原標題 任澤平：關(guān)于預(yù)售制的理性思考
來源 澤平宏觀 發(fā)表于浙江
原創(chuàng) 任澤平
導(dǎo)讀
本文試圖從理性、客觀、專業(yè)、長遠的維度，探討當前房地產(chǎn)商品房預(yù)售制的起源、歷史功績、當前問題及建議，給出兼顧短期和長遠的建議，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
核心觀點：是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會。98年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進入存量時代，對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經(jīng)地義。當然二次房改是個技術(shù)活，兼顧化解停貸、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場信心以及長效機制，長效機制四大關(guān)鍵是推動城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。這樣有助于落實中央房住不炒精神、有助于保障購房老百姓權(quán)益、有助于房企穩(wěn)健發(fā)展，一舉多得，謀劃長遠。如果按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，中國一定能實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展，跨過這道關(guān)，解好這道世界難題。
正文
1 當前停貸現(xiàn)象的深層次原因：預(yù)售制負面效應(yīng)凸顯
整體來看，當前停貸項目占比較小，但是要高度重視，防患于未然，避免風(fēng)險升級。如果及時出臺統(tǒng)籌兼顧各方的有效措施，順勢推動二次房改，則能借機將房地產(chǎn)市場發(fā)展推向正軌。
停貸項目所屬房企絕大部分是此前債務(wù)違約的風(fēng)險民營房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。
從區(qū)域分布看，截至7月13日，停貸項目主要分布在河南、湖北和湖南，河南涉及樓盤35個，占全國的34%；湖北和湖南其次，問題樓盤均為15個，余下多數(shù)省份如江蘇、江西、河北的停貸樓盤基本上為個別現(xiàn)象，在5個以下。
從城市看，河南、湖北、湖南省省會，即鄭州、武漢、長沙的停貸樓盤居前，分別為26、7、5個。其他二線城市如沈陽、南寧、昆明、合肥的停貸項目分別有3、3、2、2個。而其他弱二線和內(nèi)陸基本面較差三四線單城市項目個數(shù)基本維持在2-3個。
從所屬房企看，大部分是此前“爆雷”的民營房企，當然，違約房企的大部分項目還是在努力交付中。
總體來看，涉事樓盤主要是延期交付多年的樓盤，以及未到交付時間，但資金緊張、難以復(fù)工的停工盤，反映出了商品房預(yù)售制的負面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。
2 客觀評價預(yù)售制的功過：曾經(jīng)作出重大貢獻，現(xiàn)在已經(jīng)過時并弊端日益凸顯，需要改革
為什么建議取消預(yù)售制度？預(yù)售制度怎么來的？國外什么情況？簡單科普一下：商品房預(yù)售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發(fā)商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預(yù)售制度。其實，當前世界不少國家存在預(yù)售制。但是，重點來了，發(fā)達國家一般有嚴格的監(jiān)管保障措施，開發(fā)商在項目獲得政府批準后才可以開始銷售，買家在購買期房后并非像中國一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付剩余全部房款，而是根據(jù)開發(fā)商工程進度在完全交房前進行分期支付。所以，預(yù)售制度是需要嚴格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些保障措施，一定會觸發(fā)風(fēng)險，對購房民眾不公平，所以不如借機取消預(yù)售制度，以后改為現(xiàn)房銷售?？陀^講預(yù)售制度有一定歷史階段性，現(xiàn)在中國住房進入存量時代，取消預(yù)售制度有助于降負債降杠桿，不再把爛尾風(fēng)險甩給老百姓和社會，當然這需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機制。這是個技術(shù)活，只要堅持市場化改革，中國一定能化解這個難題，讓房地產(chǎn)回歸實體經(jīng)濟和居住屬性，安居樂業(yè)。
作為中國商品房銷售的最主要方式，預(yù)售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加市場商品房供應(yīng)，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種房企放杠桿方式。上個世紀九十年代，中國內(nèi)地住房制度改革初期，由于房企缺少資金，商品房供應(yīng)量小，借鑒中國香港經(jīng)驗，引入商品房預(yù)售制。預(yù)售制在過去20多年對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求，也提高了居民居住水平，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進步，數(shù)十年時間走完發(fā)達國家?guī)装倌瓿擎?zhèn)化路程。預(yù)售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。
世界很多國家存在住房預(yù)售制，各國市場發(fā)展狀況、行業(yè)環(huán)境的不同導(dǎo)致預(yù)售制的具體內(nèi)容存在較大差異，發(fā)達國家普遍有嚴格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。房企在項目獲得政府批準后才可以開始銷售，但買家在購買期房后并非像中國一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據(jù)工程進度在完全交房前進行分期支付。如果房企因故延遲了工程進度，購房者可以和房企協(xié)商以推遲付款，并要求房企給予一定的補償措施。此外，如果房企無法在合同規(guī)定的日期內(nèi)交付，購房者可根據(jù)合同要求退款或賠償。
3 取消預(yù)售制是二次房改的大勢所趨
隨著中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，商品房預(yù)售制的使命或已完成。根據(jù)我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)總體平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束，全國房子建得差不多了。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，由于人口外遷嚴重，未來過剩程度還將加深。行業(yè)進入存量時代，意味著在中期將進入洗牌階段，其程度參考當年的紡織、家電。
不可否認，預(yù)售制背后潛藏的風(fēng)險確實存在，當前的負面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。大家想想，絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預(yù)售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔(dān)了所有商品不能交付的風(fēng)險。從個人層面看，預(yù)售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險。從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風(fēng)險。
我們曾提出 “房地產(chǎn)是最堅硬的泡沫，要軟著陸，避免硬著陸，用時間換空間”。改革既要下定決心，也要考慮有個過程。短期看，立刻取消預(yù)售制不現(xiàn)實，當前房企資金緊張，會加大房企壓力，難以保障其他項目順利交付。長期看，若能逐步取消商品預(yù)售制、實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，不僅能減少房企過度承諾、住房質(zhì)量不過關(guān)等問題，同時也有助于降低房企的杠桿，是人心所向，也是時代必然。
簡單講，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信，這才是對購房民眾的最根本最實質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開發(fā)商的建筑質(zhì)量，實現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。所有商業(yè)的本質(zhì)是向善，是以客戶為中心，房地產(chǎn)也不能例外，老百姓買房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個角度，取消預(yù)售制、實施現(xiàn)房銷售是實現(xiàn)老百姓安居樂業(yè)、社會長治久安、企業(yè)健康發(fā)展的重大措施。
作者十年前在國務(wù)院發(fā)展研究中心參與財稅改革方案研究時，對預(yù)售制、房地產(chǎn)稅、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房企杠桿率等進行過長期系統(tǒng)的專項研究。（參考后來形成的專著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》）
在取消商品房預(yù)售制這個問題上，已經(jīng)有一些地區(qū)開始探索。2019年廣東出臺《關(guān)于商品房預(yù)售制意見通知》，表示將逐漸探索試點商品房現(xiàn)房銷售制度與商品房制度取消的可能性；2020年海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，要求新出讓的土地建設(shè)商品房的規(guī)劃的，全部要實行現(xiàn)房銷售制度；湖南在《湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》中明確規(guī)定，2022年起，湖南省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項目必須實施“交房即交證”。
4 長短結(jié)合促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
借鑒國際經(jīng)驗，預(yù)售制度需要嚴格資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作保障，否則大概率觸發(fā)風(fēng)險，對購房民眾不公平。短期看，當務(wù)之急是建立風(fēng)險防控機制、加強資金監(jiān)管、保交樓、保民生，長期看，不如借機逐漸取消預(yù)售制，適時改為現(xiàn)房銷售。
客觀講，預(yù)售制有一定歷史階段性，但現(xiàn)在中國住房進入存量時代，取消預(yù)售制有助于降負債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險甩給老百姓和社會。當然，這是系統(tǒng)工程，不是只取消預(yù)售制就可解決問題，需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機制。這是個技術(shù)活，只要堅持市場化改革，中國一定能化解這個難題，讓房地產(chǎn)回歸實體經(jīng)濟和居住屬性，安居樂業(yè)。
短期穩(wěn)房市措施：當前房地產(chǎn)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，在堅持“房住不炒”前提下，各地應(yīng)繼續(xù)因城施策適度松綁偏緊調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)，促進軟著陸。
1）適當降低人口流入地區(qū)限購門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。
2）適度松綁二手房限價政策。部分熱點城市仍實行二手房貸款限價政策，銀行按相關(guān)部門規(guī)定參考價給購房者貸款，參考價僅是市場價的7-8折，居民合理貸款額度明顯受限。
3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。
4）通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險。允許部分房企銀行貸款進行展期，緩解短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理并購貸款、并購債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過并購重組化解風(fēng)險，防止風(fēng)險傳染與擴大。支持金融機構(gòu)市場化參與房企不良資產(chǎn)化解、保交樓，創(chuàng)設(shè)一些金融工具。
5）加強資金監(jiān)管，嚴格要求房企與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，對信用不同的房企實行差別化資金監(jiān)管額度，按照工程進度支取相應(yīng)比例資金。
長期住房制度建設(shè)。根據(jù)我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長期住房制度。
一是推動都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。
二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。
三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。
四是穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟頭等大事，年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。