文 | 無銹缽
《世界是平的》作者弗里德曼曾說過：“穆迪可以用債券降級毀滅一個國家。”
寥寥數(shù)語，道出了信用評級在當(dāng)下市場中的重要意義。
一直以來，投資者們對三大評級機構(gòu)奉若神明，市場上沒有經(jīng)過它們認證的債券幾乎無人問津。反過來說，那些得到評級機構(gòu)認證的企業(yè)，也無疑打開了通向未來的“發(fā)展快車道”。
可以說，越是充滿變化的市場里，信用評級的“門禁”價值就越發(fā)凸顯。
這一點，早已由國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)為我們所證明。
房企打響“評級保衛(wèi)戰(zhàn)”
過去的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)迎來深度調(diào)整期，大批房企流動性風(fēng)險加劇。
在部分房企暴雷的風(fēng)險預(yù)警拉響后，相關(guān)評級機構(gòu)也大規(guī)模下調(diào)中資房企評級。數(shù)據(jù)顯示，已有多家房企主動撤銷信用評級。
所幸，這一情況并未持續(xù)太久，伴隨著當(dāng)下政策和樓市的回暖，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在逐步贏回市場的信任。
2022年一季度，中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩(wěn)信號。
除了財政部明確今年內(nèi)不擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市，兩會也定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購房需求。
宏觀來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷完善升級，讓這一行業(yè)有望逐漸步入“良性循環(huán)”。
外部環(huán)境的穩(wěn)定之下，行業(yè)內(nèi)部，一場圍繞企業(yè)信用評級的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，也已經(jīng)轟轟烈烈的打響。
年報集中發(fā)布的第一季度里，不少房企都在公告中，將“穩(wěn)”字作為了未來的戰(zhàn)略核心。
3月30日，碧桂園于線上召開業(yè)績發(fā)布會里，碧桂園集團總裁及執(zhí)行董事莫斌就不惜時間，再三強調(diào)“行穩(wěn)致遠”。
然而，戰(zhàn)略端重視容易，實際產(chǎn)生效果，卻并不如想象的那么簡單。
眾多房企“求穩(wěn)”的聲浪中，市場會對哪些品牌報以期待？
我們不妨先看幾個案例。
首先是作為“國家隊”一員的華潤置地。過去一年里，在行業(yè)中一眾房企被國際評級機構(gòu)下調(diào)評級的環(huán)境中，華潤置地是為數(shù)不多以良好的信用水平，得到評級機構(gòu)持續(xù)認可的品牌。
在去年9月，惠譽確認華潤置地“BBB+”長期發(fā)行人評級，展望“穩(wěn)定”，而在今年2月17 日，穆迪亦確認華潤置地的發(fā)行人評級為 “Baa1”，展望“穩(wěn)定”。
另一邊，同樣收獲一眾評級機構(gòu)認可的，還有業(yè)界公認“最安全民企”的龍湖。
作為國內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企，過去一年里，龍湖在信用表現(xiàn)方面繼續(xù)領(lǐng)跑民營房企梯隊，其中，惠譽、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀(jì)資信（AAA）均為穩(wěn)定。
房企浮浮沉沉的浪潮中，上述企業(yè)為何能收獲資本市場的青睞？
答案繞不開這些品牌在財務(wù)端的“自律”表現(xiàn)。
“財務(wù)自律”如何鑄就穩(wěn)健“新航向”
結(jié)合過往的數(shù)據(jù)來看，營收龐大、盈利穩(wěn)健、負債率低的企業(yè)，一直是市場關(guān)注的焦點。
以龍湖為例，財報數(shù)據(jù)顯示，過去的2021年里，龍湖集團實現(xiàn)合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%，且回款率維持在90%以上的高位。銷售面積及金額均創(chuàng)歷史新高。歸屬于股東的核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%，兌現(xiàn)承諾。
穿越這個充滿不確定性的市場環(huán)境，龍湖的成績單，再一次證明了這一企業(yè)穿越風(fēng)暴和浪潮的韌性。
客觀來說，身處行業(yè)的波動之下，比起唱穩(wěn)，要想真正行穩(wěn)，殊為不易。
即便是早在6年前就預(yù)言了地產(chǎn)“白銀時代”的萬科董事會主席郁亮，也不得不在前幾天的業(yè)績會現(xiàn)場，為利潤下跌向股東公開致歉。
而縱觀龍湖集團的前行軌跡，“自律”的財務(wù)表現(xiàn)，一直是企業(yè)對抗風(fēng)浪的“壓艙石”和“定心丸”。
首先是在土儲端，穿越高杠桿擴張和宏觀調(diào)控時代，不同的拿地氛圍并沒有影響龍湖，這一品牌一直保持著自己的投資節(jié)奏。
正如龍湖集團CEO陳序平在業(yè)績發(fā)布會中所強調(diào)的那樣：
“我們很慶幸在過去幾年沒有盲目下沉、沒有過多布局一些低能級城市，這些低能級城市因為它整體產(chǎn)業(yè)的原因，包括人口的流出，包括整個市場的供大于求，我們預(yù)判這些低能級城市在今年整個市場是很難恢復(fù)的?！?/p>
在此基礎(chǔ)上，龍湖過去一年的土儲布局，更多則是集中于高能級的城市區(qū)域，其中，長三角地區(qū)、華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華南地區(qū)的新增面積，分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。約85%的房屋貨量集中在這五大城市圈的核心價值區(qū)域，為凈利潤的穩(wěn)定增長提供了重要基礎(chǔ)。
高質(zhì)量的土地儲備，為龍湖帶來了穩(wěn)健的銷售額度和營業(yè)收入，同時也帶來了穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
在具體的債務(wù)細節(jié)方面，2021年，龍湖平均借貸成本4.14%，創(chuàng)歷史新低。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率64.7%、凈負債率46.7%、現(xiàn)金短債比6.11倍。一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)六年“三道紅線”指標(biāo)保持“全綠”。
據(jù)睿和智庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在監(jiān)管的“三道紅線”上，市場上308家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過2/3的房企未能滿足監(jiān)管要求，而龍湖是為數(shù)不多滿足要求的民營上市公司。
回望龍湖一直以來良好的信用評級，可以說，正是這種財務(wù)端的“自律表現(xiàn)”幫助企業(yè)贏得了市場的信任，而這一信任所帶來的融資環(huán)境的優(yōu)化，也在不斷賦予房企更大的戰(zhàn)略空間，保證企業(yè)在風(fēng)浪交織中穩(wěn)如泰山。
“長期主義者”正在“乘風(fēng)破浪”
當(dāng)然，特殊時期，保障財務(wù)的穩(wěn)健，只是企業(yè)平穩(wěn)前行的前提條件，最終能否穿越風(fēng)浪，除了穩(wěn)健，更為關(guān)鍵的，還是要確定前行的方向。
正如高瓴資本創(chuàng)始人張磊在《價值》所指出的：
“真正穿越周期的企業(yè)，往往做到了既看到眼下，時刻打算，又目光長遠，不為一時一地而自亂陣腳?！?/p>
某種程度上，支撐那些優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的，正是他們一直以來奉行的“長期主義”。
回望過去，從需求下降的白銀時代，到宏觀調(diào)控的“瘦身時代”，地產(chǎn)行業(yè)的確走過了一段艱難的歲月，然而，眺望未來，中國市場真的不需要房地產(chǎn)了嗎？
答案顯然是否定的。
首先，雖然中國人均居住面積已經(jīng)到了40平方米，但是住房發(fā)展不平衡的問題猶在，尤其是在一線、新一線城市，剛改和改善的需求仍然突出，亟待房企承接。
其次，作為產(chǎn)業(yè)鏈最長、產(chǎn)業(yè)帶動能力最強的行業(yè)之一，中國經(jīng)濟未來的高質(zhì)量發(fā)展，離不開對地產(chǎn)行業(yè)潛能的挖掘。
從這個角度來說，屬于地產(chǎn)頭部企業(yè)的機遇依然存在，只是行業(yè)的發(fā)展方式，將告別過去的大水漫灌，逐漸走向精細化運營的良性循環(huán)。
而要實現(xiàn)這一切，除了要有非凡的戰(zhàn)略視角，同樣也要有破釜沉舟，擁抱未來的勇氣。
正如龍湖集團董事長吳亞軍多次提到的那樣：
“短期目標(biāo)要讓位于長期目標(biāo)，這么多年來，龍湖從來沒有為一個短目標(biāo)去做事情?！?/p>
這也是為什么，過往的數(shù)年里，除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，龍湖始終在逐漸加大投資性物業(yè)航道上的實踐，實現(xiàn)商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修等航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。
財報數(shù)據(jù)驗證了龍湖的戰(zhàn)略眼光，在銷售市場不確定加大的環(huán)境下，這些投資性物業(yè)為龍湖的營收和利潤組成提供了堅實的支撐。
數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長37.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。這之中，作為龍湖最賺錢業(yè)務(wù)之一的商業(yè)投資，在2021年共實現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長40%。
據(jù)悉，2022年龍湖集團還將有13個重資產(chǎn)商場在上海、北京、重慶等城市亮相，同時還有5個以上的輕資產(chǎn)運營項目開業(yè)。
與此同時，2021年，同樣也是龍湖租賃住房品牌“冠寓”的盈利元年，全年開業(yè)10.6萬間，整體出租率為92.9%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為94.3%。
近年來，盡管長租公寓短期遭到了暴雷沖擊，但業(yè)務(wù)的長期價值仍然存在，這也是龍湖堅守這一賽道的重要原因。龍湖集團董事長陳序平在業(yè)績會上透露，未來龍湖冠寓會保持20%以上的增長速度，但會聚焦近20個有發(fā)展空間、年輕人不斷涌入的城市。
這也是為什么，展望未來時，他相信，在房住不炒的宏觀形勢下，龍湖集團憑借自身的經(jīng)營穩(wěn)健，將“獲得更多的市場資源和發(fā)展機遇”。
某種程度上講，龍湖這一企業(yè)在風(fēng)浪中所展示的“掌舵”哲學(xué)，也正是地產(chǎn)行業(yè)由粗獷的“野蠻生長階段”邁向新的發(fā)展階段的寫照。
在這之上，伴隨著市場整體的回暖，行業(yè)也期待著越來越多龍湖這樣的企業(yè)出現(xiàn)，不斷恢復(fù)市場和投資者中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心。