文/ 樂居財經(jīng) 張林霞
今年以來全國已有超過60個城市調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，這些政策主要體現(xiàn)為降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發(fā)放購房補貼等方面。
這也構(gòu)成了2017年以來最大范圍的樓市政策調(diào)整潮。從實際效果來看，購房者明顯感受到貸款利率下降、放款周期縮短。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年2月，103個城市主流首套、二套房貸利率平均環(huán)比下降9個基點，放款周期縮短12到38天不等。
3月1日，鄭州市發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五個方面，推出19條細化措施。鄭州發(fā)布上述文件時，曾因?qū)κ袌龅闹С至Χ容^大而引發(fā)廣泛關注。
3月23日，哈爾濱出臺新政，直接取消新房3年限售，也是全國首個明確取消限售的省會城市。
3月29日，深圳宣布二手房指導價上調(diào)3-5%。
3月30日，省會城市福州，宣布限購放松，無本地戶籍可以直接買房，包括港澳臺人士。
4月1日，秦皇島市房產(chǎn)交易服務中心發(fā)布通知，購房資格核驗放寬，這意味著自2017年4月15日施行的限購令正式廢除，樓市正式迎來松綁。衢州市也在同天宣布，新購房將不再限購、限售，而衢州市也成為全國首個限購限售均取消的城市。
4月5日，蘭州市人民政府發(fā)布《蘭州市落實強省會戰(zhàn)略進一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》，推出四大類共20項措施，全方位優(yōu)化樓市環(huán)境。文件將二套房的首付比例降至30%，取消“認房又認貸”，并降低競買土地保證金比例，壓縮預售資金審批時限。
蘭州是今年以來調(diào)整和優(yōu)化樓市政策環(huán)境力度最大的城市之一。從政策支持的力度和廣度來看，蘭州的措施不亞于鄭州的舉措。
2021年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求。這也被業(yè)界認為是重要的利好。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，我國仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房需求比較旺盛。但從需求分層的角度看，部分大城市已經(jīng)進入改善性需求為主的階段。這些需求的滿足，對穩(wěn)定樓市意義重大。
他進一步指出，正是在這種導向下，對需求的支持成為“地方版”調(diào)控主要內(nèi)容。其中，對改善性需求進行支持，使得很多條款顯得尺度頗大。
在分析地方政府調(diào)整樓市政策的動作時，嚴躍進還指出了“因城施策”的原則。他表示，“因城施策”一直是政府部門調(diào)整樓市政策的準則，這也給地方政府留出了獨立調(diào)整的空間。因此，地方政府優(yōu)化樓市環(huán)境的舉措多樣又密集，但均在其權限范圍內(nèi)，有跡可循。
2022年的政府工作報告明確指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
這充分說明了支持合理需求的政策方向和因城施策的調(diào)控是今年樓市政策的主基調(diào)之一。
4月18日，央行、外匯局出臺23條舉措促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，其中提到，完善住房領域金融服務。因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
4月19日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會，會議強調(diào)，金融機構(gòu)要堅持房住不炒定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房企問題處置項目并購的金融服務。
4月19日，新華社發(fā)表文章《當前中國經(jīng)濟十問》提到，“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟發(fā)揮著舉足輕重的作用。應對新情況新挑戰(zhàn)，各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點因城施策?！?/p>
4月20日，經(jīng)濟日報發(fā)表文章《發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)大盤中作用》提到，“應進一步發(fā)揮好穩(wěn)樓市在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤中的作用。滿足剛需和合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?/p>
可以看出，政策從國家到地方應該說保持了高度一致性，都把穩(wěn)樓市放在第一位置，同時把對剛需和改善等合理住房需求也都放到了重要位置，也就是說需要剛需和改善購房者的時候到了。