21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者孔海麗 北京報道
監(jiān)管層和地方政府正在合力打出穩(wěn)樓市“組合拳”，在堅持“房住不炒”的前提下，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一方面，包括人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部、財政部等中央部門不斷給市場注入信心，包括對樓市定向降息、首套房貸利率優(yōu)惠、實施住房公積金階段性支持政策、保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長等舉措紛紛出臺，自上而下地釋放了更為積極的信號。
另一方面，各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，優(yōu)化樓市調(diào)控舉措的鼓點愈發(fā)密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，5月以來，已有超過69個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，相關(guān)舉措包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購房補貼、降低購房稅費等，“應(yīng)有盡有”。
在這樣的背景下，熱點城市正在率先醞釀暖意。但受客觀環(huán)境限制和熱點城市改善需求信貸政策依然嚴(yán)格等因素影響，樓市的整體熱度上升依然緩慢。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)計，市場依然期待更多的支持，后續(xù)或有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。
監(jiān)管層釋放一攬子支持
據(jù)央視新聞聯(lián)播，5月25日國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議。會議強調(diào)，國務(wù)院常務(wù)會議確定6方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施5月底前要出臺可操作的實施細(xì)則、應(yīng)出盡出。要在防控好疫情同時完成經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展任務(wù)，防止單打一、一刀切。各地在助企紓困上政策能出盡出。對各類市場主體一視同仁，用市場化辦法、改革舉措解難題。
此前的5月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會召開主要金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析會強調(diào)，金融系統(tǒng)要用好用足各種政策工具，從擴增量、穩(wěn)存量兩方面發(fā)力，以適度的信貸增長支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。會議指出：“要落實政策要求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長，支持中小微企業(yè)、個體工商戶、貨車司機貸款和受疫情影響嚴(yán)重的個人住房、消費貸款等實施延期還本付息?！?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，督促銀行加快信貸投放，對于各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有積極作用，房地產(chǎn)相關(guān)貸款工作也將主動作為和靠前發(fā)力。他表示，購房者獲取貸款的門檻將進(jìn)一步降低，疊加既有的地方支持政策，將對購房需求產(chǎn)生積極作用；與此同時，房企獲取信貸的難度也將進(jìn)一步下調(diào)，對于改善企業(yè)的資金面有積極作用，企業(yè)需要積極抓住此類窗口期，能貸則貸、鼓勵多貸。
監(jiān)管層對于住房公積金同步加大了支持力度。5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行發(fā)布了《關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知》。其中主要內(nèi)容有三點：其一，受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補繳，在此期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響；其二，受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門；其三，各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤孔馑胶秃侠碜庾∶娣e，可提高住房公積金租房提取額度。
“三部門本次表態(tài)加強住房公積金支持力度，從中央端釋放出積極的政策信號，意義重大，從企業(yè)和居民雙重視角對沖疫情帶來的負(fù)面影響?！?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，上述舉措一定程度上有利于緩解購房者及租房者的經(jīng)濟(jì)壓力，同時也幫助減輕房企的經(jīng)營壓力，階段性降低成本負(fù)擔(dān)，保障企業(yè)的正常運行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充說：“緩繳包括公積金在內(nèi)的社保，推遲公積金貸款償還，提高租房提取公積金等，目的在于穩(wěn)住市場主體，穩(wěn)住工作崗位，提振市場信心，兜底保住民企、中低收入群體、中小微企業(yè)。”
另一則不可忽視的支持來自調(diào)降房貸利率。5月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率，5年期LPR下調(diào)了15個基點，也即，從4.6%下降至4.45%；就在不久前的5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)出通知，首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上最高下浮20個基點，最低可達(dá)4.4%。
據(jù)易居研究院智庫中心梳理，包括廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照等21個城市的銀行已經(jīng)積極執(zhí)行4.4%的首套房貸利率。
若將兩次調(diào)整疊加，則政策給出的首套房和二套房的貸款利率下限分別降至4.25%和5.05%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，LPR下調(diào)疊加央行差別化的信貸政策，對市場的回穩(wěn)有著重要的作用，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求端市場動力不足一個重要原因在于市場信心不足，央行多次實質(zhì)性的支持，將對提振購房者的市場信心起到很好的支撐。
5月超69城加碼“穩(wěn)樓市”
5月25日，河北省唐山市宣布取消了路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購限售；將首套首付比例降至20%、房貸利率降至4.25%，二套房首付比例降至30%、房貸利率降至5.05%；同步將公積金貸款最高額度提高至80萬元，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
5月24日，山東省濟(jì)南市開始實施縮小限購范圍、放松限售條件的新舉措；此前的5月22日，濟(jì)南市剛剛公布了取消長清、章丘限購，放寬限售條件和上調(diào)公積金貸款額度三項優(yōu)化政策。
5月23日，黑龍江省哈爾濱市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的通知，正式廢止了此前的樓市調(diào)控政策，其中包括城六區(qū)限售要求。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至5月24日，5月已經(jīng)累計有超過68個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，從政策內(nèi)容看，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購房補貼、降低購房稅費等。加上25日出臺政策的唐山，有69城。
而今年年內(nèi)，全國已有接近150城出臺房地產(chǎn)政策，4-5月單月井噴刷新歷史紀(jì)錄，主要涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。
其中包括不少熱點城市，如蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等，政策內(nèi)容主要是促進(jìn)剛需和改善需求釋放。
調(diào)控頻次方面，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)300次，也刷新了歷史同期紀(jì)錄。
多方蓄力之下，熱點城市正在率先走出回穩(wěn)曲線。諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周，蘇州、南京等熱點城市的新建商品住宅成交量環(huán)比上升明顯。
以蘇州為例，僅4月，其房地產(chǎn)政策就歷經(jīng)了三次調(diào)整，涉及限售年限縮短，提高公積金額度以及限購放松等方面，5月份更是下調(diào)利率至4.4%，政策效果略有顯現(xiàn)，上周成交1517套，環(huán)比上升80.81%，位居漲幅首位；南京次之，環(huán)比漲幅為42.30%，位居漲幅第二。
“在中央信貸寬松的支持下，市場回穩(wěn)的速度會加快。”王小嬙預(yù)計，疫情好轉(zhuǎn)后，樓市積累的需求將會逐步釋放，下半年房地產(chǎn)市場銷售逐步走高。
李宇嘉持同樣觀點，他認(rèn)為：“預(yù)計6月份一攬子政策開始見效，包括疫情紓困、各地激勵樓市，央行降息等等，其疊加效應(yīng)將在下半年全面顯現(xiàn)。房價和銷售的底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)，下半年將全面回升?！?/p>
張大偉則補充表示，雖然去年四季度以來信貸政策持續(xù)寬松，放款難已經(jīng)全面緩解，但因為客觀環(huán)境限制和熱點城市的改善需求信貸政策依然嚴(yán)格，樓市的整體熱度上升依然緩慢，市場依然期待更多的支持。他預(yù)計，將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。