編者按：中國(guó)房地產(chǎn)處于大開發(fā)和大資管兩個(gè)折疊的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代，在新經(jīng)濟(jì)下，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、大數(shù)據(jù)如同水銀落地，無孔不入。樂居財(cái)經(jīng)推出《重構(gòu)2022》對(duì)話，與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)鏈條中的決策者，一起思考新時(shí)代下的新課題。本期嘉賓：萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮。
撰文 | 嚴(yán)明會(huì)
三年前的秋天，萬科的內(nèi)部會(huì)議上，殷紅醒目的三個(gè)大字顯得格外刺眼。“活下去”，萬科的驚天一語拉響了地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)警報(bào)。
2021年，口號(hào)照進(jìn)了現(xiàn)實(shí)，地產(chǎn)行業(yè)“雷”聲陣陣，房企密集調(diào)整架構(gòu)“瘦身”，逾八成房企未完成年度銷售目標(biāo)，數(shù)十家企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績(jī)首虧．．．．．．
危機(jī)已來，萬科的“警報(bào)”也隨之升級(jí)。
2022年1月9日，萬科的2022年年會(huì)上，董事會(huì)主席郁亮在總結(jié)發(fā)言時(shí)，第一句話就講道：“2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。”
郁亮給這個(gè)新時(shí)代命名為“黑鐵時(shí)代”。
希臘神話里，按希臘詩(shī)人赫西俄德的說法，“人類時(shí)代”劃分為五個(gè)階段：黃金時(shí)代，白銀時(shí)代，青銅時(shí)代，英雄時(shí)代和黑鐵時(shí)代。
黃金時(shí)代時(shí)，人類無憂無慮的幸福生活；進(jìn)入白銀時(shí)代，人類強(qiáng)壯但缺乏理智；此后的青銅時(shí)代和英雄時(shí)代，人類熱衷戰(zhàn)爭(zhēng)，變得勇敢而公正；黑鐵時(shí)代則一直延續(xù)至今，人類過著艱苦而悲慘的生活，社會(huì)秩序被打破，弱肉強(qiáng)食，人們靠欺騙掠奪財(cái)富。
地產(chǎn)的黃金十年已不可追，2014年王石提出了地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的觀點(diǎn)。
2019年萬科業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮曾言，“現(xiàn)在是白銀時(shí)代，等到青銅時(shí)代再轉(zhuǎn)型的話，就已經(jīng)晚了?！?/p>
言下之意，是地產(chǎn)白銀時(shí)代已近尾聲。彼時(shí)，即將進(jìn)入青銅時(shí)代，是地產(chǎn)大佬們的共識(shí)。
直到2021年底，旭輝控股集團(tuán)CEO林峰給青銅時(shí)代蓋了戳：“地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入青銅時(shí)代，是一個(gè)冰河期與寒武紀(jì)(76.590, -1.07, -1.38%)，要做好漫長(zhǎng)冬天的準(zhǔn)備。”
讓人始料未及的是，僅過了兩個(gè)月，以危機(jī)感為驅(qū)動(dòng)的萬科就直奔“黑鐵”。
在萬科2022年內(nèi)部年會(huì)上，郁亮用長(zhǎng)達(dá)五千字的發(fā)言，給這個(gè)新時(shí)代定了調(diào)。在郁亮看來，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。郁亮從戰(zhàn)略—機(jī)制—文化—組織—人，進(jìn)行了梳理和總結(jié)：
縮表出清是生死戰(zhàn)
外部環(huán)境的第一個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化。去金融化是一個(gè)必然的趨勢(shì)，也是痛苦的過程。
今年是背水一戰(zhàn)的一年，就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。縮表出清，就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。
今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。預(yù)判下來，新發(fā)展模式可以概括為一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)。一個(gè)中心，就是解決老百姓(43.420, -0.79, -1.79%)居住問題。三個(gè)基本點(diǎn)，或三個(gè)基本抓手，分別是房住不炒、租購(gòu)并舉和人—地—房的匹配。
一是房住不炒其實(shí)是“房住”和“不炒”兩個(gè)方面。對(duì)“房子是用來住的”這個(gè)方面，政策可能會(huì)略有放松。二是租購(gòu)并舉。租購(gòu)并舉固然對(duì)租賃住房是機(jī)會(huì)，但也意味著會(huì)分流買房子的需求。三是在新發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會(huì)有所改善。但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個(gè)現(xiàn)實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。
此外，還有兩個(gè)重大變化，一是市場(chǎng)分化會(huì)越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。萬科需要更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資。
擺脫黃金時(shí)代思維
當(dāng)組織面對(duì)市場(chǎng)萎縮后更加白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，沒有那么多資源和精力分散發(fā)力。
在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮的情況下，郁亮明確該“長(zhǎng)的可以“長(zhǎng)”，而且必須要“長(zhǎng)”，但該“消”的也要“消”。萬科共65位首席客戶官，現(xiàn)在精簡(jiǎn)到14個(gè)人，業(yè)務(wù)的此消彼長(zhǎng)必然伴隨著組織適配調(diào)整。
到了黑鐵時(shí)代，今年收入肯定是大幅下調(diào)。從黃金時(shí)代過來的，今天心須在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，一步到位建立新的錨定點(diǎn)之后再出發(fā)，否則擺脫不了黃金時(shí)代的慣性。
面對(duì)10%左右微利的行業(yè)，流程要再造。現(xiàn)在很多用成本加成方式的收費(fèi)模式都會(huì)被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉(zhuǎn)包的方式一定是不可行的。
好態(tài)度和責(zé)任心
幻想請(qǐng)超人是不可能的。今天缺少的，到底是所謂的能力還是將工作做好的態(tài)度？郁亮要求開除用照片去簽到證明自己下過工地的項(xiàng)目經(jīng)理。在郁亮看來，沒做好的公司，并不是沒有人，而是缺乏做好的態(tài)度和負(fù)責(zé)的精神。
社會(huì)上有很多熱門行業(yè)，比如元字宙、游戲、能源等，這些行業(yè)更容易通過用金錢激勵(lì)去找到合適的人，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)沒有這個(gè)出價(jià)能力了，只為金錢激勵(lì)的人也不適合在黑鐵時(shí)代的行業(yè)中工作。萬科能提供的機(jī)制是事業(yè)的舞臺(tái)、發(fā)展的機(jī)會(huì)，而不是單純的給錢。
背水一戰(zhàn)
“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”，郁亮特別強(qiáng)調(diào)了這八個(gè)字。
第一，是在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進(jìn)行，圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開，與之無關(guān)的工作都可以放一放，放在次要位置。
第二，要強(qiáng)績(jī)效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊(duì)伍里面選拔干部。
第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。
第四，在文化方面一定要紀(jì)律嚴(yán)明。
第五，省吃儉用、減少浪費(fèi)、營(yíng)造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時(shí)氛圍。
新鐵人三項(xiàng)
“敢拼就會(huì)贏”，郁亮最后總結(jié)了四句話：
只有敢打才能獲得一線生機(jī)。
很多時(shí)候說不會(huì)打，但不打就永遠(yuǎn)不會(huì)，只有打了才有可能會(huì)，這一點(diǎn)沒有選擇。
今天已經(jīng)沒有那么多力量和資源可以分散，所以必須合伙打。
最關(guān)鍵的問題，贏得下個(gè)春天，要以“特別好”為標(biāo)準(zhǔn)要求自己才可以。
三個(gè)要求指：
做專業(yè)高手、全能冠軍、長(zhǎng)跑勝將。一做專業(yè)高手，不要和自己過去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業(yè)中的標(biāo)桿比較。
二做全能冠軍，要開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，這也是萬科新的鐵人三項(xiàng)。
三做長(zhǎng)跑勝將。長(zhǎng)期堅(jiān)持、長(zhǎng)期堅(jiān)守做正確的事，不違反紀(jì)律。
郁亮直言，敢打、會(huì)打、愿意合伙打，就會(huì)贏，而且會(huì)贏得特別好。