時“省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則?！?/p>
中泰證券首席固定收益分析師周岳表示，從預售資金監(jiān)管來看，由于沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，意味著在預售資金監(jiān)管方面，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路，即各地區(qū)基本會出臺相應的“預售資金監(jiān)督管理辦法”和“預售資金監(jiān)督管理實施細則”，導致各地預售資金的管理方式差異較大。
從各地實際情況來看，部分地區(qū)對預售資金進行全額監(jiān)管，部分地區(qū)是重點資金監(jiān)管，知名房企事件之后出現(xiàn)了預售資金0撥付的情況。最新文件將預售資金進行全國統(tǒng)一規(guī)定后，預計部分地區(qū)執(zhí)行過嚴的情況將會有所改善，釋放出部分資金。
據(jù)了解，最新文件明確，項目預售款包括定金、首付款、購房款等，均需全部存入預售資金監(jiān)管賬戶，確保?？顚Ｓ糜陧椖拷ㄔO、施工款等相關支出。
而對于預售款的撥付進度，文件明確要根據(jù)工程建設進度來進行，具體由住房城鄉(xiāng)建設部門確定。同時，新文件要求加強信息共享，商業(yè)銀行按照三方監(jiān)管協(xié)議加強賬戶監(jiān)測，定期和住建部門做好對賬。
上述規(guī)定有利于改善此前各地監(jiān)管部門對于監(jiān)管賬戶監(jiān)管責任不清的問題，督促市、縣級住房城鄉(xiāng)建設部門履行預售資金的監(jiān)管職責。
多地優(yōu)化預售資金監(jiān)管
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，2021年下半年以來因房企資金鏈緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現(xiàn)，使得預售資金監(jiān)管開始引起重視，隨后包括北京、成都等多個地區(qū)發(fā)布了預售資金監(jiān)管新規(guī)。
如2021年11月4日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部（北京）發(fā)布的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂）公開征求意見稿顯示，要確保預售資金“管好不管死”。
安信證券首席固定收益分析師池光勝總結認為，北京預售資金新規(guī)側重于“優(yōu)化”條款，方向有“松”有“緊”：一方面，部分條款收緊，包括明確重點監(jiān)管資金下限，強調(diào)定金需直接存入監(jiān)管賬戶，提出對風險項目實施封閉管理等；另一方面，部分條款放松，包括允許開發(fā)企業(yè)按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，縮短放款時限等。
對于上述最新文件提到的預售資金監(jiān)管額度方面，北京規(guī)定，在項目重點監(jiān)管額度每平方米不得低于5000元限值的基礎上，各區(qū)可根據(jù)開發(fā)企業(yè)“三線四檔”管理，綜合企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素確定各項目重點監(jiān)管額度。
不過據(jù)周岳總結，各地商品房預售監(jiān)管額度的確定方式不同，目前主要包括以預售款總額為基準、以工程造價總額為基準、以每平方米的建造成本為基準等幾種模式。
而2021年11月3日成都發(fā)布的《關于進一步明確商品房預售款監(jiān)管有關事項的通知》提出，出現(xiàn)重大經(jīng)營性風險的預售商品房項目，納入?yún)^(qū)（市）縣重點監(jiān)管，指定單位另設監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴格監(jiān)督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。
“近年來北京、成都等地都對商品房預售資金監(jiān)管政策進行了優(yōu)化，細化了預售監(jiān)管資金的額度與留存比例，并且越來越多的城市允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監(jiān)管，緩解企業(yè)的資金鏈壓力。”周岳表示。
社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立此前也在21世紀經(jīng)濟報道撰文表示，在預售資金管理方面，各地采取有效措施提高資金使用效率，既要從嚴監(jiān)管預售資金，防止出現(xiàn)項目爛尾，又要考慮到目前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)實情況，部分地區(qū)住房監(jiān)管部門進行了積極的探索。
房地產(chǎn)業(yè)接連迎利好
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”后，這是房地產(chǎn)業(yè)再次迎來利好。
去年12月，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目。
隨后央行、國資委組織房地產(chǎn)領域的優(yōu)質大型民企以及央企、國企開會，傳達了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，并購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目的政策導向。此外，央行、銀保監(jiān)會也組織主要銀行開會，推動銀行積極穩(wěn)妥推進并購貸款業(yè)務，同時對于出現(xiàn)風險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。
2月8日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
接近監(jiān)管層人士表示，上述《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號，有利于推動《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》關于加大金融支持保障性租賃住房有關要求的具體落地，有助于支持我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。