澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏
越來(lái)越多的城市加入到取消購(gòu)房限制性措施隊(duì)列中，多地將執(zhí)行多年的限購(gòu)、限售政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年5月以來(lái)，包括河北唐山、黑龍江哈爾濱、浙江杭州、浙江湖州、山東濟(jì)南、安徽六安、江蘇常州、浙江嘉興、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)、遼寧大連、遼寧沈陽(yáng)、廣東東莞、安徽合肥、江蘇南京、江蘇蘇州、江蘇泰州、江蘇句容、浙江金華、福建三明、江蘇徐州等20余城出臺(tái)樓市新政，直指放開(kāi)或調(diào)整限購(gòu)及限售政策。
以黑龍江哈爾濱為例，5月23日，哈爾濱市人民政府發(fā)布通知，宣布廢止2018年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。通知指出，2018年印發(fā)的通知已完成階段性調(diào)控使命，繼續(xù)實(shí)施區(qū)域性限售將導(dǎo)致一部分購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商品房無(wú)法上市交易，抑制了改善性購(gòu)房需求的釋放，不利于哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，因此予以廢止。即日起，購(gòu)房人完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證即可上市交易。
河北唐山則于5月25日發(fā)布政策稱，結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)部分房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行梳理清理和優(yōu)化調(diào)整，其中一條政策明確，為滿足居民家庭合理購(gòu)房需求，取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購(gòu)、限售政策。
值得一提的是，近期多個(gè)熱點(diǎn)二線城市也跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)整樓市政策，且多涉及限購(gòu)、限售等方面，購(gòu)房限制性措施正逐步取消。
以杭州為例，5月17日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確優(yōu)化二手住房交易政策。在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房的，對(duì)落戶杭州未滿5年的戶籍家庭取消原“在購(gòu)房之日前2年起已在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月”的規(guī)定；對(duì)非杭州戶籍家庭，將原“在購(gòu)房之日前4年起已在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的規(guī)定調(diào)整為“在購(gòu)房之日前1年起已在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月”。
這也意味著，按照新政策，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房，落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭無(wú)社保繳納要求。對(duì)非戶籍家庭來(lái)說(shuō)，須在購(gòu)房之日前1年起已在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月。
另有南京、東莞、蘇州、武漢等多個(gè)城市宣布放開(kāi)限購(gòu)及限售政策。
植信投資研究院資深研究員馬泓表示，多地廢止及放開(kāi)限購(gòu)限售政策，這是近期政策“組合拳”的一部分，目的主要是側(cè)重在滿足居民合理的購(gòu)房需求，包括剛性和改善性需求。根據(jù)已公布放開(kāi)限購(gòu)、限售的城市來(lái)看，大都集中在三、四線城市，也有部分樓市表現(xiàn)相對(duì)低迷的二線城市。近期，無(wú)論是政治局會(huì)議，還是央行、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門(mén)，都明確表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)政策的支持態(tài)度，各地也逐步釋放寬松政策，從力度上來(lái)看，取消限購(gòu)、限售較房貸利率調(diào)整更有利于激活需求。預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，地方房地產(chǎn)政策寬松的局面可能擴(kuò)展到重點(diǎn)二線或一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在三季度逐步企穩(wěn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠?jiǎng)t指出，放松或取消限售政策利好購(gòu)房者 “賣(mài)舊買(mǎi)新”，對(duì)改善性需求起到了很好的支撐作用，與中央支持居民合理住房需求相呼應(yīng)，同時(shí)也有利于促進(jìn)符合條件的二手房源入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)，進(jìn)而提高二手房市場(chǎng)的流通性。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，限售放寬后，近期多地二手房掛牌量增加。數(shù)據(jù)顯示，東莞5月中旬限售年限降低，5月二手房日均新增掛牌量較4月日均增長(zhǎng)約25%。蘇州、南京、徐州等長(zhǎng)三角城市也放寬限售，蘇州5月二手房日均新增掛牌量超過(guò)4月的2倍，也超過(guò)3月的日均水平；南京、徐州5月日均環(huán)比增長(zhǎng)50%左右。濟(jì)南5月23日限售放寬后，近幾天二手房新增掛牌量明顯增加。同樣，放長(zhǎng)周期看，蘇州、南京、濟(jì)南等城市5月的新增掛牌量多接近于過(guò)去兩年的月均水平。
而對(duì)于放松限購(gòu)政策，梁楠表示，這為一些之前限購(gòu)的居民提供了購(gòu)房資格，一定程度上釋放了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，這對(duì)有效解決樓市庫(kù)存積壓有積極作用；再次，多地放松乃至廢止限購(gòu)限售政策，有利于改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心偏弱、樓市修復(fù)不及預(yù)期的局面，同時(shí)也體現(xiàn)了政策調(diào)整的靈活性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展。
梁楠認(rèn)為，從當(dāng)前出臺(tái)松綁政策的城市市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程仍比較緩慢，加之全國(guó)多地疫情陰霾尚未散去，對(duì)市場(chǎng)修復(fù)形成一定阻力，預(yù)計(jì)后續(xù)部分庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)成交低迷的城市，或仍會(huì)有跟進(jìn)放松限售限購(gòu)政策的動(dòng)作。
展望后市，貝殼研究院認(rèn)為，信貸支持下，限制性政策優(yōu)化、支持性政策加碼的效果將逐步釋放。限售政策有利于增加二手房供應(yīng)，限購(gòu)、限貸等放松利于增加購(gòu)房需求，供求兩端政策結(jié)合將加快剛需、改善性合理住房需求的釋放。
同時(shí)，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇；經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的去化，改善性群體賣(mài)掉現(xiàn)有住房，并新購(gòu)買(mǎi)改善型住房，這其中有一部分人會(huì)進(jìn)入新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。