5月20日，人民銀行將五年期貸款市場報價利率（LPR）從4.60%下調(diào)至4.45%。將一年期貸款市場報價利率（LPR）維持在3.70%不變。
5月15日，人行和銀保監(jiān)會印發(fā)《調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，“因城施策”的地方可以自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
如此一來，首套房貸款在5年以上利率最低可達4.45%-0.20%=4.25%。利率下降預期開始后，大家還會急著買房么？說不定再等等還會降。
我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
全國層面：首套房貸利率不得低于相應期限的LPR減20bp，二套房貸利率不得低于相應期限的LPR加60bp。這是全國都要遵守的政策下限。
城市層面：人行各省分支機構(gòu)按照“因城施策”原則，指導省級自律機制，在全國政策下限的基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的加點下限。這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。在實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求。
銀行層面：銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限的基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。
中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知
銀發(fā)〔2022〕115號
中國人民銀行上?？偛?，各分行、營業(yè)管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監(jiān)局：
為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項通知如下：
一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
中國人民銀行
中國銀行保險監(jiān)督管理委員會
2022年5月15日
【延伸閱讀】首套房政策優(yōu)惠政策
政策
昨日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導小組發(fā)布《關(guān)于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。
《方案》明確，業(yè)主可以通過與試點企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）的方式，由長沙市住房租賃監(jiān)管服務平臺進行監(jiān)管（以下簡稱“服務平臺”），將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不低于10年。本《方案》施行之前，已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。在《協(xié)議》履約期內(nèi)的租賃住房信息將在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中進行標注，并確保履約。
什么意思呢？就是買房人買了房子只要是把租出去，租上10年，住房套數(shù)自動減去租出去房屋的數(shù)量。好家伙，房子賣不動了，鼓勵大家去當包租公、包租婆。
政府出臺政策么，就是有形之手干預無形之手，效果好不好，或者現(xiàn)在好，未來不好？沒有平行宇宙根本也無法衡量，當政府以裁判員身份參與到比賽，比賽的規(guī)則其實就出現(xiàn)了變化。當然，市場強大的力量在于又把所有市場參與者拉入到公平的賽道。
這個方案為何會出臺，關(guān)鍵是之前包括長沙在內(nèi)的很多城市都出臺了限售限購政策，一個家庭只能購買兩套房，哪怕夫妻離婚，變成了法定的兩個家庭，兩個家庭合計購房的套數(shù)也無法突破兩套限制。
當房屋變?yōu)榕浣o制時，供需定律往往不能發(fā)揮效用，好處在于全國經(jīng)濟高速發(fā)展的時候，長沙的房價控制的好，居民幸福指數(shù)也高，滿大街的“茶顏悅色”。
這個政策其實還是滿受老百姓歡迎的，中國老百姓么，畢竟還是相信房子的，房子除了“保值增值”的需要外，最重要的是流動性中性，不是想賣就能賣，也不是缺錢怎么也賣不掉。
老年人總覺得一輩子辛苦錢說不定就被P2P、信托、理財、股票啊騙了去，房價就是再跌還是能傳承下去。房價畢竟也擺在那，真要是生災害病還能拿房子抵押貸款以應不時之需。
早些年，大家都比較窮，那時候都指望單位能分房，后來房改了，福利分房取消了，大部分城里的老百姓工資也能買的上房，稍微勤儉節(jié)約的家庭還能買二套房作為改善型住房。
房子作為普通老百姓的基本生活需求，為了給大家的基本生活提供保障，國家也給購買首套房的人提供了很多優(yōu)惠政策，所以住房套數(shù)往往是老百姓享受優(yōu)惠政策的重要依據(jù)。
首套
首套房往往是國家政策鼓勵的，貸款的首付比例可以較低，房屋稅費繳納也不高。二套房貸款首付比例則明顯不同，房屋稅費繳納比例也會提升。
此外，首套房貸款利息也可能享受稅前扣除優(yōu)惠，首套住房貸款利息支出，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
那么首套房是怎么認定的？首套房具體可以享受到哪些優(yōu)惠政策？本文在結(jié)合法規(guī)的基礎(chǔ)上，對首套房的界定和優(yōu)惠政策進行梳理。
首套房其實不難理解，人生買的第一套房，只要是在住房產(chǎn)權(quán)證上第一次載明了個人的名字，該房就是首套房。無論該套房是買來的，還是繼承來的；無論是貸款買的，還是全額付款的；無論是自用，還是對外出租；無論是在自己手上，還是已對外出售，人生最多只可擁有一次。
然而，就這么簡單的一個物理現(xiàn)象，卻因為政策施力點不同，被賦予了不同的內(nèi)涵和外延。
首先，人民銀行最早規(guī)定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠。
當時規(guī)定所謂的“首套房”一般同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房；購房人現(xiàn)在名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。
也就是先得符合物理“首套”，但會有例外，比如，與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。當時也是從實際情況考慮，老百姓怕征遺產(chǎn)稅啊，怕小孩以后結(jié)婚后財產(chǎn)被分了吃虧啊，很多未滿18歲的小孩姓名跟父母一起上房本了。
另外，政策考慮如果賣的房子超過了90平米，就認定為已經(jīng)是改善性住房了，算不上普通住房，后來對普通住房的面積上調(diào)至144平米以下。
首套房政策也有松綁的時候，在2007年，《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)452號）明確規(guī)定，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如果其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蜚y行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。其他均按第二套房貸執(zhí)行。
這個政策也是打太極，當?shù)厝司》棵娣e平均水平究竟是多少，每時每刻都在變化。所以文件要求借款人在申請住房貸款的時候，應當提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。
那時候各地住建部還沒聯(lián)網(wǎng)，投資人在全國給地買了100套房了，換個沒買房的城市，因為查不出來是否買過房，依然還可以按首套房優(yōu)惠政策執(zhí)行。帶有政策優(yōu)惠性質(zhì)的首套房認定終究是個難事，所以政策換其道而行之，既然不能認定首套，那來認定二套房。
二房
2010年，人民銀行、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》（建房[2010]83號），確定了二套房認定標準，也就是符合以下三種情形之一的，均按第二套房貸執(zhí)行。
（一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上成套住房的；
（二）借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款購買住房的；
?。ㄈ┵J款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
什么情況下才是首套房？只有借款人名下無房或者沒有住房貸款記錄，才會被認定為首套房，兩個條件有其中任何一項不滿足，也就是如上述所說的有房或者有購房貸款記錄的，均不能算作首套房。
這也就是著名的 “認房又認貸”政策，房屋信息全國不聯(lián)網(wǎng)，金融信息是全國聯(lián)網(wǎng)的，這規(guī)避了不能聯(lián)網(wǎng)核查購房人異地買房按首套房優(yōu)惠政策套利。畢竟，炒房還是銀行貸款加杠桿更有效。
說到這里，我們回過來解釋一下如何在房屋登記信息系統(tǒng)中查詢購房人的房產(chǎn)信息。查詢首次購房信息，以購房合同中的購房人家庭為查詢依據(jù)，基于購房產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)，在產(chǎn)權(quán)登記信息庫中，無產(chǎn)權(quán)登記記載的，或者有產(chǎn)權(quán)登記，但是產(chǎn)權(quán)來源是自建、繼承、贈與、房改、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的，都屬于首次購房，房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處將給予出具《首次購房證明》。需要注意，查詢個人購房信息的地域，只限于出具《首次購房證明》機構(gòu)所登記的區(qū)域范圍。
物理上的首套房擋不住房價下跌時的政策調(diào)控。2014年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》（銀發(fā)[2014]287號），其中規(guī)定，對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。
也就是說，在287文之后，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使買家名下已有一套房，銀行依然可以將其界定為首套房。當然，如果購房人在銀行征信系統(tǒng)里，已經(jīng)登記有一條貸款買房的信息貸款還未結(jié)清，銀行按照二套房貸款政策執(zhí)行。
287文同時還提到，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
對于“限購”的城市，央媽表示，我們精神上很支持，但你也沒買房資格了，所以貸款“雨女無瓜“了。
首付
貸款首付比例，是住房加杠桿的利器，給我一個支點我可以撬動地球，給我一個零首付，我可以買下全球。
購買首套房的首付比例比二套房低。首先，我們來看一下全國性法規(guī)對首套房的首付比例如何規(guī)定的。這也是一個政策不斷調(diào)控的地方。
2007年9月《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號）規(guī)定：對于首套房，住房面積在90平米以下的，首付比例不得低于20%；超過90平米的，則不得低于30%。申請購買第二套住房，首付款比例不得低于40%。
2010年4月，《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）中關(guān)于首套房的首付比例和2007年的359號文一致，而貸款購買第二套住房的，最低比例提高至50%。同時規(guī)定了購買第三套及以上住房的，首付貸比例應大幅提高，具體銀行根據(jù)風險自主確定。對于對于房價上漲過快地區(qū)，則暫停發(fā)放第三套住房貸款。
2010年11月，《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金[2010]179號）中關(guān)于住房公積金購買首套房和二套住房的首付比例和國發(fā)10號文保持一致。當然，利用住房公積金購買第二套住房的，對貸款對象和貸款用途均作了嚴格限定：貸款發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄剑磺屹J款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。
為了打擊房價的快速上升，2011年1月，《進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）將對貸款購買第二套住房的家庭的最低首付款比例進一步提高至60%。
后來，又為了提振市場信心，為了怕政策誤傷到二套剛需，2015年3月，《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2015]98號），對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請貸款買房的，首付比例不低于40%。
2015年9月開始，擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的公積金最低首付款比例降至20%；在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購房的，首付款比例調(diào)整為不低于25%。
2016年2月，《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號），在不實施“限購”措施的城市，首套房的最低首付款比例為25%，對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的，為改善居住條件再次申請貸款的，最低首付比例不低于30%。對于限購的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行，也就是首套房不低于30%，第二套住房不低于60%。
稅費
購買首套房的稅費相對較少，很多地方還時不時出臺優(yōu)惠政策來支持房地產(chǎn)市場。稅費主要包括契稅、印花稅。如果辦理貸款還會涉及抵押登記費、保險費等，當然現(xiàn)在這些費用借款人不用承擔，但羊毛出在羊身上，利率里都包括了這些隱形支出。
所謂契稅是指房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時，需要向新業(yè)主征收的一次性稅收。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。超過144平米3%，非住宅4%。通常契稅跟著首付款一起繳，開發(fā)商代收。
印花稅為總房款的0.05%，在訂立合同時就直接繳納，一般跟首付款一起繳，以便于開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。
如果是二手房，房屋交易費按房屋建筑面積6元/平方米交納，房屋產(chǎn)權(quán)登記費一次性收取80元；這些都是小錢。房屋所有權(quán)證印花貼稅：在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證時按件征收，每件5元。
房屋評估費：按評估額0.5%繳納；買賣合同印花稅：按照房屋成交價格的0.05%繳納（買賣雙方各繳納0.05%，總共繳納0.1%）。公共維修基金：購買房屋時需要交納房屋成交價2%的公共維修。這些其實還是小錢。
“滿5唯一”是二手房交易一個非常重要的概念，直接決定了交易成本。指滿5年且是家庭唯一住房。滿5唯一的房屋，產(chǎn)生的稅費少，購房成本低，免去增值稅及個稅。”
增值稅：個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，土地增值稅房屋產(chǎn)權(quán)取得滿兩年的免征，未超過兩年的，按照5%的征收率全額繳納，應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%，或者按照5%的征收率，差額繳納增值稅，應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%。
城市維護建設稅：假設增值稅的7%教育費附加：增值稅的3%；地方教育費附加：增值稅的2%。
此外對于賣家而言，還有筆不小的個人所得稅，除非滿5唯一不需要交個人所得稅。如果房產(chǎn)證不滿2年，或者并非屬于家庭唯一住房，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的1%。
利率
在購房成本中，除了首付、稅費之外，最主要的支出則是房貸利息。
人民銀行早規(guī)定，我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠。關(guān)于首套房的貸款利率，在央行2014年287號文規(guī)定，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風險情況自主確定。
剛開始的確有7折優(yōu)惠，后來，四大行全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。其中，中行、工行、農(nóng)行已明確取消7折利率優(yōu)惠，比如，建行需首付4成以上利率才能打7折。
對于第二套住房貸款利率，2007年的銀發(fā)359號文中就規(guī)定過，購買第二套住房的貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，并且利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。
此后，隨著利率市場化進程加快，房貸利率調(diào)控也逐漸減少，商業(yè)銀行主要根據(jù)住房套數(shù)、面積、房地產(chǎn)市場的松緊自行決定房貸利率。
貸款利率后來變?yōu)榱薒PR，2020年，央行進行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么變成LPR浮動利率。
以LPR為準的房貸利率計算方式是：LPR+加點=房貸利率。假設你現(xiàn)在的房貸利率是5.88%，轉(zhuǎn)換之后的房貸利率也是（LPR+加點）=5.88%。
凡是選浮動利率的似乎都賺到了，因為LPR在下降，選擇了浮動利率加點點數(shù)固定了，當LPR下降時，實際執(zhí)行利率也一并跟隨下降。
小結(jié)
是否是首套房，還是按照首套房政策執(zhí)行是兩個概念。
是否為物理意義上的首套房還是應該以2015年3月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中購房者在中國實際擁有及曾經(jīng)擁有的住房套數(shù)來進行判斷。
當探討可以執(zhí)行首套房優(yōu)惠政策時，則要多維度的分析工作，“因城施策”，“因時調(diào)整”，按照當?shù)刂贫ǖ牟顒e化住房信貸政策來區(qū)分是否首套，這是個技術(shù)活。
這只是購房人關(guān)心的事，別把統(tǒng)計人員搞精神錯亂了。
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