“品牌精裝、可拎包入住?！?/p>
蟬聯(lián)北京樓市2021年Top10的中鐵·諾德逸府，被曝慘遭打臉，精裝房塌房了。
據(jù)業(yè)主透露，諾德逸府宣傳時(shí)說 “精裝修”，實(shí)際室內(nèi)地面沒鋪磚，樓棟間單元門大小不一，防火門離家門就60cm……質(zhì)量問題10余項(xiàng)，安全難保證。
目前，開發(fā)商已披露整改方案，但并未得到業(yè)主們的認(rèn)可。
中鐵·諾德逸府項(xiàng)目外立面
“精裝修”出安全隱患？
開發(fā)商：銷售過程有口誤
掏出工作五年的全部積蓄，加上家中二老的貼補(bǔ)，2021年6月，珊珊在經(jīng)歷了多次看房后，終于敲定了自己的上車盤——位于北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)的限競(jìng)房中鐵·諾德逸府。
這套89平方米的小三居，總價(jià)586萬元、首付四成234萬元，每個(gè)月還貸2萬多元。
“買房的時(shí)候，案場(chǎng)銷售告訴我，諾德逸府是‘花鄉(xiāng)三杰’中裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的項(xiàng)目?！?/span>珊珊口中的 “花鄉(xiāng)三杰”，除了諾德逸府外，還包括中鐵諾德·春風(fēng)和院以及京投發(fā)展(4.480, 0.20, 4.67%)·臻御府。
這三個(gè)項(xiàng)目同屬限競(jìng)房，商品住房銷售均價(jià)不超過67702元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過71087元/平方米。
“銷售說，臻御府項(xiàng)目內(nèi)有回遷樓，春風(fēng)和院有連廊，與前兩者相比，諾德逸府是精裝修的‘府’系高端住宅！”珊珊表示，精裝修交付、社區(qū)規(guī)劃純粹以及央企背書，是中鐵·諾德逸府最打動(dòng)她的因素。
公開信息顯示，諾德逸府項(xiàng)目在北京市住建委網(wǎng)站上的備案名為“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日獲批預(yù)售，開發(fā)商為北京中鐵諾德盛興置業(yè)有限公司，是中鐵置業(yè)集團(tuán)旗下的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目于2020年1月21日首次開盤，至2021年6月30日，實(shí)現(xiàn)住宅清盤。
按照合同約定，項(xiàng)目應(yīng)于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅樓已完成竣工備案。
但珊珊及多位業(yè)主近期探訪項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，眼下距離約定的交付日期還剩不到四個(gè)月，項(xiàng)目的外立面從售前承諾的基底石材變成了刷漆；公區(qū)電梯廳由整體貼磚變?yōu)榇蟀讐?；公區(qū)管道直接裸露在外；室內(nèi)裝修中本該貼磚的墻面、地面未鋪設(shè)瓷磚；樓棟間單元門甚至大小不一……一番總結(jié)下來，大大小小的質(zhì)量問題有十余項(xiàng)，有些還存在安全隱患。
“去年6月20日，部分業(yè)主前往諾德逸府售樓處確認(rèn)裝修標(biāo)準(zhǔn)，但在現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商沒能給出關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)清單。此后，業(yè)主多次要求開發(fā)商給出一個(gè)說法?！?，珊珊表示，開發(fā)商后來向大家給出的回復(fù)卻是“項(xiàng)目從未宣傳精裝修，實(shí)為全裝修”。
為了進(jìn)一步求證項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主們后來又將協(xié)商場(chǎng)所從諾德逸府售樓處，轉(zhuǎn)移到了中鐵置業(yè)北京公司總部。
根據(jù)業(yè)主方面提供的2021年8月26日的錄音材料，當(dāng)時(shí)中鐵置業(yè)北京公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，“我們宣傳都是全裝修，可能銷售過程中有口誤?！?/span>針對(duì)業(yè)主代表提出的公區(qū)大白墻等問題整改，該負(fù)責(zé)人則回復(fù)稱：“咱這是買室內(nèi)還是買公區(qū)？”
但多位業(yè)主稱，在諾德逸府項(xiàng)目的銷售過程中，開發(fā)商和中介都重點(diǎn)突出“精裝房”交付。在多位業(yè)主拿出的開發(fā)商當(dāng)時(shí)用于宣傳的圖文及視頻材料中，相關(guān)海報(bào)及廣告牌上標(biāo)注著“精裝”“精妝”等字樣。
甚至諾德逸府項(xiàng)目的副總經(jīng)理在線上推介項(xiàng)目時(shí)，也表示諾德逸府是“品牌精裝、可拎包入住”。
業(yè)主們認(rèn)為，這足以證明諾德逸府存在裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售宣傳不符、項(xiàng)目貨不對(duì)板的問題。
“是缺錢嗎？該項(xiàng)目6.7萬元-7.1萬元的單價(jià)，與周圍次新房的單價(jià)相比幾乎是一致的，并沒有出現(xiàn)大幅折扣，且該項(xiàng)目沒有其他配建，理論上項(xiàng)目開發(fā)成本與常規(guī)商品房無實(shí)質(zhì)差距，開發(fā)商減配實(shí)在不該。”業(yè)主表達(dá)了這樣的質(zhì)疑。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，項(xiàng)目地塊溢價(jià)率越高，開發(fā)商利潤空間越小。據(jù)悉，拿地于2018年11月末的諾德逸府，溢價(jià)率26.29%；第三方測(cè)算，樓面價(jià)約4.5萬元/平方米。因?yàn)椴缓咝宰》考吧虡I(yè)配建，諾德逸府項(xiàng)目在“花鄉(xiāng)三杰”中地塊溢價(jià)率最高。
“全裝修指的是裝修范圍?！?北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉松濤律師直言，“精裝修的概念內(nèi)涵是大于全裝修的?！?/p>
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師則指出，“現(xiàn)實(shí)中，這類維權(quán)糾紛比較常見，主要看合同對(duì)于裝修如何約定，以及宣傳內(nèi)容是否構(gòu)成要約?！?/span>
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
“因此，若裝修標(biāo)準(zhǔn)的廣告宣傳在符合該條規(guī)定時(shí)，可能被視為合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，開發(fā)商交付不符時(shí)，要承擔(dān)違約責(zé)任?！?郭韌說道?！?/p>
防火門“壓頂”
誰通過的驗(yàn)收？
在諸多業(yè)主舉證項(xiàng)目“精裝賣房、全裝交房”之外，關(guān)于項(xiàng)目四居戶型入戶門前的防火門位置爭議，更是成為大家眼中“開發(fā)商不愿妥協(xié)、業(yè)主不愿將就”的矛盾焦點(diǎn)。
“誰動(dòng)了我的防火門？”面對(duì)入戶門及防火門間距從1.4米縮水到60厘米的現(xiàn)實(shí)，李阿姨等200余戶購買了諾德逸府四居戶型的業(yè)主，還在頂著壓力尋找答案。
118平方米戶型入戶門及防火門間隔
今年剛退休的李阿姨，購買了中鐵·諾德逸府118平方米的B1四居戶型。她回憶稱，當(dāng)初在諾德逸府的售前宣傳中，118平方米、137平方米四居戶型的入戶門，距本樓層防火門有1.4米遠(yuǎn)的距離；但眼下在項(xiàng)目建設(shè)施工后， “挪”到了自家入戶門前60厘米的位置。
李阿姨說，由于入戶門與防火門之間空間非常狹窄，且防火門有自動(dòng)關(guān)閉功能，自己最基本的安全出行都無法保證。
根據(jù)李阿姨的介紹，在售前宣傳中，118平方米的B1戶型與137平方米的C1入戶門與防火門之間距離均為1.4米，顯得很寬敞。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商銷售人員還拿精裝樣板間入戶門外設(shè)置的鞋柜向業(yè)主推介：“交房后，業(yè)主也可以在入戶門與防火門之間放置這樣的鞋柜自用?！?/span>
包括李阿姨在內(nèi)的業(yè)主提供的材料顯示，開發(fā)商在售樓處公示了“房屋分層平面示意圖”，該示意圖加蓋北京鼎春德正測(cè)繪中心測(cè)繪成果專用章，有效期至2020年12月31日止。上述平面示意圖到期后，開發(fā)商未公示過新的圖紙。上述房屋分層平面示意圖中顯示，每層樓的消防門并未安裝在B1戶型門前，而是安裝在A1戶型門前。
李阿姨發(fā)現(xiàn)門前的防火門位置變更后，和其他情況一致的業(yè)主多次致電售樓處討要說法，但開發(fā)商一直避重就輕，沒有給出合理解答。直到今年陸續(xù)發(fā)布《致諾德逸府業(yè)主的公開信》、《關(guān)于近期業(yè)主咨詢問題的集中解答》（以下簡稱《解答》），他們才看到了一些整改動(dòng)作。
根據(jù)開發(fā)商3月3日發(fā)布的整改通知，對(duì)于電梯前室區(qū)域通道防火門，開發(fā)商表示“升級(jí)為子母式常閉防火門，滿足規(guī)范要求，具備常閉功能，實(shí)現(xiàn)與端戶入戶門凈距離大于900mm，開啟后不壓入戶門門套?！?/p>
對(duì)于項(xiàng)目公開發(fā)布的整改方案，諾德逸府開發(fā)商中鐵方面表示，由于項(xiàng)目尚未交房，因此近期該公司會(huì)陸續(xù)聯(lián)系各位業(yè)主溝通升級(jí)方案的詳細(xì)內(nèi)容，并協(xié)商實(shí)施計(jì)劃，時(shí)間持續(xù)到2022年3月15日。
然而，開發(fā)商口中的“交房標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的提升”方案，未能得到李阿姨及業(yè)主們的認(rèn)可。
在他們看來，將入戶門與防火門的間距從現(xiàn)在的60厘米改到90厘米，雖然會(huì)寬敞一些，但相比售前1.4米的承諾間隔，50厘米的差距還是影響舒適度，特殊情況下的逃生依然受到限制。
“很多新房在竣工驗(yàn)收前，都會(huì)開展‘工地開放日’活動(dòng)。目前我們小區(qū)2#、4#、6#住宅樓完成了竣工驗(yàn)收，但相關(guān)業(yè)主都反饋沒有收到開發(fā)商邀請(qǐng)看房的通知?！?/span>李阿姨還表示，部分業(yè)主曾因爭取項(xiàng)目盡快推進(jìn)整改，向開發(fā)商提出過延遲住宅樓竣工驗(yàn)收的申請(qǐng)，但是最終三棟樓還是被驗(yàn)收了。
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站竣工驗(yàn)收備案信息，中鐵諾德逸府項(xiàng)目2#、4#、6#樓的竣工日期為2021年12月31日，編號(hào)為0879豐竣2021（建）0097號(hào)。
開發(fā)商回復(fù)稱：“本次升級(jí)改造限于公共區(qū)域，戶內(nèi)區(qū)域在正式交付前會(huì)通知業(yè)主進(jìn)行預(yù)驗(yàn)房?！蓖瑫r(shí)，開發(fā)商還表示，“1#、3#、5#、7#樓正在竣工備案”。取得竣工備案后，諾德逸府公區(qū)升級(jí)改造工程才會(huì)啟動(dòng)。
“僅框定戶內(nèi)區(qū)域?yàn)轭A(yù)驗(yàn)房范圍，本次升級(jí)改造的公共區(qū)域不在預(yù)驗(yàn)收之列。這意味著，在公區(qū)改造升級(jí)未完成的情況下，這幾棟樓依然會(huì)通過竣工驗(yàn)收。”業(yè)主們表示擔(dān)心。
整改遲遲未啟動(dòng)
僅有“閹割版”方案
讓業(yè)主們不能理解的是，按照預(yù)售合同約定，諾德逸府將于2022年6月30日正式交付，但開發(fā)商現(xiàn)階段給出的整改完成節(jié)點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于合同約定的交付日期。此外，開發(fā)商還限定了動(dòng)工整改的前提：要同樓棟、同單元、同樓層業(yè)主，均同意開發(fā)商給出的整改方案。
根據(jù)開發(fā)商方面的表態(tài)，“目前2#、4#、6#樓已經(jīng)完成竣工備案，若2022年3月15日前，同樓棟、同單元、同樓層業(yè)主能就公區(qū)升級(jí)改造達(dá)成一致意見的，公區(qū)升級(jí)改造工程預(yù)計(jì)7月底能完成施工；1#、3#、5#、7#樓正在竣工備案，預(yù)計(jì)9月底能完成施工。”
李阿姨稱，為了讓開發(fā)商盡快啟動(dòng)公區(qū)整改，項(xiàng)目中部分沒有防火門整改困擾的業(yè)主，初步同意了開發(fā)商提出的公區(qū)整改方案；但是，兩百余戶買了四居戶型的業(yè)主堅(jiān)定要求，開發(fā)商按照售前承諾對(duì)防火門進(jìn)行恢復(fù)，現(xiàn)階段業(yè)主難以就公區(qū)改造達(dá)成一致意見，開發(fā)商也就遲遲沒有啟動(dòng)整改。
在此后，業(yè)主們等到了開發(fā)商的首度正式回應(yīng)。
根據(jù)3月3日諾德逸府發(fā)布《致諾德逸府業(yè)主的公開信》（以下簡稱《公開信》），就項(xiàng)目7個(gè)樓棟的標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室、5#樓（3、4、5單元）電梯間平臺(tái)、電梯前室區(qū)域通道防火門，以及室內(nèi)廚房、墻面及地面這四個(gè)方面，給出整改方案。
而業(yè)主珊珊表示，開發(fā)商只選擇性對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行了回應(yīng)。
“項(xiàng)目外立面能否增加三層干掛石材？后續(xù)怎么整改大小不一的單元門？公區(qū)消防管道裸露的問題還會(huì)解決嗎？這些我們之前反映的整改項(xiàng)，開發(fā)商就沒寫進(jìn)《公開信》。”
珊珊等業(yè)主們一致認(rèn)為，《公開信》提及的改造內(nèi)容，沒有完全正視業(yè)主的整改意見，屬于“閹割版”的整改方案。
改造不作為驗(yàn)收條件？
業(yè)主退房難
珊珊及李阿姨等多位業(yè)主表示，在開發(fā)商通過項(xiàng)目官方微信公眾號(hào)發(fā)布改造方案后，業(yè)主們陸續(xù)收到了來自項(xiàng)目銷售人員的電話，要求業(yè)主簽署《公共區(qū)域升級(jí)改造工程改造協(xié)議》（以下簡稱《改造協(xié)議》）。
《改造協(xié)議》中提到，“房屋交付時(shí)間為 2022 年 6 月 30 日，升級(jí)改造需要施工工期，在房屋交付時(shí)，該協(xié)議內(nèi)的公區(qū)升級(jí)改造可能未全部完成，委托人應(yīng)當(dāng)在約定交房日辦理收房手續(xù)，不得以公共區(qū)域升級(jí)施工未完成為由拒絕收房，否則視為受托人已如期交房，受托人不承擔(dān)延期交房違約責(zé)任?！?/p>
“《改造協(xié)議》中還提及，升級(jí)施工改造是為了提升現(xiàn)有裝修品質(zhì)，不作為后期交付的驗(yàn)收條件。那這就意味著，一旦我們簽署了協(xié)議就默認(rèn)收房，后期如果整改得不滿意，也沒辦法進(jìn)行維權(quán)。” 珊珊稱，開發(fā)商存在借《改造協(xié)議》排除責(zé)任的嫌疑，因而業(yè)主們選擇不簽字。
業(yè)主的反對(duì)意見，迫使開發(fā)商在《公開信》之后再發(fā)聲明。3月9日，開發(fā)商發(fā)布《關(guān)于近期業(yè)主咨詢問題的集中解答》。
對(duì)于業(yè)主們提出強(qiáng)烈異議的《改造協(xié)議》，開發(fā)商表示，是由于房屋尚未交付，升級(jí)內(nèi)容是預(yù)售合同及現(xiàn)場(chǎng)公示之外的提升，因此需要廣大業(yè)主簽訂《公區(qū)升級(jí)改造協(xié)議》。因升級(jí)涉及到公共區(qū)域，故“同樓棟同單元同樓層”全部簽訂完畢后才能開始施工。
對(duì)于交付時(shí)間，開發(fā)商方面表示，按照預(yù)售合同約定，項(xiàng)目將于2022年6月30日交付房屋，并稱“公區(qū)升級(jí)改造不會(huì)影響交付時(shí)間，但屆時(shí)公區(qū)升級(jí)改造施工尚不能完成，我司在交付后將會(huì)避免夜間施工并由物業(yè)公司統(tǒng)一公示施工時(shí)間?！?/span>
但多數(shù)諾德逸府業(yè)主仍坦言，不敢簽署《協(xié)議》。
一方面，業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商方面仍存在避重就輕的整改態(tài)度；另一方面，業(yè)主們最為質(zhì)疑的，是這份沒有公章的聲明能否有效？承諾的內(nèi)容是否會(huì)如約兌現(xiàn)？開發(fā)商的整改動(dòng)工，是否一定要捆綁業(yè)主補(bǔ)簽整改協(xié)議？
“在不能充分保證業(yè)主合理合法權(quán)益的情況下，目前絕大多數(shù)業(yè)主仍然保留上一輪意見，不會(huì)輕易在開發(fā)商要求簽署的整改協(xié)議上簽字?！?業(yè)主李阿姨表示。
但李阿姨也透露，業(yè)主里除了“整改派”外，也有不少業(yè)主動(dòng)了退房的心思。但目前大家面臨的問題是，未交房前無法通過行政、訴訟手段推動(dòng)開發(fā)商解決問題；而一旦交房后進(jìn)入訴訟程序，業(yè)主也將面臨諸多壓力。
李阿姨說，退房后，有的業(yè)主可能失去購房資格；一些業(yè)主如繼續(xù)租房會(huì)增加成本；開發(fā)商也不會(huì)補(bǔ)償業(yè)主首付款的利息損失；而且進(jìn)入訴訟程序，業(yè)主還可能面臨高昂的訴訟費(fèi)和訴訟時(shí)間成本。
郭韌律師指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條之規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師則認(rèn)為，業(yè)主因項(xiàng)目存在質(zhì)量問題申請(qǐng)退房，以往有成功案例，但自2020年以后，受疫情、開發(fā)商資金能力等方面的影響，購房業(yè)主申請(qǐng)退房或難度大幅提升，退房周期也大幅延長。
劉松濤律師進(jìn)一步指出，即使業(yè)主的退房訴求得到了法院支持，房貸利息補(bǔ)償按1年期的基準(zhǔn)利率執(zhí)行；但對(duì)于消除購房者個(gè)人房貸記錄、恢復(fù)購房資質(zhì)這一訴求，具體操作難度極大。
來源丨北京商報(bào)樓市小組