記者 李永華 | 湖南報(bào)道
“春節(jié)以后，慢慢地有些客戶來(lái)看房了。過(guò)年前，那真是冷清，兩個(gè)月都沒(méi)成交一套房。”2月27日，長(zhǎng)沙的一位二手房置業(yè)顧問(wèn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
在新房市場(chǎng)，長(zhǎng)沙再次出現(xiàn)“日光盤(pán)”，單套成交價(jià)500萬(wàn)起步的某樓盤(pán)被一搶而空。
政策層面，全國(guó)多個(gè)城市釋放出地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)跡象。山東菏澤率先下調(diào)新房房貸首付比例至20%，此后，重慶、江西贛州、廣東佛山等多地先后下調(diào)首付比例。
同時(shí)，多地下調(diào)房貸利率。作為一線城市，廣州的動(dòng)向備受關(guān)注。據(jù)公開(kāi)消息，工農(nóng)中交建與郵儲(chǔ)銀行等六大行下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房貸利率從5.6%下調(diào)至5.4%，二套房貸利率從5.8%下調(diào)至5.6%。
多方利好消息的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否迎來(lái)小陽(yáng)春？
攝影：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊
不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)
“關(guān)于2022年的總體考慮。我們還是毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。2月24日，在國(guó)新辦舉行的推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)倪虹對(duì)今年房地產(chǎn)整體政策方向做出如上表示。
2021年下半年以來(lái)，多家房企先后出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，預(yù)期轉(zhuǎn)弱已是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大壓力。加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)成為今年地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)之一。
據(jù)媒體報(bào)道，同樣是在2月24日，保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)等10家房企債券發(fā)行人主動(dòng)公開(kāi)披露企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等信息。從公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，這10家房企無(wú)疑都是“優(yōu)等生”，資產(chǎn)負(fù)債狀況都相當(dāng)不錯(cuò)。
值得注意的是，此次主動(dòng)公開(kāi)披露信息并非信披制度的硬性要求，集體行動(dòng)更凸顯出喊話市場(chǎng)、提振信心的強(qiáng)烈信號(hào)。
然而，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者接觸的多家房地產(chǎn)企業(yè)人士坦言，當(dāng)前市場(chǎng)信心仍顯不足，預(yù)期偏弱。
“購(gòu)房者還是觀望的比較多，就算我們這個(gè)盤(pán)已經(jīng)降價(jià)到虧本銷(xiāo)售，買(mǎi)房的人還認(rèn)為會(huì)繼續(xù)降價(jià)?！焙夏硺潜P(pán)項(xiàng)目總經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
關(guān)于房地產(chǎn)整體判斷，行業(yè)排名第一的萬(wàn)科偏于悲觀。1月9日，在萬(wàn)科2022年會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮判斷，2022年，行業(yè)第一個(gè)特征是進(jìn)入縮表出清階段，而縮表出清就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)，要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。
郁亮還認(rèn)為，未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模開(kāi)始萎縮，并提出行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”。
對(duì)此，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森呼應(yīng)稱：“其實(shí)，這是一個(gè)形容或者一個(gè)比喻，現(xiàn)在對(duì)于很多已經(jīng)‘躺平’的企業(yè)來(lái)說(shuō)，估計(jì)連黑鐵時(shí)代也不是了?！彼€明確表示，建業(yè)集團(tuán)當(dāng)前的戰(zhàn)略是“少、小、好”，“不再追求規(guī)模的過(guò)快增長(zhǎng)”。
貝殼研究院認(rèn)為，2021年房企風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)，資本市場(chǎng)觀望情緒猶在，風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完全，市場(chǎng)信心未能全面修復(fù)。
1月的數(shù)據(jù)確實(shí)低迷，即便是龍頭企業(yè)，日子也不好過(guò)。
保利發(fā)展1月份銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)稱，1月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積185.76萬(wàn)平方米，同比減少11.73%；實(shí)現(xiàn)簽約金額283.02億元，同比減少34.29%。在2月24日發(fā)布的《關(guān)于公司債券注冊(cè)發(fā)行進(jìn)展及近期經(jīng)營(yíng)情況的公告》，保利發(fā)展表示，這些數(shù)據(jù)“與市場(chǎng)總體表現(xiàn)基本一致”。
保利發(fā)展的確是“與市場(chǎng)總體表現(xiàn)基本一致”?？硕鹧芯吭簲?shù)據(jù)顯示，1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。
“黑鐵時(shí)代”，市場(chǎng)加速出清與分化
市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的同時(shí)，2022年，各房企的償債壓力仍然不小。
身為央企，保利發(fā)展是各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異的龍頭。盡管如此，截至2021年三季度末，保利發(fā)展有息負(fù)債余額達(dá)到3410億元，其中短期借款49.99億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債520.12億元，長(zhǎng)期借款2471.47億元，應(yīng)付債券368.43億元。保利發(fā)展稱，“公司債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，資金管理能力較強(qiáng)，償債能力較高”。
貝殼研究院發(fā)布1月房企融資報(bào)告稱，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬(wàn)億元。而在融資端，2022年1月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約481億元，同比大幅下降70%。
壓力之下，各企業(yè)選擇出清，這方面的代表就是萬(wàn)科。郁亮說(shuō)：“不要再心存幻想，必須要快速、堅(jiān)決出清。”
出清的同時(shí)，是市場(chǎng)的分化。
住宅與非住宅在分化?！白≌€算好賣(mài)，剩下的都是商業(yè)?！遍L(zhǎng)沙某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
2月24日，湖南省全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作電視電話會(huì)議，湖南省住建廳廳長(zhǎng)鹿山表示，今年重點(diǎn)工作之一是加快非住宅去庫(kù)存。
2021年10月28日，湖南省住建廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》，從10個(gè)方面全力化解公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅庫(kù)存壓力——嚴(yán)格控制非住宅用地增量、加快盤(pán)活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應(yīng)、促進(jìn)非住宅商品房租售、鼓勵(lì)非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶使用成本、加大金融支持力度、建立監(jiān)測(cè)監(jiān)管平臺(tái)、落實(shí)屬地主體責(zé)任。
在住宅市場(chǎng)，剛性改善需求成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，中小戶型與大戶型一冷一熱?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙商業(yè)大平層與住宅大平層普遍熱銷(xiāo)，建筑面積普遍在200-400平米，個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)超1000平米的特大戶型，售價(jià)2萬(wàn)元/㎡起步。
多名置業(yè)顧問(wèn)均宣稱“越大越好賣(mài)”。這一現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在長(zhǎng)沙，北京、廣州、杭州等多地皆是如此。
區(qū)域的分化同樣明顯。湖南統(tǒng)計(jì)局《2021年湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分地區(qū)完成情況》顯示，省會(huì)長(zhǎng)沙增長(zhǎng)19.7%，同為長(zhǎng)株潭城市群的株洲、湘潭則均是負(fù)增長(zhǎng)，受疫情影響嚴(yán)重的張家界降低28%。在全國(guó)，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，不止一家龍頭開(kāi)發(fā)商的發(fā)展計(jì)劃中，未來(lái)幾年將不會(huì)在三四線城市拿地，全面收縮。
東興證券研報(bào)認(rèn)為，低能級(jí)城市當(dāng)前面臨巨大的銷(xiāo)售壓力，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多銷(xiāo)售壓力較大的城市陸續(xù)出臺(tái)維穩(wěn)措施，逐步扭轉(zhuǎn)銷(xiāo)售端量?jī)r(jià)齊跌的局面。
針對(duì)近期出現(xiàn)的首付比例下調(diào)與房貸利率下調(diào)等維穩(wěn)措施，多家機(jī)構(gòu)不約而同地指出，目前已經(jīng)出臺(tái)降低首付比例的城市均為非“限購(gòu)”城市。西南證券研報(bào)稱，這些城市銷(xiāo)售下滑比較嚴(yán)重，房?jī)r(jià)不高，降低首付比例的政策雖然有望帶來(lái)需求端邊際改善，但短期內(nèi)仍難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。
限購(gòu)這一真正的“緊箍咒”，暫未看到松動(dòng)的跡象。“現(xiàn)在買(mǎi)房的人要么是剛需，要么是剛改，基本上沒(méi)有投資客?！鄙鲜鲰?xiàng)目總經(jīng)理說(shuō)。
中指院監(jiān)測(cè)的16個(gè)主要城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，今年2月，各線城市成交同比下降23.4%，環(huán)比下降31.3%，其中，北京降幅成交面積為30.16萬(wàn)平方米，同比下降31%，環(huán)比下降46%；深圳降幅位居第二，同比下降26%，環(huán)比下滑45.1%；廣州同比下滑22%，環(huán)比下滑26%。