停車位問題向來備受關(guān)注。隨著汽車保有量進一步增加，東莞正在不斷優(yōu)化停車供需，解決停車難題。東莞市物業(yè)管理條例公開征求意見，停車位問題再次進入公眾視野。
10月31日，東莞市住建局發(fā)布公告，對《東莞市物業(yè)管理條例（草案征求意見稿）》公開征求意見?！巴＼嚬芾怼币粰诘摹叭朔儡囄徊坏贸鍪?、附贈，不得以租代售”內(nèi)容引起群眾關(guān)注。
征求意見稿擬出臺的停車管理規(guī)定，將如何影響人防車位開放體量、市民停車便捷性，購買者如何看待購買人防車位使用權(quán)的權(quán)利保障問題，近日記者走訪了解市民對人防車位管理征求意見的反應(yīng)。
停車管理聚焦市民關(guān)注熱點
《東莞市物業(yè)管理條例（草案征求意見稿）》出爐，初衷是規(guī)范東莞市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。記者注意到，東莞市物業(yè)管理條例涵蓋了居民關(guān)注的多方面，包括物業(yè)服務(wù)收費、業(yè)主付費、投訴與收費爭議、禁止行為、停車管理、車輛充換電設(shè)施、共有收益范圍、共有收益用途、推動籌備成立業(yè)主大會工作、應(yīng)急服務(wù)等。
比如，推動籌備成立業(yè)主大會工作事項，為市民理順了籌備成立業(yè)主大會的流程，同時明確了建設(shè)單位配合業(yè)主推動這項工作的職責(zé)等。又如，提出人防車位管理的規(guī)定，強調(diào)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，突出服務(wù)民生的立法出發(fā)點。
不過，征求意見稿“停車管理”一欄引發(fā)熱議：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程平時用作停車位的，不得出售、附贈，不得以租代售。
陳小姐住在莞城一樓盤，對《東莞市物業(yè)管理條例（草案征求意見稿）》頗為關(guān)注。多年前，陳小姐購置了一個人防子母車位。她說：“當(dāng)時每戶可購買一個產(chǎn)權(quán)車位，我考慮需要兩個車位，產(chǎn)權(quán)車位距離居所較遠，出行不方便，因此選擇了人防車位?！?/span>
陳小姐與開發(fā)商簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。她說：“合同簽訂好多年了，我并不擔(dān)心合同受條例出臺的影響，覺得受影響的主要是今后想與開發(fā)商簽訂人防車位轉(zhuǎn)讓合同的業(yè)主?！?/span>
據(jù)悉，草案征求意見稿公告是此次東莞立法的一個環(huán)節(jié)，條例正式實施需要經(jīng)過一系列流程。12月1日前，市民可以向東莞市住建局提交有關(guān)意見或建議。
市民對征求意見稿反應(yīng)不一
停車便利化是民生實事工程。多年來，市民已深度參與到人防車位租賃關(guān)系和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓層面，人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在很長時間。大家對物業(yè)管理條例征求意見稿有不同的看法，贊成與反對的聲音均有。
史先生住在南城一樓盤，同樣購買了人防車位。史先生說：“小區(qū)停車位很緊張，當(dāng)時電梯口停車位已賣完，我選擇在不遠的人防車位，主要為了出行方便?！笔废壬J為，假若新條例實施后，相信之前簽訂的轉(zhuǎn)讓合同會正常履行。
在史先生看來，物業(yè)管理條例有助于加強對人防車位的規(guī)范管理，也要方便廣大群眾便捷性，人防車位能否以租代售，各有利弊，需要立足群眾需求進行考慮。
有市民贊同“人防車位以租代售”，認為此舉可以解決停放固定車位的問題，有利于提升生活工作便捷性。有市民則認為，人防車位的所有權(quán)屬性未作改變，是不能以租代售的。
也有業(yè)主擔(dān)憂，人防車位管理規(guī)定一旦實施或會引發(fā)市民一些反應(yīng)。比如，當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商已簽訂20年租賃合同，業(yè)主出于維護自身權(quán)益，難免將開發(fā)商以租代售行為訴至法院。但雙方已簽合同，業(yè)主敗訴或會引發(fā)投訴。管理規(guī)定實施后，希望能夠長期租用人防車位的業(yè)主難免出現(xiàn)心理落差，或會進行投訴。
記者致電東城一樓盤咨詢?nèi)朔儡囄皇乱?。一名銷售主管表示，可以簽訂人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，與業(yè)主簽訂合同時會標(biāo)記清楚注意事項。
東莞一地產(chǎn)公司部門經(jīng)理則表示，人防車位新規(guī)是為了規(guī)范和完善管理。人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，很大程度源于市場需求，條例的制定需要進行綜合考慮，包括群眾的實際需求等要素。
人防車位歸屬與利用需深入探究
近年來，對人防車位出路的討論與探究熱度不減，有關(guān)法規(guī)條例的出臺，聚焦群眾關(guān)注的人防車位供需的社會問題。
《民法典》第二百七十五條第一款要求，在一個建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停放車輛停車場和車庫的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過出售、獎勵或者租賃的方式約定?！冻鞘械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。
按照《物權(quán)法》和《人民防空法》中的“誰投資，誰收益”的原則，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家擁有，在不妨礙防空功能和業(yè)主車位的需求情況下，開發(fā)商只擁有車位的使用權(quán)，不可以出售，使用期限為20年，到期后才可以繼續(xù)租，開發(fā)商可以收取一定的租費，戰(zhàn)時可強制征用。
一名不愿具名的東莞律師則進一步指出：“雖然地下人防車位的財產(chǎn)權(quán)受到很大程度的限制，但是只要人防車位建設(shè)費用是由建設(shè)單位籌措并列入建設(shè)項目投資，開發(fā)商作為住宅小區(qū)地下人防車位的投資人和所有人，享有使用權(quán)、收益權(quán)。實踐中開發(fā)商與業(yè)主的轉(zhuǎn)讓或買賣合同，均為使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而非所有權(quán)?！?/span>
該律師強調(diào)，人防車位首先滿足全體業(yè)主停車需求，開發(fā)商不能單獨把使用權(quán)租售、贈予給小部分業(yè)主。
鏈接
國內(nèi)部分城市人防車位管理做法
重慶市
《關(guān)于進一步加強和規(guī)范商品房配套車位銷售有關(guān)事宜的通知》（2020年），規(guī)定商品房配套車位（含人防車位）在取得商品房預(yù)售許可或依法進行首次登記后，應(yīng)按照《重慶市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，首先滿足本小區(qū)業(yè)主使用需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身經(jīng)營狀況對小區(qū)車位自主選擇出租或出售。
廣東惠州市
2022年11月1日，《惠州市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法（征求意見稿）》進一步明確，產(chǎn)權(quán)清晰的停車位，產(chǎn)權(quán)所屬建設(shè)單位可出售、出租。而人防車位產(chǎn)權(quán)屬于國家，禁止出售，可出租收益歸建設(shè)單位。
廣西南寧市
《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)項目配建人防車位銷售和不動產(chǎn)登記的通知（征求意見稿）》（2022年3月），規(guī)定南寧市城區(qū)（不含武鳴區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項目依法配建的防空地下室中的人防車位，在取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案后，可參照商品房辦理預(yù)售許可和現(xiàn)售備案。
安徽蕪湖市
自2021年3月29日起，按照新修改的《安徽省物業(yè)管理條例》第八十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限相關(guān)要求與《民法典》中租賃合同具體規(guī)定保持一致。
觀點
相關(guān)部門要做更加周全的論證
東莞擬出臺的人防車位新規(guī)引發(fā)熱議，記者采訪華南理工大學(xué)社會治理研究中心主任文宏進行解讀。
東莞立法需要遵循上位法，并立足當(dāng)?shù)貙嶋H運行，也可以參照其他地市推行的辦法及其效果，有效地回應(yīng)現(xiàn)實中的問題。
管理新規(guī)波及范圍比較廣，東莞是否擁有獨特性，需要有充分的理由和需求。新條例對以往人防車位管理進行了重大改變，按照法律不溯及既往原則，可能會出現(xiàn)兩種情形：之前的可以，之后的不行。這一問題不僅要論證可不可行的問題，還要闡釋前后管理相互矛盾的問題。是否按照產(chǎn)權(quán)車位一樣納入管理，能否真正減少投訴糾紛，還需要結(jié)合不同的立法出發(fā)點。這是一個重要的矛盾沖突點，需要提醒相關(guān)部門做出更加周全的論證。