本報(bào)記者 李貝貝 見習(xí)記者 董紅艷 北京報(bào)道
“保交樓”是穩(wěn)民生的前提，今年7月末以來，各地陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”的相關(guān)舉措。與此同時(shí)，房企融資方式也在不斷更新，房企股權(quán)融資“第三支箭”正在不斷擴(kuò)容。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月14日，已經(jīng)有22家房企，擬通過定增、配股等方式進(jìn)行融資，而其中有9家房企明確提到所募集的資金將用于“保交樓，保民生”。
12月14日，北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房企股權(quán)融資有利于推動(dòng)一些房企通過股權(quán)融資來引入新的現(xiàn)金流，解決眼下資金難的困境，有利于盤活一些“保交樓”項(xiàng)目。同時(shí)，相關(guān)資金存在變換用途的可能性，需要加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管。
股權(quán)融資盤活“保交樓”項(xiàng)目
央行和銀保監(jiān)會(huì)就房地產(chǎn)金融問題出臺(tái)專門性文件，發(fā)布房地產(chǎn)“金融16條”，為房企提供更多的流動(dòng)性支持，房企信貸、債券、股權(quán)融資渠道的“三支箭”連續(xù)發(fā)出。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月14日，“第一支箭”持續(xù)擴(kuò)容，已經(jīng)有60余家銀行向超過100家房企授信4萬億元；“第二支箭”方面，儲(chǔ)架式發(fā)債融資已有8家房企申請(qǐng)金額超過1200億元。不過，值得注意的是，“第一支箭”和“第二支箭”更多惠及的是經(jīng)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，諸多出險(xiǎn)房企仍較難獲得授信支持和發(fā)債支持，對(duì)保交樓的支持范圍有限。
2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等，支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”政策落地。就目前的情況來看，“第三支箭”覆蓋的出險(xiǎn)企業(yè)有所增加，對(duì)保交樓的支持范圍有所擴(kuò)大。
“保交樓，保民生”是股權(quán)融資的重要運(yùn)用方向。證監(jiān)會(huì)稱，允許上市房企以非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月14日，已經(jīng)有22家房企，擬通過定增、配股等方式進(jìn)行融資。其中，世茂股份(2.590, 0.03, 1.17%)、新湖中寶(2.720, 0.01, 0.37%)、天地源(3.910, 0.01, 0.26%)、華夏幸福(2.710, -0.02, -0.73%)、金科股份(2.170, 0.02, 0.93%)、綠地控股(3.310, 0.07, 2.16%)、迪馬股份(2.300, 0.01, 0.44%)、中華企業(yè)(3.320, 0.03, 0.91%)、西藏城投(18.980, -0.43, -2.22%)等9家房企提到所募集的資金將用于“保交樓，保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)此，12月14日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在“第三支箭”保交樓方面運(yùn)用，主要是指通過股權(quán)融資所得資金更多投入到在建項(xiàng)目之中，更大程度保障在建項(xiàng)目的如期保質(zhì)交付。王玉臣指出，這種房企融資方式有利于推動(dòng)一些房企通過股權(quán)融資來引入新的現(xiàn)金流，解決眼下資金難的困境，有利于盤活一些“保交樓”項(xiàng)目。
需要統(tǒng)籌和監(jiān)管
一直以來，“保交樓、穩(wěn)民生”都是推進(jìn)房企融資的重點(diǎn)目標(biāo)之一。據(jù)悉，今年8月下旬，銀保監(jiān)會(huì)配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等部門出臺(tái)措施，向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)。公開數(shù)據(jù)顯示，1-10月，銀行業(yè)累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.64萬億元，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力的金融支持。
對(duì)比“保交樓”專項(xiàng)借款，張波指出，房企股權(quán)融資的運(yùn)用是和專項(xiàng)借款有明顯區(qū)別的，專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，會(huì)嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。而房企股權(quán)融資的用途相對(duì)靈活，既包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也包括符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。也就是說，對(duì)于股權(quán)融資所得資金并沒有嚴(yán)格規(guī)定必須要全部進(jìn)入保交樓領(lǐng)域。
雖然，房企股權(quán)融資目前并不限于“保交樓”的用途，但是，值得注意的是，證監(jiān)會(huì)明確指出，房企股權(quán)融資募集的資金并不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。
張波表示，房企應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌好“第三支箭”融資進(jìn)入“保交樓”的資金份額。從目前來看，“保交樓”是房企能長久運(yùn)營并建立起市場(chǎng)信心的重點(diǎn)所在，做好“保交樓”不僅是履行企業(yè)責(zé)任，更能增進(jìn)企業(yè)自身信用。如果不能將“保交樓”做實(shí)，部分房企當(dāng)下資金面的壓力雖然得到一定程度地緩解，但未來銷售去化推動(dòng)依然會(huì)面臨較大困難，沒有持續(xù)的銷售現(xiàn)金回流，房企自身依然會(huì)面臨被淘汰，并不能從根源上化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
“房企股權(quán)融資存在相關(guān)資金變換用途的可能?！蓖跤癯急硎?，“第三支箭”的相關(guān)利好政策是有限定條件的，如果變換了用途，違規(guī)使用，可能會(huì)受到相關(guān)部門的處罰、叫停。
那如何將相關(guān)資金的使用落到實(shí)處呢？鑒于此前房企在預(yù)售資金上普遍存在資金轉(zhuǎn)移的情況，王玉臣表示，股權(quán)融資如果明確用于“保交樓”項(xiàng)目，就需要建立專門的監(jiān)管賬戶，以便于資金監(jiān)管。同時(shí)，在使用時(shí)也需要經(jīng)過嚴(yán)格審查，確保這個(gè)賬戶的支出是用于保交樓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，需要相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房企的監(jiān)管，不能僅僅依靠房企的自覺性。
從各房企發(fā)布的公告來看，多數(shù)房企的配股以及定增方案尚處于初期籌劃階段，仍然存在諸多不確定性。“第三支箭”在“保交樓”的實(shí)際運(yùn)用，還有待進(jìn)一步觀察。