景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，自如所謂的“系統(tǒng)設(shè)置”與此前公司重裝修的商業(yè)模式有關(guān)，其實(shí)際上是把10%的房租漲幅作為了跑通商業(yè)模式的前提。“但在疫情的背景下，無論是從市場需求層面，政府監(jiān)管層面還是人情道義層面，漲價都是說不過去的。”
雷達(dá)財經(jīng) 文|張凱旌 編|深海
自如的漲價問題，在疫情的催化下被進(jìn)一步放大。
近日，不少房客均反映稱，自己租住的自如公寓在續(xù)約時出現(xiàn)了不同程度的漲價情況，部分房客面臨的漲價幅度甚至高達(dá)20%。對此，自如管家回應(yīng)稱漲價10%是公司的系統(tǒng)設(shè)置，更改不了。
事實(shí)上，這已不是自如第一次深陷漲價風(fēng)波。雷達(dá)財經(jīng)注意到，2020年疫情剛剛爆發(fā)時，就有諸多自如客在社交媒體及投訴平臺【進(jìn)入黑貓投訴】中發(fā)布信息，稱自如在疫情期間坐地起價，租金實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超此前承諾的范圍。
對自如不滿的不只有房客。一位房東稱，2020年至今，自如業(yè)務(wù)員曾多次打電話找到自己要求降房租，不降就解約?！白匀缬謪①愑之?dāng)裁判，這是什么道理？”
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，自如所謂的“系統(tǒng)設(shè)置”與此前公司重裝修的商業(yè)模式有關(guān)，其實(shí)際上是把10%的房租漲幅作為了跑通商業(yè)模式的前提?！暗谝咔榈谋尘跋拢瑹o論是從市場需求層面，政府監(jiān)管層面還是人情道義層面，漲價都是說不過去的?！?/p>
疫情封控期間漲價，遭租客投訴
2022年，新冠疫情卷土重來，受此影響全國多地再次執(zhí)行嚴(yán)密防控，其中上海的封控時間長達(dá)2個多月之久，而北京自5月起也已全面暫停餐飲堂食等活動，直至端午節(jié)結(jié)束仍有部分地區(qū)未解除封控狀態(tài)。
在此背景下，很多租客只能暫時接受原地續(xù)租的選擇。
“租房合同簽的是押一付三，房租7月到期。本來打算4月底看房，5月?lián)Q房，都已經(jīng)和房東說好要換，這次付款的時候交的是一個月租金。但是潘家園剛出疫情的時候，感覺有些不妙，就把之前該交的兩個月續(xù)上了。沒想到整個5月都沒法出去看房?！币晃槐本┑淖饪蛯走_(dá)財經(jīng)表示。
與續(xù)租相比，更令租客們頭疼的問題是租金的上漲。
住在上海的網(wǎng)友Rigel就在小紅書中發(fā)文表示，住了兩年自如，房租分別漲了40元和60元。因?yàn)榻衲?月房子到期，難得遇上兩戶不錯的室友，加之疫情期間找房不方便，就想續(xù)租。沒想到這次一下漲了12%，每月房租多了300多元。
“漲個幾十塊錢完全能接受，一下子漲300大洋，自如是不是趁火打劫？”Rigel質(zhì)疑道。
住在北京的互聯(lián)網(wǎng)科技博主愛踢學(xué)長經(jīng)歷的漲價幅度則更為夸張。據(jù)其介紹，自己居住的是70平米左右的房子，去年開始租的時候價格為5690元/月，但到今年續(xù)租時，自如客服卻稱去年的5690元是優(yōu)惠后的結(jié)果，正常價是5990元，今年與業(yè)主重新核價后將漲至6890元。據(jù)此計(jì)算，愛踢學(xué)長居住一年后月租金漲了1200元，漲價幅度超過20%。
黑貓投訴上，也有租客對自如的調(diào)價表達(dá)了不滿：“前期客服打電話說5月25號之前可以申請?jiān)瓋r續(xù)租，23日我聯(lián)系續(xù)租告知我不能原價續(xù)租，要按漲價價格來。詢問同期入住簽合同的合租室友，其房源原價續(xù)租未漲價。目前北京疫情+小區(qū)周邊交通停運(yùn)無法搬家，客服溝通后仍不能按原價續(xù)租?！?/p>
值得一提的是，自如的漲價似乎尚留有回旋余地。
小紅書中發(fā)帖的徐先生以3000元/月的價格租下了自如三居室公寓的其中一間，眼看房子6月到期，自如管家給出了320元/月的漲價幅度。按照此標(biāo)準(zhǔn)，徐先生一年的租房成本將增加近11%，但當(dāng)徐先生將自己要搬家并會選擇其他品牌的打算告訴管家后，管家卻為徐先生申請到了“特殊折扣”，只漲70元。
坐標(biāo)成都的小蘭也遇到了類似情況。其向雷達(dá)財經(jīng)透露，自己的一個朋友由于在上海封控，無法回到成都把貓帶走，于是她便在征得室友同意的情況下，租下了隔壁封了陽臺的房間給貓暫住。因?yàn)椴淮_定上海的解封時間，所以租房形式是每月結(jié)算的短租，但在租了僅僅兩個月后，自己就遇到了自如的漲價。
“短租本來就比正常房租貴不少了?！毙√m稱，“這個月房租還漲了70塊，一開始我覺得很憤怒。后來我找到續(xù)租專員，他申請了服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠券，才抹平了差價。”
雷達(dá)財經(jīng)搜索自如官網(wǎng)的“常見問題”版塊發(fā)現(xiàn)，自如會根據(jù)租期來調(diào)整具體的租金。目前的最短租期是1個月，租1-3個月以內(nèi)租金將上浮20%；4-6個月上浮10%；7-11個月上浮5%；12個月及以上不變。
“說實(shí)話，公司的調(diào)價政策我們也不是搞得很懂，每個月都不一樣?！毙√m展示的一張與租房專員聊天記錄的截圖中，對方表示。
小蘭認(rèn)為，自如是在用增加單套利潤的方式來抵消今年不佳的租房行情。其稱，自己在App上搜索住地附近的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，去年還算火爆的該小區(qū)目前合租的空置率有所提升，同小區(qū)個別四室只住了一個人。
被指兩頭吃：房客提價，房東壓價
雷達(dá)財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，同樣是在疫情期間，兩年前自如也曾引發(fā)類似的爭議。
往年的春節(jié)后，是租房市場的旺季。通常情況下，返程人員的增多會推升當(dāng)?shù)刈》孔饨?，常年租房的租客對此也有足夠的心理預(yù)期。
但突如其來的疫情，卻打破了這一慣?，F(xiàn)象。2020年，由于隔離需要，很多租客無法回房，搬家也不方便，而房租漲幅卻比往年還大，這讓只能被動續(xù)租的很多房客感到無法接受。
據(jù)彼時網(wǎng)上流出的一份自如維權(quán)群租客提供的漲價表，北京周莊嘉園C區(qū)15號樓整租一月的租金是4290元/月，續(xù)約長租的房租為5290元/月，短租則高達(dá)6790元/月，漲幅分別為23.3%-38.3%。
另有媒體梳理自如客在黑貓投訴平臺發(fā)布的信息發(fā)現(xiàn)，自如房價漲幅多在15%-30%左右，涉及范圍遍及廣州、北京、深圳、上海、武漢等多個城市。
“自如續(xù)約整體平穩(wěn)，出現(xiàn)的漲價個例多為長租換短續(xù)導(dǎo)致，租金價格變動僅為個別租客情況。同時，為解決租客租房難題，自如也在2月為長租改短續(xù)的用戶，提供一定的便利措施，包括續(xù)約租金的優(yōu)惠措施。”自如的公關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
但很多自如客對這一說法并不買賬。在自如租住了近三年的燕子稱，自己2018年9月續(xù)租時，房子一度漲價超40%，后來房租漲價引起普遍關(guān)注，相關(guān)部門約談幾大中介，規(guī)定房租漲幅不得超過5%，自如這才以約3%的價格續(xù)約。但2019年再續(xù)約時，自如管家卻稱漲價幅度的規(guī)定變成了不超10%。
遭到控訴的還有自如的服務(wù)費(fèi)機(jī)制。公開資料顯示，自如會跟租客收取為租金10%的服務(wù)費(fèi)，用于日常管家服務(wù)、保潔等。
不過，自如的環(huán)境和服務(wù)并不總與其高價相匹配。
近年來，有關(guān)自如甲醛房、暗藏攝像頭等負(fù)面頻出，直至2021年12月，還有報道稱，自如用廉價材料裝修完即出租，坐落在北京回龍觀地區(qū)的多個出租房甲醛“爆表”。
除此之外，無法提供相應(yīng)服務(wù)，卻仍收取高額服務(wù)費(fèi)已經(jīng)成了此次上海疫情期間自如被投訴的重災(zāi)區(qū)。
“3月4月保潔都沒做，還收服務(wù)費(fèi)”、“四月找過自如，說會退服務(wù)費(fèi)，我五月去申請，就說沒有這項(xiàng)規(guī)定”、“一個季度沒服務(wù)過的服務(wù)費(fèi)只返了十分之一”……社交平臺中，諸多網(wǎng)友都面臨漲價+不退服務(wù)費(fèi)的雙重?zé)?，還有網(wǎng)友發(fā)布自如維權(quán)群的二維碼，尋求抱團(tuán)取暖。
更令用戶們寒心的是，自如一邊面向租房者漲價，另一邊卻在向房東壓價。
2020年有網(wǎng)友爆料，自如以疫情影響房租出租價格為由，強(qiáng)迫業(yè)主降租，否則單方面毀約解約，賠償兩個月租金，但是業(yè)主需要支付過萬元無任何收據(jù)證明的“裝修款”。
“他們（自如）裝修要我們出錢，還得按照他們毫無依據(jù)給出的價格來?！?如此霸道的條款引得數(shù)十位房東在黑貓投訴上發(fā)起投訴。
自如的執(zhí)行方式，并未因房東們的控訴而改變。有網(wǎng)友在微博反映稱，2020年3月自如管家就以疫情為由讓自己免800租金；當(dāng)年7-10月業(yè)務(wù)員又以公司虧損為由再次要求降租，磨到最后降了3%；2022年5月，自如再以相同理由要求降租?！艾F(xiàn)在要求解約，竟還要我賠你裝修費(fèi)？”
疫情下收入大降
脫胎于鏈家系的自如，早在2011年6月就在CEO熊林的帶領(lǐng)下，開始扎進(jìn)租房市場，且一度頗受資本青睞。
天眼查顯示，2018年1月至2020年3月，自如先后收到來自騰訊投資、紅杉中國、華平投資、泛大西洋投資、軟銀集團(tuán)等知名資方共計(jì)超百億元人民幣的融資。公司的估值也在B輪融資后達(dá)到了約50億美元，成為了業(yè)內(nèi)的獨(dú)角獸企業(yè)。
與鏈家、我愛我家等中介公司不同的是，自如不收取中介費(fèi)，其主要專注于長租公寓領(lǐng)域，商業(yè)模式為先從業(yè)主手中收房，再經(jīng)統(tǒng)一裝修后出租給租客，利潤主要來自規(guī)?；瘡?fù)制后的租金差。
但這種“重裝修”模式也容易造成環(huán)境問題。更重要的是，該模式利潤微薄，需要不斷將租客租金投入租賃新房源來“滾雪球”，一旦現(xiàn)金流癱瘓，將對企業(yè)造成致命打擊。
而疫情的到來，更是讓長租公寓行業(yè)雪上加霜。近兩年，長租公寓企業(yè)暴雷的事件屢屢發(fā)生，曾經(jīng)的頭部品牌蛋殼公寓已在掛牌紐交所兩年后退市，自如也無法獨(dú)善其身。
根據(jù)今年4月貝殼在收購圣都家裝時披露的關(guān)聯(lián)公司自如集團(tuán)業(yè)績，2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元人民幣，2021年盡管同比增長23%，但仍僅有疫情前的一半水平。
雷達(dá)財經(jīng)注意到，在自如漲價的同時，政府也有陸續(xù)出臺相應(yīng)措施對長租企業(yè)進(jìn)行規(guī)范。如今年5月，歷時8年的《北京市住房租賃條例》正式推出，其中就規(guī)定“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。
“北京市住房租賃條例確實(shí)有相關(guān)規(guī)定，自如的調(diào)價明顯是高于了5%。但據(jù)我所知，這個規(guī)定是9月1號才正式落地實(shí)施，目前還處在一個頒布但未執(zhí)行的空檔期。如果自如的做法延續(xù)到9月1號之后，那么政府有關(guān)部門是會出手干預(yù)的，甚至?xí)幸恍┨幜P，但目前由于還未正式生效，所以還要看一下。”胡景暉對雷達(dá)財經(jīng)表示。
在胡景暉看來，自如維持漲價的系統(tǒng)設(shè)置與其商業(yè)模式有關(guān)?！白匀缫咔橹笠膊扇×艘恍┳兓?，從它原來剛性兌付房租和承擔(dān)全部裝修裝配費(fèi)用改成了輕托管模式?！?/p>
2021年，自如推出名為“增益租”的新項(xiàng)目，簡而言之，業(yè)主要先出錢請自如設(shè)計(jì)和裝修；待房子租出去后，自如會給業(yè)主提供8成左右的保底收益；如果市場情況向好，年底自如會向業(yè)主進(jìn)行收益分成。
“但是原來已經(jīng)收的一些房源可能還沒有完全轉(zhuǎn)到輕托管模式。這些房源的成本是比較高的，再加上疫情兩三年的反復(fù)，肯定會對他的收入有一定影響。實(shí)際上據(jù)我了解，自如在當(dāng)年游說資本的時候，是把每年房租上漲10%作為了商業(yè)模式的一個前提、假定，否則的話這個模式跑不通的。他沒有預(yù)想到有疫情，包括經(jīng)濟(jì)增速放緩、失業(yè)等等，所以會出現(xiàn)今天這樣一個局面?！?/p>
胡景暉指出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)預(yù)期不確定的情況下，雖然政府減免租金只是針對商業(yè)，還未明確說到房租，但從道理上來講，是應(yīng)該降租的。
“另外目前市場需求也相對疲弱，全國的房租在疫情反復(fù)期間有所下降，從市場供求的角度來講，也應(yīng)該降價促銷。所以自如這個行為，不管是從政府的法律監(jiān)管層面、人情道義層面，還是市場供求層面，其實(shí)都是說不過去的?！?/p>
當(dāng)然，長租公寓行業(yè)在過去的兩三年確實(shí)受到了疫情反復(fù)極大的影響。對此胡景暉也坦言，自如如果能為了穩(wěn)定租金，給租客一些扶持和優(yōu)惠的話，其實(shí)政府在加強(qiáng)監(jiān)管的同時，也應(yīng)該給予部分長租公寓企業(yè)一些政策優(yōu)惠和扶持。
“因?yàn)橥耆勘Ｕ闲宰赓U住房供應(yīng)上來，還需要相當(dāng)一段兒時間?！?/p>