早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司或會(huì)退場。
近兩個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從回溫、受沖擊、到企穩(wěn)的艱難轉(zhuǎn)折。
日前，河南省鄭州市出臺(tái)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，由中心城市基金下設(shè)專門的地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模暫定100億元。此外，中國華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，資產(chǎn)管理公司（AMC）正式進(jìn)場紓困地產(chǎn)行業(yè)。
雖然此前市場盛傳的千億級(jí)國家紓困基金，至今沒有官方消息落地，但從地方政府的實(shí)踐看，基本上延續(xù)了“救項(xiàng)目不救企業(yè)”、以有限資金撬動(dòng)更大杠桿、篩選符合條件的項(xiàng)目公司等思路，堅(jiān)持市場化方式，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
在近日舉行的2022年博鰲房地產(chǎn)論壇上，國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長夏斌表示，要分類處理好當(dāng)下的“爛尾樓”“斷貸”問題，由央行及其他金融機(jī)構(gòu)先拿錢救助是必須的，但必須要有代價(jià)，不能浪費(fèi)金融資源。
他表示，選擇怎樣的救助方式，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國有、民企劃分，而應(yīng)秉持市場原則，在守住保交樓、穩(wěn)社會(huì)前提下，重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司、破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司，同時(shí)要有具體方案出臺(tái)。
當(dāng)下，無論房企還是機(jī)構(gòu)人士，均有觀點(diǎn)認(rèn)為目前的紓困基金規(guī)模有限、盤活門檻也較高，實(shí)際能發(fā)揮多大作用還需觀察。如果沒有更加系統(tǒng)性的解決方案，在樓市復(fù)蘇緩慢的情況下，困難房企仍將處于失血狀態(tài)，交付問題的解決也不會(huì)一蹴而就。
市場化方式謹(jǐn)慎試水
能否妥善處理停工問題、保障購房者權(quán)益，對(duì)樓市能否企穩(wěn)復(fù)蘇至關(guān)重要。而以鄭州為代表的地方政府、各大AMC機(jī)構(gòu)開始探索紓困房企的方式，無疑為市場注入了強(qiáng)心針。
作為一家出險(xiǎn)房企的工作人員，王陽（化名）最近對(duì)樓盤停工問題尤為關(guān)注。雖然公開市場債務(wù)問題同樣棘手，但公司現(xiàn)在的基本工作思路是，盡量推動(dòng)債券展期保交付。
不久前，鄭州召集了王陽所在公司等房企開會(huì)，商討盤活停工樓盤等問題。在一份名為《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式及建議》的文件中，官方列出了四種方式促進(jìn)保交樓，包括棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重整、保障性租賃住房模式。
王陽稱，公司對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行了上報(bào)，不過直到現(xiàn)在都還沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。這兩天，又一份文件出臺(tái)，鄭州擬按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元。
這個(gè)基金，將采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）根據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，希望通過100億撬動(dòng)最多800億的資金規(guī)模。危困房企收到資金后，應(yīng)全部用于停工停按揭月供樓盤，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
據(jù)王陽了解，該基金對(duì)盤活項(xiàng)目的要求較高，比如項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系要比較清楚，不能有查封或凍結(jié)等情況，內(nèi)部也能不存在股東間的糾紛擔(dān)保，還要看整體項(xiàng)目的貨值，需要比較充足才行，整體換算完之后，資產(chǎn)肯定要超過負(fù)債。
“那些賣完的、已經(jīng)清盤的項(xiàng)目，或者資不抵債的項(xiàng)目，大多是不符合要求的?！蓖蹶柗Q，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)篩選下來，能申報(bào)去盤活的并不多，需要的是那些干干凈凈能有盈利的項(xiàng)目，此外基金額度本身也并不大，需要看實(shí)際落地的情況。
“撬動(dòng)社會(huì)資本參與，就要遵循市場化、法制化方式，能夠收回本金和適當(dāng)盈利。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。也就是說，注入一筆資金，項(xiàng)目能動(dòng)起來，通過后期銷售回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個(gè)項(xiàng)目。
浙商證券也稱，該方案的基礎(chǔ)推行邏輯是，從存量項(xiàng)目中凈資產(chǎn)較高的項(xiàng)目入手，通過緩解市場部分停工項(xiàng)目，幫助困難房企盤活資金，進(jìn)而推動(dòng)其他停工項(xiàng)目的復(fù)工進(jìn)度——以項(xiàng)目救房企，再由房企救更多項(xiàng)目，以達(dá)到救助杠桿效應(yīng)。
但在現(xiàn)實(shí)情況中，恰恰是那些資金無法平衡的項(xiàng)目比較多，比如預(yù)售資金、開發(fā)貸被抽走。子基金聘請第三方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)，也是較為復(fù)雜的過程，因全國性房企資金跨省調(diào)度、多渠道融資、多方抵押等，很難搞清資金流向、真實(shí)負(fù)債的問題。
資金來源仍是痛點(diǎn)
盡管鄭州在通過市場化的方式謹(jǐn)慎試水，但從全國各地層面看，已是較為積極的動(dòng)作。
其他地方比如武漢，擬由建設(shè)銀行以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房；南寧有望成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計(jì)劃首期規(guī)模30億元，但均未有進(jìn)一步方案落地。贛州經(jīng)開區(qū)則返還了個(gè)別房企土地款。
西政資本認(rèn)為，在“保交樓”的基調(diào)下，目前有兩個(gè)難題需要解決，一是錢到底從哪里來，從地方政府、地方國企還是通過社會(huì)資本渠道籌集等；二是對(duì)停工、爛尾項(xiàng)目的紓困、盤活由誰主導(dǎo)或落實(shí)，是國央企、城投平臺(tái)代管代建，還是讓房企繼續(xù)完成開發(fā)。
平安證券測算稱，2017-2021年全國住宅高層平均建安占同期全國住宅均價(jià)約24%，23家主要出險(xiǎn)或展期房企2021年合同負(fù)債總額2.48萬億，按照預(yù)售前投入建安總投資25%假設(shè)，測算預(yù)售后剩余建安投入4464億。
數(shù)千億的資金規(guī)模，仍是保守測算，當(dāng)下一些民營房企仍在持續(xù)發(fā)生違約事件，這會(huì)對(duì)其在建樓盤產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。對(duì)地方政府來說，投入大規(guī)模資金或直接為房企“輸血”，需要謹(jǐn)慎而為。一位鄭州地方政府人員告訴記者，當(dāng)?shù)啬瓿鯇?duì)某出險(xiǎn)房企投入大量資金后，后續(xù)收回的資金極為有限，財(cái)政也比較緊張。
對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)來說，當(dāng)下各個(gè)融資渠道已極為有限，找錢同樣難上加難。王陽稱，出險(xiǎn)房企現(xiàn)在的痛點(diǎn)是，沒有正向的現(xiàn)金流入，需要的太多，但銷售起不來、銀行收緊、公開融資不可能、預(yù)售金同樣嚴(yán)管，已經(jīng)不是資金夠不夠的問題，而是去哪里找錢的問題。
原本，五六月份樓市開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但在王陽感受中，現(xiàn)在的行業(yè)信心相比過去沒有太大恢復(fù)、反而有向下的動(dòng)向。包括最近一些優(yōu)質(zhì)未出險(xiǎn)的企業(yè)，也發(fā)生股價(jià)等方面的波動(dòng)，本質(zhì)上是行業(yè)還沒有進(jìn)入較好的良性循環(huán)狀態(tài)。
為面對(duì)流動(dòng)性壓力，房企也在積極“自救”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，被運(yùn)用最多的還是引進(jìn)信托公司、債權(quán)人收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、拍賣債權(quán)、合作方托管等方式。但在實(shí)際情況中，以往房企最常用的甩賣資產(chǎn)自救的途徑，目前并不樂觀。
一位參與過出險(xiǎn)房企項(xiàng)目收購事宜的房企人士稱，出險(xiǎn)企業(yè)為了拿到“救命錢”，往往將付款條件設(shè)置得較為苛刻、甚至需要一次性付款，導(dǎo)致雙方交易很難談攏。另一方面，受樓市低溫影響，許多房企賬面資金大幅減值，也影響了交易出售。
平安證券認(rèn)為，出險(xiǎn)方更傾向于公司層面引入戰(zhàn)略投資者，盤活整個(gè)企業(yè)，而并購方更傾向收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，短期樓市走勢仍不明朗，并購方擴(kuò)表意愿也相對(duì)不足。實(shí)際上，這也是市場對(duì)當(dāng)下紓困資金的擔(dān)憂所在，在樓市低溫的情況下，能否引來足夠的社會(huì)資本。
平安證券認(rèn)為，地方政府需更多發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)同的職能，牽頭組織對(duì)接國央企、金融機(jī)構(gòu)，盤活在手存貨，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題。截至2021年，23家主要出險(xiǎn)房企在手存貨達(dá)5.7萬億，即使剔除2.5萬億合同負(fù)債已售物業(yè)對(duì)應(yīng)存貨，仍有不少可變現(xiàn)資產(chǎn)。
AMC機(jī)構(gòu)將發(fā)揮重要作用
在我國過往地產(chǎn)周期中，爛尾樓并非新鮮事物。
浙商證券近日便發(fā)表研報(bào)稱，海南2000年處置停工項(xiàng)目面臨的問題，和當(dāng)下有類似之處，例如開發(fā)商購地、建造成本高，業(yè)主購房成本高導(dǎo)致的降價(jià)難；市場供大于求引起的盤活難，收縮供給和促進(jìn)需求需要同時(shí)發(fā)力，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可供當(dāng)下參考。
比如，地方政府應(yīng)本著“宜商則商，宜住則住，宜綠則綠，宜拆則拆”的原則，針對(duì)不同停緩建工程特性因地制宜，加速處置進(jìn)程；盡快設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)處置平臺(tái)或者公司，由專業(yè)不良資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)管理，以股權(quán)或者債券方式給項(xiàng)目注入流動(dòng)性。
在處理停工項(xiàng)目時(shí)，厘清停工原因，是開發(fā)商破產(chǎn)、項(xiàng)目違規(guī)抽取資金、還是經(jīng)濟(jì)糾紛等問題。在處置過程中，采取限期建設(shè)、現(xiàn)狀竣工或利用、權(quán)益置換和代為處置四種方式進(jìn)行盤活。推進(jìn)復(fù)工的同時(shí)，放松調(diào)控修復(fù)期房市場信心。
當(dāng)下的鄭州模式，同樣在對(duì)項(xiàng)目分類處理，同時(shí)引入資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)助力處置。
建業(yè)地產(chǎn)方面告訴記者，由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，與建業(yè)集團(tuán)就北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目達(dá)成合作。紓困基金將通過市場化、法制化的方式，在此打造金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。
中銀證券表示，全國和地方AMC是我國不良資產(chǎn)市場的重要參與主體，在風(fēng)險(xiǎn)化解、綜合經(jīng)營、并購重組等方面具有較大優(yōu)勢。目前我國共有全國性AMC 5家、地方性AMC 59家，地方AMC絕大部分為地方國資。
“相比于全國性AMC，地方AMC雖然在資金、規(guī)模等方面有較大差距，但具有無可比擬的地緣優(yōu)勢，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和地方中小企業(yè)更熟悉，與當(dāng)?shù)卣穆?lián)系也更緊密。因此從落地角度來看，地方AMC落地紓困的速度會(huì)更高效?！敝秀y證券認(rèn)為。
該機(jī)構(gòu)還表示，在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，AMC在過去周期中更多充當(dāng)“推動(dòng)債務(wù)展期、注資”的角色，但本輪其參與度將提升，可采用債轉(zhuǎn)股、破產(chǎn)重整和紓困基金等模式，為項(xiàng)目注入新的資金、穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格、緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
收并購方面，由于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，部分銀行對(duì)并購貸款等涉房貸款仍持觀望態(tài)度，房企現(xiàn)階段也更傾向于直接拿地。AMC被引入后，可以通過全部收購買斷債權(quán)，更好地理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，做出更有效的債務(wù)安排。
在前文提到的論壇上，夏斌表示要分類處理爛尾樓問題，對(duì)一些房企公司治理健全，非由自身原因造成的流動(dòng)性不足而引發(fā)的“爛尾”問題，由地方政府與銀行協(xié)調(diào)并采取相應(yīng)的約束措施后，給予及時(shí)的兼并收購融資和其他流動(dòng)性支持。對(duì)一些違法違規(guī)經(jīng)營的房企，實(shí)際已資不抵債的項(xiàng)目公司，通過壓實(shí)地方政府牽頭責(zé)任，協(xié)調(diào)銀行、資產(chǎn)管理公司、第三方市場機(jī)構(gòu)等，“一項(xiàng)目一方案”，對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行接管、債權(quán)或股權(quán)重組、并購等注入資金，保交樓后對(duì)此類公司宣布退出市場。