作為有“吸金利器”之稱的創(chuàng)新型產(chǎn)品，公募REITs產(chǎn)品的一舉一動(dòng)都深受市場(chǎng)關(guān)注。
12月9日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（下稱“華潤(rùn)有巢”，基金代碼：508077）正式上市，這是業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT。數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品上市首日上漲16.84%，全天成交額達(dá)1.86億元，在23只滬深REITs產(chǎn)品中排名第一。
同日，作為首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT（下稱“華夏和達(dá)高科REIT”，基金代碼：180103）的網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果出爐。數(shù)據(jù)顯示，參與該產(chǎn)品詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)份額是網(wǎng)下發(fā)售初始份額的155.13倍，按照發(fā)售價(jià)格2.808元/份計(jì)算，該產(chǎn)品網(wǎng)下發(fā)售共吸引資金564.11億元。
與此同時(shí)，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏有所提速，今年以來(lái)已有12只產(chǎn)品成立，1只產(chǎn)品等待發(fā)行，還有2只產(chǎn)品正在排隊(duì)獲批中。此外，在存量公募REITs中，華安張江光大園REIT等5只產(chǎn)品的擴(kuò)募申請(qǐng)已步入問(wèn)詢或反饋階段。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)池正在不斷擴(kuò)大，整體市場(chǎng)空間有望進(jìn)一步提升。
公募REITs擴(kuò)容提速
12月9日，華潤(rùn)有巢正式在上交所上市，這也是市場(chǎng)上第23只上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品。截至當(dāng)日收盤，該基金上漲16.84%，成交額、成交量、換手率分別為1.86億元、6590萬(wàn)、31.51%，在滬深REITs產(chǎn)品中均居首位。
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)并向投資者分配投資收益的一種投資基金。自問(wèn)世以來(lái)，公募REITs就深受資金青睞，“一日售罄”“高倍超募”等成為該類產(chǎn)品的發(fā)行關(guān)鍵詞。
將時(shí)間拉回至2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行盛況仍歷歷在目，9只產(chǎn)品“一日售罄”吸金超過(guò)314億元。此后，公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)獲批并啟動(dòng)發(fā)行，底層資產(chǎn)逐步涉及倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、高速公路等多個(gè)行業(yè)。
今年下半年以來(lái)，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏明顯有所提速，今年成立的12只產(chǎn)品中，有11只是6月以來(lái)成立的。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月8日，已經(jīng)成立的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已擴(kuò)容至23只，合計(jì)規(guī)模達(dá)757億元。
除此之外，華夏和達(dá)高科REIT將于2022年12月12日發(fā)行。據(jù)記者了解，在網(wǎng)下詢價(jià)階段，就有97家網(wǎng)下投資者管理的350個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息。全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為200.893億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.295億份）的155.13倍。
為何這類產(chǎn)品如此備受追捧？“受歡迎的原因很簡(jiǎn)單，一是‘僧多粥少’，二是資產(chǎn)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力?！币晃换饦I(yè)內(nèi)人士告訴記者，例如，華夏和達(dá)高科REIT首發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目和孵化器項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)、處于產(chǎn)業(yè)成熟階段、能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
除了上述擬成立或上市品種，上交所網(wǎng)站顯示，中金安徽交控高速REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT均處于“已受理”狀態(tài)，二者分別是屬于交通基礎(chǔ)設(shè)施和倉(cāng)儲(chǔ)物流的REITs產(chǎn)品，若成功獲批，公募REITs的上市成員名單將再度擴(kuò)容。
證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上也表示，接下來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。
“REITs是盤活存量資產(chǎn)的重要工具，對(duì)緩解地方政府債務(wù)規(guī)模、改善基建投資預(yù)期具有重要作用?！币晃还糝EITs相關(guān)行業(yè)分析師對(duì)記者表示，未來(lái)的公募REITs產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越多，發(fā)行也會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)常態(tài)化。
市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)分化
在發(fā)行時(shí)受資金追捧，上市之后的表現(xiàn)自然也備受關(guān)注。但經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的今年震蕩調(diào)整，公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月8日，除了今年新成立的基金外，在11只2021年成立的公募REITs中，有5只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過(guò)7%，3只產(chǎn)品跌幅超過(guò)5%，首尾相差超過(guò)22%。
其中，以園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施作為資產(chǎn)類型的華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT今年以來(lái)上漲超過(guò)10%，分別以15.7%、11.18%的漲幅位列第一、第二；而聚焦生態(tài)環(huán)保的富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT年內(nèi)跌幅達(dá)6.79%。
從項(xiàng)目類別來(lái)看，目前收益最高的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs今年以來(lái)的平均收益率為8.36%；倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs則以8.27%次之；而生態(tài)環(huán)保類REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs則表現(xiàn)較弱，年內(nèi)平均跌幅分別為-4.94%、-4.86%。
“公募REITs的標(biāo)的資產(chǎn)多為重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域較為成熟優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施龍頭，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度高，且一般具有較強(qiáng)的抗通脹、保值功能。”一位基金業(yè)內(nèi)人士表示，REITs具有長(zhǎng)期可靠且具有增長(zhǎng)性的分紅收入，還可以通過(guò)本身價(jià)值的上漲獲得資本利得的收入。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，有12只公募REITs在今年合計(jì)實(shí)施了18次分紅，分紅總額達(dá)17.88億元。其中，有6只產(chǎn)品年內(nèi)分紅總額超過(guò)1億元，如平安廣州廣河REIT的分紅總額最多，達(dá)3.79億元。
其中，底層資產(chǎn)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園等屬于產(chǎn)權(quán)類REITs，這類產(chǎn)品股性更強(qiáng)，分紅收益率偏低，以租金為主要收入來(lái)源；底層資產(chǎn)一般是高速公路、垃圾污水處理等項(xiàng)目的屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs，債性更強(qiáng)，分紅收益率偏高。
另?yè)?jù)李超12月8日公布的數(shù)據(jù)，截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%。上述產(chǎn)品項(xiàng)目募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元。
首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)收入平均達(dá)到基金招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值的104%，資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%。
未來(lái)市場(chǎng)前景廣闊
“考慮目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施品類繁多、規(guī)模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎(chǔ)資產(chǎn)， 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)市場(chǎng)空間巨大?！币晃粎⑴c籌備公募REITs項(xiàng)目的第三方人士告訴記者，REITs范圍或?qū)⑦M(jìn)一步拓寬，市場(chǎng)容量有望加速擴(kuò)充。
事實(shí)上，在REITs市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)向好的背景下，基金公司也在積極儲(chǔ)備相關(guān)產(chǎn)品。例如，在“受理中”的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT就是嘉實(shí)基金旗下首只公募REITs項(xiàng)目；而對(duì)于已有產(chǎn)品的相關(guān)REITs管理人來(lái)說(shuō)，除了積極展開(kāi)相關(guān)布局，還要推進(jìn)擴(kuò)募等相關(guān)工作。
據(jù)滬深兩所官網(wǎng)顯示，在首批公募REITs中，華安張江光大園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等3只產(chǎn)品的擴(kuò)募申請(qǐng)已反饋意見(jiàn)；博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等2只產(chǎn)品的擴(kuò)募申請(qǐng)已步入問(wèn)詢階段。
從項(xiàng)目的類型上看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流各有兩單，生態(tài)環(huán)保有一單。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月9日，上述5只產(chǎn)品自成立以來(lái)的漲幅均超15%；其中，紅土鹽田港REIT以39.25%的區(qū)間表現(xiàn)領(lǐng)先。
“擴(kuò)募有利于將更多基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)，有利于REITs產(chǎn)品分散風(fēng)險(xiǎn)、增厚收益。”上述分析人士對(duì)記者表示，擴(kuò)募為公募REITs注入更大想象力，也驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)更加成熟，可以預(yù)期的是，隨著初始基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的不斷攤銷和到期，未來(lái)各公募REITs大概率都會(huì)展開(kāi)擴(kuò)募。
中信證券分析師明明分析指出，REITs本質(zhì)仍是具有高分紅的股權(quán)資產(chǎn)，擴(kuò)募是REITs的重要屬性，打開(kāi)擴(kuò)募空間，發(fā)揮管理人的運(yùn)營(yíng)能力，才能真正發(fā)揮REITs對(duì)于底層資產(chǎn)優(yōu)化與運(yùn)營(yíng)的能力，發(fā)揮其盤活不動(dòng)產(chǎn)的功能。當(dāng)前來(lái)看，不同領(lǐng)域的原始權(quán)益人均有豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)，均具備一定擴(kuò)募能力。
目前，公募REITs產(chǎn)品的投資者結(jié)構(gòu)是以戰(zhàn)略投資者為主，機(jī)構(gòu)投資者中券商自營(yíng)、保險(xiǎn)資金、基金資管參與熱度較高?！皟?yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有一定稀缺性的，對(duì)于戰(zhàn)略投資者還是會(huì)有很大的吸引力?！鄙鲜龇治鋈耸空J(rèn)為，REITs目前還處于起步階段，仍存在著配套細(xì)則尚不完善、市場(chǎng)擴(kuò)容受限等不可避免的問(wèn)題，投資過(guò)程中應(yīng)充分了解公募REITs的收益風(fēng)險(xiǎn)特征后謹(jǐn)慎投資，警惕過(guò)度“炒作”風(fēng)險(xiǎn)。