文/樂居財經(jīng) 呂秀倫
北漂三年半的張升，最終決定在燕郊買房。
4月6日，他接到十多通置業(yè)顧問和中介的電話。一位燕郊中介表示，“接銀行通知，燕郊新房正式進(jìn)入低首付時代，首套房由原來的30%降至20%，二套房首付由原來的50%降至30%?！?/p>
中介曉之以理地鼓吹張升趕緊買房，“上午一位客戶聽到消息，立馬下單了一套110平的三居，總價170多萬，首套首付由30%降低為20%后，首付直接少了18萬。還有檢查站外移、地鐵修建，燕郊未來一定會漲。”
然而，當(dāng)天下班時段，張升看到一則新聞推送：燕郊降首付新政緊急叫停。緣由在于，該消息在網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)酵，出現(xiàn)了各種不符合實際的解讀，背離了新政的初衷，地方金融監(jiān)管部門于6日下午就給各家商業(yè)銀行致電，緊急叫停20%首付，仍按原來規(guī)定執(zhí)行。
“空歡喜”的背后，張升決定再繼續(xù)觀望一段時間。周圍一些置業(yè)顧問告訴他，降首付政策預(yù)計不久后就會放開，“燕郊疫情封控，樓市再次冰封，在這樣的時間節(jié)點松綁樓市，亦在情理之中?！?/p>
雖然燕郊樓市經(jīng)歷了“一日游”，但放眼全國，目前已有超70城出臺相關(guān)政策，它們間有的放開限購限售、有的降低首付、有的發(fā)購房補(bǔ)貼，還有的直接發(fā)放購房券……可謂是使盡渾身解數(shù)花式“松綁”樓市。
今時不同往日，這一波“叫賣潮”的主角從開發(fā)商，換成了各地政府。此外，在這個過程中出現(xiàn)一個明顯特點，過去以三四線城市、零散分布、力度較小。而今，不僅更多省會城市、二線城市陸續(xù)加入，還從補(bǔ)貼類鼓勵性政策慢慢過渡到對“五限”政策的逐步松綁。
不過，新政刺激下的全國樓市成效如何，開發(fā)商是否可以緩一口氣？
樓市“松綁潮”來了
4月的第一天，西北重鎮(zhèn)蘭州地產(chǎn)市場迎來了久違的“甘霖”。其樓市新政從降低首付比例、部分放松限購、放寬限售條件等方面釋放積極信號。
具體來看，降低首付首付比例，首套房20%、二套房30%；取消認(rèn)房又認(rèn)貸，貸款結(jié)清，再次購房就按首套算；公積金貸款額度提高，單身60萬，夫妻雙方70萬，可以公積金+商貸；公寓水電費(fèi)執(zhí)行民用價格標(biāo)準(zhǔn)，允許落戶等。
蘭州并非個案，樓市“松綁”的信號正向更多城市蔓延開來，同屬北方的東北多個重要城市早已著手“救市”。
進(jìn)入4月，大連全面放開落戶政策，搶人與救市一手抓。其中，中等職業(yè)教育學(xué)歷以上人員、在高校職校就讀的學(xué)生、有繳納社保記錄的人員等均可在大連市落戶；具有本市戶籍的人員，其父母、配偶、子女均可投靠落戶。
在大連之前，哈爾濱、沈陽、長春等東北3大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的救市政策均已出臺。例如，3月23日，哈爾濱廢止2018年出臺的限售政策，成為年內(nèi)首個廢除限售令的城市。
沈陽則著重提高人才購房補(bǔ)貼金額，博士畢業(yè)生補(bǔ)貼由6萬提高到7萬，碩士畢業(yè)生由3萬提高到4萬，本科畢業(yè)生和技師由1萬提高到2萬。
不過，在長春樓市新政面前，沈陽略顯“無力”。長春直接實施“購買90㎡以下住房，按5%發(fā)放消費(fèi)券”。
放眼全國，年內(nèi)樓市松綁潮席卷各地，已有超70城出臺相關(guān)政策。在這個過程中出現(xiàn)一個特點，過去以三四線城市、零散分布、力度較小。而今，不僅更多省會城市、二線城市陸續(xù)加入，還有力度大、多樣化的特點。
政策內(nèi)容主要涉及涉及取消/放松限購及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等。
在放松限購方面，除了蘭州，還有南昌、鄭州、淄博等城市跟進(jìn)。南昌大專以上學(xué)歷的人可不遷戶口，提供租賃和學(xué)歷證明即可購房；鄭州則支持老年人來鄭投親養(yǎng)老，投靠家庭可新購一套住房；大連、淄博等城市則放開落戶，均不同程度的松綁限購政策。
河北秦皇島也松綁了樓市限購，外地買家無需提供當(dāng)?shù)丶{稅、社保繳納相關(guān)證明；作為福建省會的福州，也提出了非本地戶口家庭無需醫(yī)社?；蚣{稅證明，即可購一套普通住宅。
而浙江衢州更是一鳴驚人，成為今年全國首個同時放松“兩限”、取消限購限售的城市。
在購房補(bǔ)貼方面，各地傾向點不同。例如，昆明、玉林、湖州等地提出了針對不同群體的補(bǔ)貼政策；保定、南充等城市為吸引人才提供住房補(bǔ)貼；綿陽、臨澤、海安則對多孩家庭購買新房按建筑面積給予每平方米200元的財政補(bǔ)貼等。
此外，還有購房契稅形式給予補(bǔ)貼的城市，如南寧、惠州、柳州等城市，補(bǔ)貼比例在20%-50%不等。
除此之外，一季度已有18城放寬了公積金貸款政策，馬鞍山、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、貴州等11城調(diào)升公積金貸款額度。北海、南寧、晉中、福州下調(diào)公積金貸款首付比例，濟(jì)南、青島、福州等城市則放寬公積金異地貸款政策。
而在房貸首付和利率方面，年內(nèi)重慶、菏澤、南寧等地下調(diào)了首付比例。深圳、廣州、南京、杭州、蘇州等城市則大幅下調(diào)了房貸利率、縮短審批放貸周期。如，蘇州首套房貸利率降至4.6%、深圳的首套也下調(diào)至4.9%等。
救市失效
久旱逢甘霖，各地樓市松綁政策暖風(fēng)習(xí)習(xí)，但成效又是幾何？
以首個下場“救市”的省會城市鄭州為例。3月初，鄭州頒布了19條新政，包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等。
如今，一個月時間過去，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，鄭州3月新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售5122套，比2月的3482套增加47%。
與此同時，鄭州房地產(chǎn)市場回暖，交易量再度回升。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年3月鄭州市新建商品房銷售9680套，比2月的6324套增加53%。不過，同比2021年3月的15483套減少了37%。
如此看來，新政下的3月鄭州新房市場雖已呈現(xiàn)回暖，但仍春暖乍寒，成交套數(shù)仍未破萬，和過去近一年整體相比仍顯落寞。
同期，鄭州二手房表現(xiàn)出與新房大致相同。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二手房共成交5273套，較上月的3332套增加57%；同比去年3月份的5498套減少4%左右。
又如，遠(yuǎn)在東北的哈爾濱在取消限售后，房價并未反彈上漲，依舊跌跌不休。哈爾濱3月第四周數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌價從11567元/平變?yōu)?1535元/平，本周每平下跌32元，持續(xù)下跌。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈爾濱新房價格已連續(xù)7個月下跌。
新政推行后的鄭州、哈爾濱樓市均未有明顯好轉(zhuǎn)，數(shù)據(jù)同比仍處于下降態(tài)勢。換言之，刺激樓市手段并未產(chǎn)生預(yù)期效果。
克而瑞也表示，穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，3月，百個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環(huán)比增長33%，但同比跌幅擴(kuò)至51%。
與此同時，各城市市場加劇分化，西安、?？诘炔糠殖鞘惺袌龌胤€(wěn)，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正，但重慶、長春、鹽城等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅達(dá)到80%以上。
另一邊，房企的銷售業(yè)績也從側(cè)面證明了樓市不景氣。剛過去的三月，在政策金融接連放松的背景下，房企們的業(yè)績依然大幅下跌。加上，人算不如天算，疫情又大爆發(fā)，無形之中給房企銷售又捅一刀。
3月，房企老大哥萬科實現(xiàn)合同銷售面積236.9萬平方米，合同銷售金額415.3億元，分別同比減少44.8%、33.9%。同時，一季度萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，分別同比減少42.7%、40.66%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月，房企銷售同比降幅較1、2兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。一季度百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，開局慘淡。
同時，一季度多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，能進(jìn)到千億銷售梯隊的只剩下2家（碧桂園、萬科）。另外，有超過8成的百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。同比減少5成的房企里面，基本都是此前債務(wù)暴雷或是出現(xiàn)流動性困難的房企。
除了樓市不振，土地市場也難說活躍。3月，在部分熱點城市開啟首輪集中供地的情況下，土地市場仍然保持低位運(yùn)行，房企拿地依舊仍保持謹(jǐn)慎態(tài)勢，一季度整體成交量價齊跌。
截止至3月末，百強(qiáng)房企中僅有三成企業(yè)拿地，而銷售50強(qiáng)房企單月投資額不足400億元，同環(huán)比分別下降84%和28%。
救購買力
眼下，房企期待已久的政策松綁，并未給其帶來業(yè)績增長。各地樓市成交量、價格也表現(xiàn)平平，未達(dá)預(yù)期。不由質(zhì)疑，造成這種的情況原因何在？
一方面，去年下半年以來，受不少知名房企暴雷影響，不少購房者畏懼開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，出現(xiàn)項目停工、爛尾，從而致使部分買家持觀望態(tài)度。
另一方面，受到市場低迷、行業(yè)信心不足的影響。大部分買家受買漲不買跌影響，擔(dān)心房產(chǎn)不保值，繼續(xù)下跌。
有意愿的消費(fèi)者不敢買房，房企資金條件以及手里存貨價值得不到改善，銀行體系就不敢為房企提供信貸支持。這也最終導(dǎo)致一個僵局：房企償債也越來越難，更多房企將會倒下。
俗話說，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。目前，互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)出現(xiàn)降薪、裁員潮也是影響樓市不景氣的原因之一。有數(shù)據(jù)報告顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的薪資水平較過去明顯收縮。
降薪對于樓市的影響，直接削弱了購買力，買房人要么延遲購房計劃，進(jìn)入觀望，要么降低預(yù)算去買房。例如，原本預(yù)算是1000萬的房子，正常首付300萬，貸款700萬，月供約3.7萬，尚且還能接受；但現(xiàn)在降薪了，月供還款能力變差，壓力也隨之加大。
非優(yōu)質(zhì)或中小型房企融資難，也是致使樓市低迷的原因。例如，大型房企、優(yōu)質(zhì)的房企可以從銀行拿到更多的錢，中小房企因為規(guī)模制約，銀行會審慎評估，放貸額度極其有限。這就造成真正需要救的房企得不到及時輸血，而不需要救的優(yōu)質(zhì)房企得到了大部分資源的傾注。
除此之外，受疫情影響，人員流動受到限制，市場預(yù)期尚未被激發(fā)。就連年初上海、蘇州剛起的行情，又被疫情一把打趴下了。從疫情的持續(xù)影響來看，樓市小陽春的到來預(yù)計將推遲到5、6月。
此前，萬科董事長郁亮認(rèn)為中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時代”，簡單直白地說，就是開發(fā)商要面對“不掙錢的時代，掙辛苦錢的時代”。
眼下，他的話一語成讖，樓市低迷，土地市場難說活躍，房企銷售業(yè)績大幅下降。未來樓市如何才能真正激活？
首先，政策要支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等回歸常態(tài)。對于房企債務(wù)違約問題，要及時解決問題，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
其次，救市的本質(zhì)，是救企業(yè)，救購買力。沒有購買力的需求，只是空需求，樓市不能真正被激活。所以，更好地解決居民就業(yè)，多渠道促進(jìn)居民增收，讓更多的潛在購房置業(yè)群體都能安心買房。
最后，各地要因城施策，出臺一些有助于激活市場需求、降低購房成本的政策，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍。有業(yè)內(nèi)人士呼吁，過去限購限售等政策，本就是應(yīng)對房價快速上漲而采取的臨時政策；在如今市場陷入低迷之時，就應(yīng)逐步退出。
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