作為有“吸金利器”之稱的創(chuàng)新型產(chǎn)品，公募REITs產(chǎn)品的一舉一動都深受市場關(guān)注。
12月9日，華夏基金華潤有巢REIT（下稱“華潤有巢”，基金代碼：508077）正式上市，這是業(yè)內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房公募REIT。數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品上市首日上漲16.84%，全天成交額達1.86億元，在23只滬深REITs產(chǎn)品中排名第一。
同日，作為首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs，華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT（下稱“華夏和達高科REIT”，基金代碼：180103）的網(wǎng)下詢價結(jié)果出爐。數(shù)據(jù)顯示，參與該產(chǎn)品詢價的網(wǎng)下擬認購份額是網(wǎng)下發(fā)售初始份額的155.13倍，按照發(fā)售價格2.808元/份計算，該產(chǎn)品網(wǎng)下發(fā)售共吸引資金564.11億元。
與此同時，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏有所提速，今年以來已有12只產(chǎn)品成立，1只產(chǎn)品等待發(fā)行，還有2只產(chǎn)品正在排隊獲批中。此外，在存量公募REITs中，華安張江光大園REIT等5只產(chǎn)品的擴募申請已步入問詢或反饋階段。業(yè)內(nèi)普遍認為，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)池正在不斷擴大，整體市場空間有望進一步提升。
公募REITs擴容提速
12月9日，華潤有巢正式在上交所上市，這也是市場上第23只上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品。截至當日收盤，該基金上漲16.84%，成交額、成交量、換手率分別為1.86億元、6590萬、31.51%，在滬深REITs產(chǎn)品中均居首位。
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證募集資金投資于不動產(chǎn)并向投資者分配投資收益的一種投資基金。自問世以來，公募REITs就深受資金青睞，“一日售罄”“高倍超募”等成為該類產(chǎn)品的發(fā)行關(guān)鍵詞。
將時間拉回至2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行盛況仍歷歷在目，9只產(chǎn)品“一日售罄”吸金超過314億元。此后，公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)獲批并啟動發(fā)行，底層資產(chǎn)逐步涉及倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、高速公路等多個行業(yè)。
今年下半年以來，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏明顯有所提速，今年成立的12只產(chǎn)品中，有11只是6月以來成立的。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月8日，已經(jīng)成立的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已擴容至23只，合計規(guī)模達757億元。
除此之外，華夏和達高科REIT將于2022年12月12日發(fā)行。據(jù)記者了解，在網(wǎng)下詢價階段，就有97家網(wǎng)下投資者管理的350個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數(shù)量總和為200.893億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.295億份）的155.13倍。
為何這類產(chǎn)品如此備受追捧？“受歡迎的原因很簡單，一是‘僧多粥少’，二是資產(chǎn)具備核心競爭力?！币晃换饦I(yè)內(nèi)人士告訴記者，例如，華夏和達高科REIT首發(fā)標的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達藥谷一期項目和孵化器項目，項目運營時間較長、處于產(chǎn)業(yè)成熟階段、能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
除了上述擬成立或上市品種，上交所網(wǎng)站顯示，中金安徽交控高速REIT、嘉實京東倉儲物流REIT均處于“已受理”狀態(tài)，二者分別是屬于交通基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲物流的REITs產(chǎn)品，若成功獲批，公募REITs的上市成員名單將再度擴容。
證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上也表示，接下來將進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。
“REITs是盤活存量資產(chǎn)的重要工具，對緩解地方政府債務(wù)規(guī)模、改善基建投資預期具有重要作用。”一位公募REITs相關(guān)行業(yè)分析師對記者表示，未來的公募REITs產(chǎn)品會越來越多，發(fā)行也會逐步實現(xiàn)常態(tài)化。
市場表現(xiàn)持續(xù)分化
在發(fā)行時受資金追捧，上市之后的表現(xiàn)自然也備受關(guān)注。但經(jīng)過市場的今年震蕩調(diào)整，公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月8日，除了今年新成立的基金外，在11只2021年成立的公募REITs中，有5只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過7%，3只產(chǎn)品跌幅超過5%，首尾相差超過22%。
其中，以園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施作為資產(chǎn)類型的華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT今年以來上漲超過10%，分別以15.7%、11.18%的漲幅位列第一、第二；而聚焦生態(tài)環(huán)保的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT年內(nèi)跌幅達6.79%。
從項目類別來看，目前收益最高的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs今年以來的平均收益率為8.36%；倉儲物流類REITs則以8.27%次之；而生態(tài)環(huán)保類REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs則表現(xiàn)較弱，年內(nèi)平均跌幅分別為-4.94%、-4.86%。
“公募REITs的標的資產(chǎn)多為重點戰(zhàn)略區(qū)域較為成熟優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施龍頭，項目市場認可度高，且一般具有較強的抗通脹、保值功能?！币晃换饦I(yè)內(nèi)人士表示，REITs具有長期可靠且具有增長性的分紅收入，還可以通過本身價值的上漲獲得資本利得的收入。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，有12只公募REITs在今年合計實施了18次分紅，分紅總額達17.88億元。其中，有6只產(chǎn)品年內(nèi)分紅總額超過1億元，如平安廣州廣河REIT的分紅總額最多，達3.79億元。
其中，底層資產(chǎn)包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園等屬于產(chǎn)權(quán)類REITs，這類產(chǎn)品股性更強，分紅收益率偏低，以租金為主要收入來源；底層資產(chǎn)一般是高速公路、垃圾污水處理等項目的屬于特許經(jīng)營權(quán)REITs，債性更強，分紅收益率偏高。
另據(jù)李超12月8日公布的數(shù)據(jù)，截至今年11月底，共批準基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%。上述產(chǎn)品項目募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元。
首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報告顯示，營業(yè)收入平均達到基金招募說明書預測值的104%，資產(chǎn)配置價值凸顯。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類REITs對應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs對應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%。
未來市場前景廣闊
“考慮目前我國基礎(chǔ)設(shè)施品類繁多、規(guī)模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎(chǔ)資產(chǎn)， 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來市場空間巨大?！币晃粎⑴c籌備公募REITs項目的第三方人士告訴記者，REITs范圍或?qū)⑦M一步拓寬，市場容量有望加速擴充。
事實上，在REITs市場發(fā)展持續(xù)向好的背景下，基金公司也在積極儲備相關(guān)產(chǎn)品。例如，在“受理中”的嘉實京東倉儲物流REIT就是嘉實基金旗下首只公募REITs項目；而對于已有產(chǎn)品的相關(guān)REITs管理人來說，除了積極展開相關(guān)布局，還要推進擴募等相關(guān)工作。
據(jù)滬深兩所官網(wǎng)顯示，在首批公募REITs中，華安張江光大園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等3只產(chǎn)品的擴募申請已反饋意見；博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT等2只產(chǎn)品的擴募申請已步入問詢階段。
從項目的類型上看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流各有兩單，生態(tài)環(huán)保有一單。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月9日，上述5只產(chǎn)品自成立以來的漲幅均超15%；其中，紅土鹽田港REIT以39.25%的區(qū)間表現(xiàn)領(lǐng)先。
“擴募有利于將更多基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)，有利于REITs產(chǎn)品分散風險、增厚收益?！鄙鲜龇治鋈耸繉τ浾弑硎?，擴募為公募REITs注入更大想象力，也驅(qū)動市場更加成熟，可以預期的是，隨著初始基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的不斷攤銷和到期，未來各公募REITs大概率都會展開擴募。
中信證券分析師明明分析指出，REITs本質(zhì)仍是具有高分紅的股權(quán)資產(chǎn)，擴募是REITs的重要屬性，打開擴募空間，發(fā)揮管理人的運營能力，才能真正發(fā)揮REITs對于底層資產(chǎn)優(yōu)化與運營的能力，發(fā)揮其盤活不動產(chǎn)的功能。當前來看，不同領(lǐng)域的原始權(quán)益人均有豐富的可擴募資產(chǎn)，均具備一定擴募能力。
目前，公募REITs產(chǎn)品的投資者結(jié)構(gòu)是以戰(zhàn)略投資者為主，機構(gòu)投資者中券商自營、保險資金、基金資管參與熱度較高?！皟?yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有一定稀缺性的，對于戰(zhàn)略投資者還是會有很大的吸引力?！鄙鲜龇治鋈耸空J為，REITs目前還處于起步階段，仍存在著配套細則尚不完善、市場擴容受限等不可避免的問題，投資過程中應(yīng)充分了解公募REITs的收益風險特征后謹慎投資，警惕過度“炒作”風險。