地產(chǎn)商暴雷以后
文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳
陷入流動(dòng)性逆境長(zhǎng)達(dá)半年之久，相信不會(huì)被清盤的潘軍，終于有了新的盼頭。
4月11日，花樣年及彩生活各自與粵民投訂立了一份協(xié)議，后者將幫助他們推進(jìn)債務(wù)重組，并有可能成為其戰(zhàn)略投資者。
作為一家省級(jí)的民投平臺(tái)，粵民投擁有豪華的朋友圈，發(fā)起股東共有16家。碧桂園楊惠妍、星河灣董事長(zhǎng)黃文仔、金發(fā)科技董事長(zhǎng)袁志敏等商界名人，均在其董事的名單上。
目前，粵民投至少投資了23家房地產(chǎn)開發(fā)公司，與保利、綠城、萬科等房企都有密切交集。此次與花樣年簽約，意味著這家民企航母將再下一城。
而在花樣年官宣戰(zhàn)投的9天前，另一家華南房企也等來了白武士。4月2日，佳兆業(yè)成功和央企招商蛇口、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。
今年以來，融資環(huán)境正在有條件地放寬，發(fā)行并購(gòu)債之后，國(guó)資、AMC以及優(yōu)質(zhì)民企儲(chǔ)存了充足的“彈藥”，正紛紛跑步進(jìn)場(chǎng)，紓困出險(xiǎn)企業(yè)。顯然，行業(yè)的出清與整合，已經(jīng)進(jìn)入了新的階段。
除了花樣年、佳兆業(yè)之外，華夏幸福、恒大、奧園等暴雷房企，都有了不同程度的債務(wù)重組進(jìn)展。眼下，這些積極自救的房企，正逐步恢復(fù)自身的造血能力，吸引戰(zhàn)投入局，未來擺脫困局或許只是時(shí)間問題。
不過，債務(wù)重組注定是一個(gè)漫長(zhǎng)過程，并不能一蹴而就，需要的是耐心。
“白武士”降臨
自去年下半年以來，房企暴雷聲陣陣，但能收獲重組方案、被戰(zhàn)投“翻拍”的幸運(yùn)兒卻并不多。
華夏幸福是較早見到“曙光”的房企。2021年9月底，它便發(fā)布了初步擬定的債務(wù)重組計(jì)劃，并在12月9日在債權(quán)人會(huì)議上表決通過。
重組計(jì)劃涉及各項(xiàng)債務(wù)的化解形式，其中包括賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走債務(wù)、優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償、現(xiàn)金兌付、信托受益權(quán)抵債、后續(xù)逐步清償?shù)确绞剑幚淼膫鶆?wù)超過2000億。
量化的數(shù)字呈現(xiàn)在債權(quán)人眼前，情況已明朗了許多，但面對(duì)不確定的未來，似乎只有現(xiàn)金才能擁有更大的說服力。華夏幸福整體方案的全口徑清償率，達(dá)到77.48%，若僅考慮現(xiàn)金清償部分，則大幅降至20.2%。這一點(diǎn)，令許多債權(quán)人心存疑慮。
去年12月，華夏幸福曾向債權(quán)人發(fā)送具體的債務(wù)重組協(xié)議，但隨后引發(fā)了債權(quán)人的意見反彈，認(rèn)為協(xié)議相比重組計(jì)劃有所打折，現(xiàn)金清償比太低、多項(xiàng)計(jì)劃可能存在延期等不利于因素。
行百里者半九十，華夏幸福仍在負(fù)重前行。今年3月傳來消息，其資產(chǎn)出售目前采取化整為零的方式，先由區(qū)縣政府收購(gòu)，此外，至少兩家AMC正在與華夏幸福商談相關(guān)資產(chǎn)債務(wù)出售業(yè)務(wù)。
其中主要由河北新空港發(fā)展投資有限公司，收購(gòu)華夏幸福部分產(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)；而在此之前，已有長(zhǎng)城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)購(gòu)買了華夏幸福的債券。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解，河北新空港成立于2021年1月，注冊(cè)資本280億元，由廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資設(shè)立。
除了華夏幸福之外，恒大、佳兆業(yè)、奧園、花樣年等，雖無整體的償債計(jì)劃出爐，但都已等來了自己的“白衣騎士”，危機(jī)的化解有了眉目。
許家印年初許下的“半年之約”仍未到來，但去年12月6日，其已設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)。委員會(huì)成員包括來自粵?？毓伞⒅袊?guó)信達(dá)、越秀集團(tuán)、國(guó)信證券等國(guó)資背景人員，并官方申明稱力爭(zhēng)“7月底前提出重組方案”。
奧園則據(jù)說在與廣東、山東國(guó)企洽談戰(zhàn)投合作。戰(zhàn)投方有可能是山東的中垠房地產(chǎn)有限公司，或以增資擴(kuò)股的形式入股奧園上市公司。據(jù)悉，新戰(zhàn)投還可能向奧園提供額外貸款，以確保建設(shè)進(jìn)度和保交房。
佳兆業(yè)憑借自身的舊改優(yōu)勢(shì)，也獲得了招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)的青睞，成為今年第一家接到央企橄欖枝的出險(xiǎn)企業(yè)。
具體看來，三方以佳兆業(yè)在大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，將建立高層會(huì)晤機(jī)制并成立專項(xiàng)工作小組，共同探討和加強(qiáng)在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作。據(jù)悉，位于深圳蛇口價(jià)值300億元的東角頭項(xiàng)目將成為新模式試水的第一個(gè)項(xiàng)目。
再加上最新的花樣年引入粵民投，部分曾經(jīng)在現(xiàn)金流危機(jī)中迷失的房企們，變得不像以前那么焦慮了，這也表明行業(yè)的出清進(jìn)入到另一個(gè)階段。
能搭上“引入戰(zhàn)投”班車的，有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是不躺平。潘軍的“萬言書”還猶言在耳，他堅(jiān)信花樣年不會(huì)被清盤；許家印數(shù)次提到復(fù)工復(fù)產(chǎn)、保交樓；王文學(xué)從公司暴雷之初，便已迅速與當(dāng)?shù)卣?、債?quán)人商討解決問題的方案。
此外，有“上岸”跡象的房企們，大多也能夠做到讓旗下項(xiàng)目封閉式運(yùn)作，使多數(shù)項(xiàng)目不受母公司化債的影響，而僅聚焦于自身的項(xiàng)目回款與項(xiàng)目融資額，完成各種款項(xiàng)的償還支付。
這對(duì)于保交樓、資金回流等方面尤為重要，是房企重新站立起來的底氣。也只有如此，才能吸引戰(zhàn)投方的馳援。
眼下，各家地產(chǎn)老板對(duì)于債務(wù)重組的決心并不盡相同，有的主動(dòng)接納白武士，對(duì)戰(zhàn)投張開懷抱。但還有的地產(chǎn)老板捂著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不愿端上餐桌，甚至有的在和債權(quán)人焦灼對(duì)峙，重組方案都無暇顧及。
他們的引援對(duì)象，大多為國(guó)企、央企，以及AMC。國(guó)資擁有充裕的現(xiàn)金流，攜資入場(chǎng)的情形已不必贅述；而AMC也成為了紓困出險(xiǎn)房企的主角，目前已明確介入出險(xiǎn)房企不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的有兩家，一家是信達(dá)資產(chǎn)，另一家是長(zhǎng)城資產(chǎn)。
在堅(jiān)守中等待
日前，華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)終于長(zhǎng)舒一口氣，對(duì)外界稱，“公司排除萬難，債務(wù)重組簽約達(dá)到半數(shù)，成功實(shí)現(xiàn)首次現(xiàn)金兌付，公司正逐漸回歸正常?！?/p>
對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，華夏幸福儼然活成了他們羨慕的樣子。但并不是每家出險(xiǎn)房企，都能迅速擁抱自己心儀的戰(zhàn)投。
兩年前，泰禾集團(tuán)在遭遇流動(dòng)性危機(jī)后不久，便一度宣布迎來了“白衣騎士”萬科，后者擬24.3億元收購(gòu)泰禾19.9%股份，但萬科并不會(huì)對(duì)泰禾的債務(wù)進(jìn)行增信。
換言之，泰禾需要自行解決債務(wù)問題后，萬科才會(huì)推進(jìn)與它的戰(zhàn)略投資。這讓泰禾更得自力更生，走上了與華夏幸福不同的自救之路。
雖然兩者大部分債務(wù)都通過展期來實(shí)現(xiàn)，但華夏幸福的債務(wù)重組是一攬子重組計(jì)劃，直接對(duì)2192億債務(wù)進(jìn)行整體鋪排，與大多數(shù)債權(quán)人已達(dá)成共識(shí)，并采取了司法集中管轄的方式；而泰禾則更像是與各個(gè)債權(quán)人協(xié)商、逐個(gè)擊破。
從這個(gè)層面上看，與華夏幸福比起來，泰禾的壓力更大，它可能面臨著更多的頭緒，有時(shí)候還要應(yīng)對(duì)債權(quán)人的訴訟與資產(chǎn)保全舉措。
所幸泰禾堅(jiān)持了下來，盡管實(shí)控人黃其森被協(xié)助調(diào)查，但公司已逐漸在走上坡路。3月底，據(jù)泰禾集團(tuán)消息，北京院子二期項(xiàng)目已于20日正式全面復(fù)工，這正是其復(fù)工復(fù)產(chǎn)、走出陰霾的縮影。
此外，A股半數(shù)房企預(yù)計(jì)2021年業(yè)績(jī)虧損，但泰禾卻預(yù)計(jì)去年全年歸母凈利潤(rùn)為盈利1.01億元至1.32億元，這相比于2020年虧損49.99億元的情況，已實(shí)現(xiàn)由虧轉(zhuǎn)盈。
當(dāng)代置業(yè)則正在自救中等待轉(zhuǎn)機(jī)。過去數(shù)月，張鵬一直穿梭于各種合作伙伴和金融機(jī)構(gòu)之間，不斷溝通、解釋，但當(dāng)代置業(yè)仍面臨著諸多訴訟，以及一些項(xiàng)目公司的股權(quán)凍結(jié)，債務(wù)重組方案也還沒有著落。
地產(chǎn)二代楊武正掌舵下的藍(lán)光，經(jīng)歷了人事變動(dòng)、資產(chǎn)出售之后，在今年4月初公布了上市公司債務(wù)累計(jì)違約本金為54.47億元，但其已形成了風(fēng)險(xiǎn)化解方案的雛形。
據(jù)藍(lán)光發(fā)展自述，其按照“短期維穩(wěn)紓困、中期穩(wěn)步清償、長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型發(fā)展”的整體思路逐步推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，目前在專業(yè)中介機(jī)構(gòu)配合下，已完成了資產(chǎn)和負(fù)債底數(shù)的摸排。
與此同時(shí)，藍(lán)光計(jì)劃加快對(duì)債委會(huì)擴(kuò)容，組建全國(guó)性的債委會(huì)，逐步與不同類型的債權(quán)人，就風(fēng)險(xiǎn)化解整體方進(jìn)行協(xié)商溝通，根據(jù)債務(wù)類別分組征求債權(quán)人意見，并在后續(xù)溝通中不斷細(xì)化方案。
盡管沒有方案出臺(tái)時(shí)間、具體細(xì)節(jié)披露，但藍(lán)光發(fā)展的這一表態(tài)，仍給債權(quán)人注入了強(qiáng)心劑。
上述泰禾、當(dāng)代置業(yè)、藍(lán)光等地產(chǎn)商，他們處理危機(jī)的方式，與已獲得外界紓困協(xié)議的房企，有諸多相似之處。從目前看來，他們未來擺脫困局，或許只是時(shí)間問題。
常言道，自助者，天助也。那些躺平的房企，獲得轉(zhuǎn)機(jī)的概率則比較小。比如，自從債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之后，便隱藏了身影的新力掌舵者張園林。
此外，三盛宏業(yè)老板陳建銘也曾被被警方懸賞千萬，全網(wǎng)征集其藏匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的線索。后于2021年底，他主動(dòng)前往上海市公安局自首。至今，三盛宏業(yè)還未有明確的資產(chǎn)處置安排。
重整路漫漫
房企一旦出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，要梳理資產(chǎn)、債務(wù)重整的難度并不小。也正因?yàn)槿绱耍鼛啄甑禺a(chǎn)商暴雷的現(xiàn)象陸續(xù)出現(xiàn)，但能實(shí)現(xiàn)重組的，僅有華夏幸福、銀億股份等少數(shù)主體，正源地產(chǎn)、三盛宏業(yè)等均無著落。
這與房地產(chǎn)的行業(yè)特性有關(guān)。地產(chǎn)向來?yè)碛懈吒軛U、重資產(chǎn)屬性，日常經(jīng)營(yíng)中會(huì)將土地使用權(quán)、存貨、項(xiàng)目公司股權(quán)等，進(jìn)行抵質(zhì)押融資，獲取項(xiàng)目建設(shè)所需資金，造成資產(chǎn)受限規(guī)模較大。
一旦資金鏈斷裂，資產(chǎn)處置時(shí)便面臨著復(fù)雜的情況，賬面資金大部分不能用于償債。債權(quán)人獲得的清償資產(chǎn)，有可能滯后性較強(qiáng)、回收率較低，這會(huì)造成各方利益難以協(xié)調(diào)，加大了房企度過危機(jī)的難度。
此前的協(xié)信引援，便是一個(gè)鮮明的例子。
2020年4月，新加坡豐隆集團(tuán)旗下的City Developments Ltd（簡(jiǎn)稱CDL），曾以43.9億元入股協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股權(quán)，其中27.5億元作為給協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的貸款，另一半27.5億元作為有條件的股權(quán)投資。
但隔年卻發(fā)生了小插曲，消息稱CDL成立了一個(gè)特別小組，用以決定出售其與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的資產(chǎn)。可見CDL對(duì)于協(xié)信的這筆投資，并沒有一開始那么看好，原因在于協(xié)信的部分資產(chǎn)并沒有想象中優(yōu)質(zhì)。
最終，CDL沒讓協(xié)信重獲新生。去年7月，后者仍難逃被申請(qǐng)破產(chǎn)的命運(yùn)。
目前能跨越困境，完成重整的涉房企業(yè)，只有銀億股份，但它的重整之路，長(zhǎng)達(dá)三年之久。
自2011年銀億地產(chǎn)以33億元“借殼”*ST蘭光，成功登陸A股后，實(shí)控人熊續(xù)強(qiáng)就開始不斷借助資本的力量，壯大銀億系。2014年至2016年三年間，銀億完成多筆地產(chǎn)收購(gòu)，并購(gòu)數(shù)量力壓海航系、復(fù)星系，位居民企第一。
但好景不長(zhǎng)，后來的銀億因投資過雜，收益難達(dá)預(yù)期，業(yè)績(jī)開始大幅下滑，于2018年底開始暴雷。此后經(jīng)過兩年的摸索，才確定了《重整計(jì)劃》；直至去年底，投資人梓禾瑾芯的重整投資款全部到位，才正式告一段落。
進(jìn)入債務(wù)重整的境地，考驗(yàn)的是房企的耐心。不過，恒大事件發(fā)生后，房企的償債風(fēng)險(xiǎn)已被重視，這將有助于后續(xù)債務(wù)的有效化解。
另一方面，眼下房地產(chǎn)行業(yè)邊際逐漸改善，不僅并購(gòu)貸款監(jiān)管、企業(yè)境內(nèi)發(fā)債等均有所放松，部分城市出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免，也釋放出了“托底”房市的效應(yīng)，這有利于存量項(xiàng)目的順利回款，縮短企業(yè)重整期限。