中國的房子到底夠不夠住？有沒有大量的房屋空置？在當前房地產(chǎn)低迷較為低迷的情況下，住房空置率問題引人關注。
為探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點研究了國內28個城市的3萬個小區(qū)，8月5日發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》（下稱“報告”），首次盤點了主要城市住房空置率水平。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，處于相對較高區(qū)間。
一線城市空置率低，深圳僅5.3%
這28個城市包括深圳、北京、上海、廣州、廈門、天津、大連、蘇州、濟南、青島、南京、寧波、長沙、成都、杭州、東莞、沈陽、昆明、鄭州、西安、合肥、武漢、重慶、南昌、無錫、南通、佛山和廊坊，以一二線城市為主，也包括部分環(huán)一線城市。
對于空置住房的定義，國內外并無統(tǒng)一標準。在此次調研方法上，貝殼研究院選取平臺連接的資深經(jīng)紀人——即入職三年及以上業(yè)務“老人”，對其業(yè)務范圍內的小區(qū)摸底調研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，并對不同小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總，設定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。
通常來說，空置率在5%~10%之間是合理的，低于此區(qū)間的則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。需要特別說明的是，本次調研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計口徑會整體偏低。
報告顯示，通過調研28個大中城市發(fā)現(xiàn)，其中僅有9個城市處于合理區(qū)間，大部分城市處于10%-15%，6個城市高于15%?？傮w而言，空置水平較高，新開發(fā)項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。
分城市級別來看，住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市平均7%，二線城市平均12%，三線城市平均為16%。深圳、北京、上海的空置率最低，在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢空置率則在15%以上，其中南昌為20%，廊坊為19%。
此外，本報告將住房空置類型分為自愿空置與非自愿空置。自愿空置是指業(yè)主無意出售或出租住房而導致的住房空置現(xiàn)象。自愿空置的原因主要有：業(yè)主擁有多套住房，對房屋空置持無所謂的態(tài)度；度假房，業(yè)主偶爾會有居住需求；業(yè)主異地工作，未來考慮入住，暫時空置。
非自愿空置是指由于房屋本身難以出售或出租，業(yè)主雖有出售或出租意愿，但找不到合適的買家或租客，導致房屋不得不空置。調研發(fā)現(xiàn)，有一半的經(jīng)紀人認為其負責的小區(qū)存在非自愿空置住房（即難以出售和出租）。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如過于老舊、配套不全、周圍有噪音或環(huán)境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，供給相對過剩，導致業(yè)主愿意降價出售或出租住房仍然找不到合適的買家或租客。
老齡化程度低空置率也低
那么，影響空置水平具體有哪些因素呢？報告指出，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。
首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降。比如南通和重慶，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。其中，深圳空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。
其次，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。同時，房價與住房空置率顯著負相關，在房價較高的一二線城市，如北上深廈，住房空置率明顯低于其他城市。
租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。一些擁有多套住房的業(yè)主寧愿房屋空置也不愿意出租，其中一部分原因是其房屋租金回報較低，與出租住房的溝通協(xié)調成本、房屋損耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負相關?？罩寐逝琶皟晌唬ㄓ傻偷礁撸┑纳钲凇⒈本?，其月租金中位數(shù)在5000元以上，空置率排名后兩位（由低到高）的南昌和廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。
次新房空置率高
樓齡也是影響空置率的重要因素。住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。五年以內樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。
（來源：貝殼研究院）
從城市差異來看，一線城市目前已經(jīng)進入到存量房市場，二手房成交量遠大于新房，而大量的二三四線城市目前依然處于增量市場。
第一財經(jīng)記者梳理國家統(tǒng)計局公布的主要城市年度數(shù)據(jù)梳理2016年到2020年35個主要城市（拉薩數(shù)據(jù)未發(fā)布）住宅商品房銷售面積變化。數(shù)據(jù)顯示，5年來，住宅銷售最多的5個城市是重慶、鄭州、武漢、成都和長沙，主要是來自中西部的強省會城市和直轄市。
一般來說，新的小區(qū)入住率的提升需要一定的時間。住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。由于二三線城市住房增量大，因此相應的空置率也會高一些。未來，隨著強二線城市逐漸進入到存量市場，這些城市的空置率有望降低。
從城市內部結構差異來看，也呈現(xiàn)出明顯的差異，中心城區(qū)的空置率要明顯低于外圍城區(qū)。報告指出，老舊小區(qū)的空置率較低，因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。
住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。
整體來看，次新小區(qū)的住房空置率較高，主要原因有三個：一是自然因素，新建成的小區(qū)或有裝修和通風的需求，業(yè)主一般不著急入住導致空置率較高；二是地理位置的因素，次新小區(qū)多位于離市中心較遠的郊區(qū)，周邊配套不成熟，出租或出售的難度相對較高，房屋空置的比例較大；三是購房目的方面，不以自住為目的的投資客一般首選新小區(qū)，投資性住房空置比例較高，像東莞、廣州較多小區(qū)為香港人投資購入，疫情期間往來不便，表現(xiàn)為較高的空置率。