“工改工+舊地盤活”建成的光達制造·寮步智慧谷園區(qū)實現(xiàn)“工業(yè)上樓”。受訪者供圖
7月27日，頂著烈日高溫，張偉華與市自然資源局多個業(yè)務(wù)科室、市“拓空間”總指揮部辦公室的同事們一道，來到謝崗銀瓶片區(qū)調(diào)研，與現(xiàn)場指揮部的同事共同鉆研攻堅連片產(chǎn)業(yè)土地整備的難點。張偉華是東莞市自然資源局副局長、市“拓空間”總指揮部辦公室土地整備專責(zé)組負責(zé)人。今年以來，指揮部上下聚力推動一項“硬任務(wù)”——開展“4+2”標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備，年內(nèi)要完成連片土地整備3000畝以上。
這些土地，承載著東莞對未來高質(zhì)量發(fā)展的期待。
東莞已經(jīng)從“世界工廠”成長為經(jīng)濟總量過萬億、人口過千萬的“雙萬”城市，但由于土地空間接近開發(fā)上限，東莞面臨著城市空間規(guī)劃布局頂層統(tǒng)籌不足、土地碎片化、產(chǎn)業(yè)迭代空間支撐受限、城鄉(xiāng)混雜人居環(huán)境品質(zhì)不高等種種挑戰(zhàn)。城市能級要邁上新臺階，必須突破這些“天花板”。
三年來，一場叫作“拓空間”的戰(zhàn)略與實踐在莞邑大地展開，收儲、盤活、增容、工改等方式“各顯神通”，數(shù)以萬畝的空間“生長”出來，新動能壯大有了優(yōu)質(zhì)的平臺，城市環(huán)境品質(zhì)提升頻頻“出圈”，資源要素管理改革也隨之蹚過“深水區(qū)”。
2022年，是東莞“拓空間”在奮進中的“突破之年”。面對“雙區(qū)”和兩個合作區(qū)以及“黃金內(nèi)灣”建設(shè)的多重機遇，“拓空間”戰(zhàn)略正與大灣區(qū)城市群新格局、與東莞城市發(fā)展戰(zhàn)略更緊密地結(jié)合在一起，走向更廣闊的遠方。
優(yōu)化增量
海風(fēng)與陽光相伴，海潮與山林共鳴，位于珠江口東岸的威遠島擁有9000多畝山脈，保留著田園、岸線風(fēng)光。這里不僅是珠三角水陸交通的樞紐之一，也是粵港澳大灣區(qū)中為數(shù)不多擁有連片開發(fā)土地的區(qū)域。
2019年，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》將威遠島所在的濱海灣新區(qū)開發(fā)建設(shè)納入國家戰(zhàn)略，支持東莞與香港合作開發(fā)建設(shè)東莞濱海灣地區(qū)，集聚高端制造業(yè)總部、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，打造粵港澳大灣區(qū)特色合作平臺。
由省政府重點打造的高水平研究型大學(xué)——大灣區(qū)大學(xué)濱海灣校區(qū)也落戶于此，校區(qū)計劃投資100億元、占地2100畝。
在多重機遇之下，威遠島這座昔日以農(nóng)業(yè)為主要形態(tài)的島嶼，開啟了一場蝶變的“逆襲”之路。
土地整備是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵基礎(chǔ)。按照“整島統(tǒng)籌、分段實施、量力而行、滾動發(fā)展”總體思路，濱海灣制定了威遠島片區(qū)土地整備工作計劃安排，通過強化與虎門鎮(zhèn)聯(lián)動，全面推進土地整備工作。
“威遠島的地理位置非常優(yōu)越，但多年來缺乏發(fā)展契機，隨著濱海灣新區(qū)建設(shè)的推進，威遠島發(fā)展勢在必行?！本用裉莆耐f。在土地整備中，濱海灣通過“股東表決、夯實群眾基礎(chǔ)”的方式，取得威遠島四個社區(qū)絕大多數(shù)村民的支持。
截至今年上半年，威遠島累計完成土地整備簽約7594畝、收地5830畝，其中大灣區(qū)大學(xué)（濱海灣校區(qū)）土地整備完成簽約超七成，一期整備范圍244宗私宅100%拆除，為加快大學(xué)的建設(shè)奠定了堅實基礎(chǔ)。
投資近13億元、總面積28.5萬平方米的安置小區(qū)啟動工程近期將動工；大灣區(qū)大學(xué)美好藍圖即將成形；鎮(zhèn)遠中學(xué)等高品質(zhì)公服配套日漸完善；四通八達的交通路網(wǎng)建設(shè)加速；整島環(huán)境持續(xù)提升……一張美好的威遠島建設(shè)藍圖正在徐徐展開。
威遠島“整島統(tǒng)籌”的探索，是東莞“拓空間”由“宗地收儲”轉(zhuǎn)向“片區(qū)收儲”的重要實踐創(chuàng)新。
將先進制造業(yè)作為城市的“根”與“魂”。三年來，東莞共收儲土地約3.8萬畝，其中工業(yè)用地超過1.5萬畝，為京東都市智能產(chǎn)業(yè)新城、天安數(shù)碼、硅谷動力智能制造、康華醫(yī)療等超200個重大項目的成功落地提供了高品質(zhì)、低成本的空間。
“‘拓空間’工作開展以來，我們改變了以往以單個項目為導(dǎo)向的做法，把土地先收儲回來，建立全市‘一盤棋’引導(dǎo)收儲落圖落地，希望一有項目就可以馬上落地?！睆垈トA說。
三年來，東莞的資源要素供給逐漸從“項目找地”轉(zhuǎn)向“對標(biāo)拿地”。
沿著粵海大道一路行駛，銀瓶山下滿目蒼綠，西部粵海產(chǎn)業(yè)園正加緊封頂建設(shè)，中東部潼湖濕地鷺鳥盤旋。在粵海產(chǎn)業(yè)園對面的銀瓶高端裝備產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，總投資10.6億元的匯美控股灣區(qū)總部項目已開始動工建設(shè)。項目布局灣區(qū)總部、研發(fā)中心和配套工廠，主要從事精密模具制造。
匯美控股有限公司副總裁蔡清華介紹，去年年底，公司提出投資的用地需求后，東莞就馬上提供了位于謝崗鎮(zhèn)的銀瓶高端裝備產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的70畝地塊?！盎浐４蟮酪呀?jīng)建成通車，周邊的環(huán)境非常令人滿意，公司立馬拍板了這個選址?！?/span>
供地一路跑出加速度。匯美項目用地以“標(biāo)準(zhǔn)地”模式出讓，簡化審批程序，提高審批效率，項目從簽約到土地摘牌僅用了3.5個月，打造了重大產(chǎn)業(yè)項目快速落地的新樣板。
“對比公司在其他城市的投資項目建設(shè)，這一套手續(xù)走下來，最快也要大半年?！辈糖迦A說，“‘東莞速度’令人贊嘆！”
“片區(qū)收儲”還解決了傳統(tǒng)開發(fā)模式中市場主體“吃肉留骨頭”的難題。市場主體往往挑選面積小、成效快的項目，導(dǎo)致用地碎片化，規(guī)劃實施不可持續(xù)，大產(chǎn)業(yè)和大公共設(shè)施項目落地難等情況。
在“拓空間”中，東莞針對無先例可循、無經(jīng)驗可借鑒的片區(qū)統(tǒng)籌難題，制定了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應(yīng)”的思路，“肉骨搭配”連片整合收儲零散土地，不但為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目提供了寶貴的連片空間，還保障了公共服務(wù)設(shè)施項目的用地。
通過“片區(qū)收儲”推動生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機融合，“拓空間”正引領(lǐng)著城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。
盤活存量
走進位于寮步華南工業(yè)園內(nèi)的光達制造·寮步智慧谷園區(qū)，明亮的玻璃幕墻，爬滿綠植的空中花園，一棟棟融入現(xiàn)代設(shè)計美學(xué)理念的工業(yè)大樓中，多家企業(yè)的生產(chǎn)線正在有序運作，完善的生活配套讓園區(qū)充盈著活力……這個像寫字樓的車間、像公園的工業(yè)區(qū)讓人耳目一新。很難想象，兩年前，這里還是一片空置家具廠留下的破舊鐵皮房。
這是東莞在“螺螄殼”里拓出先進制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“大道場”的生動案例。
2019年，東莞市天驕實業(yè)投資有限公司投入5.84億元，以“工改工+舊地盤活”自改方式，拆除了1.64萬平方米的舊廠房，淘汰主能耗、高污染的“小散亂弱”企業(yè)，對低效閑置土地再開發(fā)，通過“工業(yè)上樓”提容增效的方式，建設(shè)了占地面積約12萬平方米、總建筑面積約36萬平方米的現(xiàn)代化智慧工業(yè)園區(qū)。園區(qū)集研發(fā)辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房、會議中心、人才公寓等多業(yè)態(tài)于一體。
繼一、二期建成使用后，今年6月底，三期“工改工”地塊的廠房也已全部交付。承接松山湖高新區(qū)的外溢，目前全園進駐企業(yè)已經(jīng)超過63家，均為高端制造企業(yè)，既不乏高偉光學(xué)這樣的龍頭企業(yè)、上市企業(yè)，也有安拓普聚合物這樣的國家級專精特新“小巨人”。僅僅是今年第一季度，園區(qū)的產(chǎn)值就達到了17億元，是改造前的數(shù)百倍。
目前，東莞的開發(fā)強度已逼近城市發(fā)展容量的極值，加緊向存量要增量、要效益，成為東莞“拓空間”的“關(guān)鍵一招”。
“拓空間”開展以來，東莞市自然資源局弄清家底，完成了全市存量用地“一張圖”，出臺了一系列盤活利用政策，并圍繞產(chǎn)業(yè)空間發(fā)起改革攻堅。三年來，全市共盤活存量空間約3.5萬畝，提容產(chǎn)業(yè)空間1.8萬畝。截至今年8月，累計完成“工改工”拆除、整備2.22萬畝，為“產(chǎn)業(yè)立市”“產(chǎn)業(yè)強市”提供了有力支撐。
通過大力推進“三舊”改造，特別是在“工改工”三年行動計劃和連片更新“頭雁計劃”的加持下，一個個專業(yè)化園區(qū)相繼落地，一個個能承載大項目、大產(chǎn)業(yè)、大集群的連片更新千畝產(chǎn)城融合單元加速醞釀。
從水鄉(xiāng)大道駛?cè)胪陈罚氵M入了河西片區(qū)。近3500畝的河西片區(qū)是東莞最大的連片“工改工”片區(qū)，也是全市首批“頭雁計劃”更新單元之一。
這里曾經(jīng)是洪梅鎮(zhèn)最繁華的工業(yè)園區(qū)，但以紡織、漂染等為主的低端產(chǎn)業(yè)帶來了土地利用率低下、經(jīng)濟貢獻低等問題，畝均產(chǎn)值僅有1.7萬元。
2020年9月，河西“工改工”項目啟動。如今，河西片區(qū)多個地塊已完成土地平整，靜待起建。
作為水鄉(xiāng)管委會統(tǒng)籌合作開發(fā)核心單元，通過政府大統(tǒng)籌，片區(qū)實施居商與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，以居商收益反哺產(chǎn)業(yè)?！拔覀兤胶饬?0億元的連片改造成本，在不增加市財政負擔(dān)的基礎(chǔ)上，還為政府整備了1480畝土地作為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃用地?！焙游鲉卧笓]部負責(zé)人介紹，目前片區(qū)內(nèi)政府主導(dǎo)所有權(quán)利人已完成簽約。
“產(chǎn)城人”融合共生的藍圖加速照進現(xiàn)實。未來，河西片區(qū)將建成上百萬方體量的高品質(zhì)工業(yè)大廈、集聚1000家以上高新企業(yè)，1個大型中央公園、3個高質(zhì)量學(xué)校，大型文化藝術(shù)中心、社區(qū)公園、濱水岸線等高品質(zhì)設(shè)施，將讓這座水鄉(xiāng)未來產(chǎn)業(yè)城更加宜商、宜業(yè)、宜居。
在廣深高速與莞惠城軌這兩條粵港澳大灣區(qū)大動脈的十字交會處，坐落著全市首個采用市屬企業(yè)土地整備模式實施的“工改工”項目——道滘小河單元正在如火如荼建設(shè)中，整體一期工程預(yù)計于明年12月底建設(shè)完成。
“目前意向入駐企業(yè)逾200家，我們正在篩選當(dāng)中?！睎|實集團招商部門負責(zé)人介紹，根據(jù)當(dāng)?shù)匮b備制造及新材料等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，結(jié)合東實集團產(chǎn)業(yè)資源，園區(qū)以新一代信息技術(shù)、新材料、高端裝備制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
這個總投資112億元、近千畝連片更新下的“數(shù)字智造產(chǎn)業(yè)”園區(qū)，全面建成后預(yù)計將產(chǎn)生66億元年產(chǎn)值、2億元稅收，創(chuàng)造約1萬個就業(yè)崗位。
未來，東莞將進一步強化“三舊”改造規(guī)劃統(tǒng)籌與連片改造，推動一批連片“頭雁計劃”項目，改變過去項目“漫天散花”的局面。同時，還將做好政府服務(wù)，加快建立公開透明的市場規(guī)則、清晰高效的審批制度，減少博弈空間。
以空間變革推動產(chǎn)業(yè)變革和城市變革，這是東莞這座新一線城市高質(zhì)量發(fā)展的堅實底氣。
接續(xù)發(fā)力
當(dāng)下，東莞正聚焦“科技創(chuàng)新+先進制造”加快向科創(chuàng)強市邁進，搶抓“黃金內(nèi)灣”重大戰(zhàn)略機遇，全方位融入“雙區(qū)”和兩個合作區(qū)建設(shè)。在這些背景之下，“拓空間”改革創(chuàng)新如何接續(xù)發(fā)力，助力城市能級提升？
“在全新的戰(zhàn)略背景下，‘拓空間’要從強調(diào)項目轉(zhuǎn)向強調(diào)城市總體功能和總體布局?！笔凶匀毁Y源局黨組書記、局長呂鵬分析，“首先要把有限的資源集中在重要發(fā)展的節(jié)點和片區(qū)，尤其要把土地資源更多地與產(chǎn)業(yè)掛上鉤?！?/span>
在呂鵬看來，東莞未來要向經(jīng)濟總量2萬億元的目標(biāo)邁進，必須在大灣區(qū)和“黃金內(nèi)灣”建設(shè)中獲取新動能。經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)需要相應(yīng)的空間布局，從大灣區(qū)的角度來看東莞的城市空間結(jié)構(gòu)，未來應(yīng)該要重點發(fā)展“山”字形的城市空間結(jié)構(gòu)，包括濱海灣—麻涌沿江經(jīng)濟發(fā)展走廊、光明科學(xué)城-松山湖科學(xué)城—東莞市區(qū)沿廣深港澳科創(chuàng)走廊、長安—黃江—塘廈—鳳崗的環(huán)深圳經(jīng)濟發(fā)展帶和博深高速—謝崗—惠州的博深發(fā)展帶。
而要做到集中資源“攻其重點”，就必須把市級統(tǒng)籌與鎮(zhèn)街的能動性結(jié)合起來，市級層面對整個城市關(guān)鍵節(jié)點和關(guān)鍵片區(qū)的規(guī)劃就顯得尤為重要。
按照這個思路，今年，被稱為“拓空間”2.0版的《東莞市標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備工作方案》等系列政策出臺。以承載龍頭企業(yè)為目的，聚焦近期可使用、產(chǎn)業(yè)空間連片集中，全市劃定了10個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)。其中，近期重點實施的“4+2”片區(qū)面積超過3萬畝，今年內(nèi)將整備3000畝以上連片產(chǎn)業(yè)土地。
“如果把松山湖科學(xué)城、濱海灣新區(qū)、水鄉(xiāng)功能區(qū)、銀瓶合作創(chuàng)新區(qū)四大重點平臺比作城市的‘發(fā)動機’，帶動創(chuàng)新、前沿、引領(lǐng)性科技，那標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)就是承接產(chǎn)能的‘下蛋母雞’。”呂鵬這樣比喻說。
在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)的設(shè)計中，一個產(chǎn)業(yè)片區(qū)就是一個產(chǎn)業(yè)集群，擁有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，既有鏈主企業(yè)也有配套企業(yè)。大的片區(qū)承接鏈主企業(yè)，配套的“工改工”項目承接配套企業(yè)。如此一來，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)既不是單一的項目也不是工業(yè)區(qū)，它們必須要融入城市，與城市總體結(jié)構(gòu)、功能銜接。
為了“貼身”做好標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)的科學(xué)規(guī)劃與資源配置，市“拓空間”總指揮部的成員單位——市自然資源局、市發(fā)改局、市財政局、市工信局、市商務(wù)局、市投促局等部門派出專業(yè)人員與技術(shù)骨干，扎根6個片區(qū)現(xiàn)場辦公，對接統(tǒng)籌各項工作。其中，市自然資源局組織了一支115人的隊伍，向各片區(qū)提供規(guī)劃設(shè)計、測繪調(diào)查、評估測算、整備實施等服務(wù)。
前不久，塘廈龍背嶺片區(qū)一期整備范圍內(nèi)四個社區(qū)土地整備通過集體表決，其中包括田心社區(qū)的100畝白地（集體農(nóng)用地和未利用地）。這讓田心社區(qū)黨委書記葉國雄對未來有了新的期許：“不僅村民可享受分紅，而且今后還有稅收的分成，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備對我們社區(qū)發(fā)展而言都是大大的利好！”
塘廈龍背嶺片區(qū)以千億產(chǎn)業(yè)基地的龍頭企業(yè)承載地、深莞創(chuàng)新中軸的莞南門戶科創(chuàng)城為定位，聯(lián)動產(chǎn)城開發(fā)。
片區(qū)土地整備面積約2553畝，近期計劃整備的856.7畝白地，權(quán)屬分別為龍背嶺、田心、四村、莆心湖四個社區(qū)。自5月16日市派駐工作組正式進駐塘廈以來，現(xiàn)場指揮部土地整備組開足馬力協(xié)助當(dāng)?shù)丶涌炱瑓^(qū)摸底談判。在雙方的齊心協(xié)作下，目前塘廈鎮(zhèn)政府已與全部社區(qū)簽訂整備協(xié)議，并支付土地補償款2億元。
為了支撐高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)的投入，在新一輪的“拓空間”中，東莞引入了城市經(jīng)營的理念來實現(xiàn)片區(qū)的財務(wù)動態(tài)平衡，創(chuàng)新土地利益平衡機制，算好“一本大賬”。特別是對建成區(qū)的整備成本，通過市級規(guī)劃資源投放，聯(lián)動實施居商項目統(tǒng)籌解決。
同時，還有一批“政策包”激勵村集體與村民參與土地統(tǒng)籌開發(fā)的積極性。在收益方面，鎮(zhèn)政府不參與產(chǎn)業(yè)用地出讓收益分成，土地出讓收益全額歸集體所有。此外，鎮(zhèn)政府按照項目稅收比例計算財政獎勵給予集體，標(biāo)準(zhǔn)為地上企業(yè)每年所繳納稅收額鎮(zhèn)級分成額度的20%。
“土地整備不是‘一錘子’賣地買賣，不是與民爭利，而是要高效利用土地，帶動塘廈長遠發(fā)展?！睎|莞市自然資源局派駐塘廈龍背嶺片區(qū)現(xiàn)場指揮部組長喻運青說。
目前，片區(qū)指揮部正在進行相關(guān)規(guī)劃編制，并全力爭取在年底前完善征地收儲手續(xù)?！耙郧绊椖空也坏胶玫牡兀F(xiàn)在要實現(xiàn)完善征地收儲手續(xù)后可以立即供應(yīng)土地，讓好項目與好空間匹配?！庇鬟\青說，“我們要讓‘項目等地’轉(zhuǎn)變?yōu)椤氐软椖俊??！?/span>
“如果東莞能在‘拓空間’上闖出一條新路，可以為全國其他城市探路，意義重大?！眳矽i說。