“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求?！痹?月5日的《政府工作報(bào)告》中，住房租賃市場(chǎng)再度被點(diǎn)名。
于行業(yè)而言，這又是一次強(qiáng)有力的背書。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2021 年主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋“住房租賃”，實(shí)際經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬(wàn)家左右。其中，2020年成立的企業(yè)占比將近3成，2021年更是高達(dá)5成。
也是在這兩年間，租賃市場(chǎng)上的房間規(guī)模實(shí)現(xiàn)了翻番。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月30日，十個(gè)重點(diǎn)城市長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的集中式租賃住房項(xiàng)目達(dá)到 1794 個(gè)，房間數(shù)量共計(jì) 45.62萬(wàn)套，與2019年相比增幅達(dá)到122.9%。
“行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，但我們看到的情況是什么？是2020年一季度之后疫情得到控制，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求的迅速恢復(fù)。其實(shí)，從側(cè)面可以看出這個(gè)行業(yè)有著相當(dāng)大的韌性。在政策扶持、需求釋放，以及供應(yīng)優(yōu)化的多重作用下，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在快速成長(zhǎng)”，仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事盛秀秀表示。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2021年，住房租賃行業(yè)在迎來(lái)嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí)，也獲得了土地供給、稅收優(yōu)惠和金融創(chuàng)新等多方面的政策支持，政策從商業(yè)閉環(huán)“投、融、建、管、退”的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)行業(yè)向健康發(fā)展。對(duì)企業(yè)而言，做長(zhǎng)租公寓也變得是一門可以算得過(guò)賬來(lái)的生意。
行業(yè)洗牌后，重資產(chǎn)模式漸成主流
“長(zhǎng)租房”則是指市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)類租賃住房，盡管這個(gè)概念首次出現(xiàn)于2021年的政府工作報(bào)告，但業(yè)內(nèi)普遍將其等同于過(guò)去幾年廣為人知的“長(zhǎng)租公寓”。
住房租賃原是一個(gè)古老、原始且低調(diào)的行業(yè)，但人口流動(dòng)性的增強(qiáng)、大城市的房?jī)r(jià)和購(gòu)房限制合力刺激出更為強(qiáng)勁的租房需求。與此同時(shí)，成長(zhǎng)環(huán)境的改善使得年輕人對(duì)居住環(huán)境有了更加多元化和高品質(zhì)的訴求，住房租賃行業(yè)走到了十字路口。
2012年，在新派公寓獲得賽富基金5000萬(wàn)元天使輪融資后，“長(zhǎng)租公寓”作為住房租賃行業(yè)的新生概念逐漸得到市場(chǎng)和資本的關(guān)注。實(shí)際上，無(wú)論是曇花一現(xiàn)，還是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的品牌，大多成立于2012年之后，包括友客公寓、巢客公寓、蛋殼公寓、自如寓、冠寓和碧家等。
不過(guò)，長(zhǎng)租公寓的第一次爆發(fā)則始于2016年。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2016年發(fā)布的“十三五”規(guī)劃首次提出建立購(gòu)租并舉的住房制度，積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)房源，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
很快，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、酒店集團(tuán)和創(chuàng)業(yè)公司等紛紛入局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，同時(shí)，在資本的助推下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)了野蠻生長(zhǎng)，并在2019年達(dá)到峰值。根據(jù)貝殼研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，2019年，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額達(dá)到384億元，包括股權(quán)融資、公司債、資產(chǎn)證券化和信托。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，長(zhǎng)租公寓的盈利模式主要包括三種，即重資產(chǎn)的持有運(yùn)營(yíng)模式、輕資產(chǎn)的包租模式和托管模式。在這一時(shí)期，許多長(zhǎng)租公寓品牌選擇通過(guò)包租模式在短時(shí)間內(nèi)吸收房源，從而占領(lǐng)市場(chǎng)。
包租模式的盈利結(jié)構(gòu)主要是改造后房間數(shù)量增多而形成的空間差、包租租期內(nèi)房租上漲的時(shí)間價(jià)值差、業(yè)主免租期和綜合服務(wù)費(fèi)、租后服務(wù)收入；而從成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，除了支付給業(yè)主的租金，還包括裝修配置成本、營(yíng)銷推廣成本、房屋運(yùn)營(yíng)成本（維修費(fèi)、保潔費(fèi)、管理系統(tǒng)費(fèi)等）、人員成本、稅費(fèi)成本等。
“包租模式的租金成本高，當(dāng)市場(chǎng)遇到一些波動(dòng)，或者是租金遇到天花板，企業(yè)就沒(méi)辦法繼續(xù)享受更大的租金差”，仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事盛秀秀分析道。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)租公寓行業(yè)暴雷事件集中發(fā)生后，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額連續(xù)兩年保持下跌趨勢(shì)，2021年（截至11月24日）僅約199.3億元，相比最高峰時(shí)幾乎腰斬。
“這就是為什么我們一直看好重資產(chǎn)模式。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，像美國(guó)和日本這些成熟市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，它們的運(yùn)營(yíng)模式大部分也是重資產(chǎn)的持有運(yùn)營(yíng)，它不是賺取租金差的概念，而是通過(guò)穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)來(lái)支撐長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)”，盛秀秀續(xù)稱。
碧桂園旗下的住房租賃品牌碧家國(guó)際社區(qū)內(nèi)部人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，未來(lái)租賃市場(chǎng)容量巨大，足以容納多渠道房源獲取、多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、多模式發(fā)展，但就碧家國(guó)際社區(qū)而言，“我們會(huì)把自持比例上調(diào)至30%以上，在北京、上海這類一二線城市和住建部指定的12個(gè)租賃試點(diǎn)城市，輕重并舉，在重資產(chǎn)自持、委托管理、股權(quán)合作方面進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整”。
政策背書，租賃行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期
不過(guò)，盛秀秀指出，重資產(chǎn)模式則需要考慮持有資產(chǎn)的成本，“住宅、酒店和商辦用地太貴，不可能拿去做長(zhǎng)租公寓，這就是為什么國(guó)家探索租賃用地，只能是成本比較低的土地，企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本才會(huì)比較低，這樣才能有利潤(rùn)空間”。
“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”被列入了“十四五”規(guī)劃，作為“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年的2021年，住房租賃行業(yè)支持性政策密集出臺(tái)，其中最為重要的文件是《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。
諸多政策從商業(yè)閉環(huán)“投、融、建、管、退”的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)行業(yè)向健康發(fā)展。根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告，從政策內(nèi)容看，在投融資環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)多元化融資渠道的參與；在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，一方面強(qiáng)調(diào)對(duì)土地資源和非改租項(xiàng)目給予相應(yīng)的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實(shí)際的財(cái)政補(bǔ)貼；而在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，除了給予財(cái)政補(bǔ)貼，還切實(shí)減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應(yīng)稅費(fèi)， 旨在緩解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)稅賦壓力；而在退出環(huán)節(jié)，則鼓勵(lì)行業(yè)對(duì)于公募 REITs 等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。
2021年7月，國(guó)家發(fā)改委明確基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點(diǎn)行業(yè)，將包括保障性租賃住房，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是具有里程碑意義的探索。“土地相關(guān)政策對(duì)行業(yè)而言是一個(gè)很大的推動(dòng)，REITs也是。如果大家都做重資產(chǎn)，哪來(lái)那么多錢？重資產(chǎn)模式的資金投入量非常大，所以一定得有退出的機(jī)制和渠道，企業(yè)才能繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)?！?，盛秀秀表示。
盡管在這一年，住房租賃行業(yè)的政策更多地向保障性租賃住房?jī)A斜，從結(jié)果來(lái)看，國(guó)有企業(yè)在住房租賃行業(yè)的市場(chǎng)占比得到較大提升，但盛秀秀不認(rèn)為這將擠壓市場(chǎng)化住房租賃企業(yè)的生存空間。
以龍湖冠寓為例，迄今為止，其已與北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京、合肥、長(zhǎng)沙、青島等多個(gè)重點(diǎn)城市政府及相關(guān)企事業(yè)單位合作，協(xié)助當(dāng)?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地?cái)?shù)個(gè)住房租賃項(xiàng)目。就人才住房項(xiàng)目而言，龍湖冠寓已在10余個(gè)重點(diǎn)城市，合作落地40余個(gè)項(xiàng)目，提供超2萬(wàn)套人才住房。
“國(guó)家對(duì)住房租賃行業(yè)的發(fā)展肯定是有先后順序的，短期而言優(yōu)先扶持保障性租賃住房，因?yàn)榇蠖际辛鲃?dòng)人口的居住問(wèn)題急需解決。未來(lái)整體而言，國(guó)家都在支持租賃住房，所以對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作的租賃住房企業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以受到政府相關(guān)政策的溢出效應(yīng)的支持”，盛秀秀分析道。
她指出，“隨著國(guó)企慢慢地進(jìn)入賽道，更多的品牌會(huì)成立，而且之前做得好的品牌也逐漸探索出適合自己的經(jīng)營(yíng)路線，所以它們會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，再加上政策的出臺(tái)會(huì)使這個(gè)行業(yè)朝著規(guī)范化的方向發(fā)展，這就是為什么行業(yè)在出現(xiàn)爆雷事件后，又進(jìn)入了快速發(fā)展期?！?/p>
國(guó)企方面，根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院，2021年34%的頭部品牌為國(guó)有企業(yè)，這一數(shù)字比 2019 年上升了9 個(gè)百分點(diǎn)，此外國(guó)企性質(zhì)的運(yùn)營(yíng)商管理租賃住房規(guī)模占比達(dá)到10.2%，而 2019 年這一數(shù)字為 3.8%，國(guó)企運(yùn)營(yíng)商的管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)了近 3 倍的增長(zhǎng)。
頭部品牌方面，經(jīng)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，十家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018底年的35.6萬(wàn)套增長(zhǎng)至2020年底的73萬(wàn)套，數(shù)量將近翻番，而這些存量主要分布在一線及1.5線城市中，另部分開(kāi)發(fā)商及品牌2020年年報(bào)顯示，這些品牌開(kāi)業(yè)6月以上門店的平均入住率高達(dá)89%-95%。