鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 12月29-30日，由鳳凰網(wǎng)主辦、鳳凰網(wǎng)財經(jīng)承辦的“2022 鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會”召開，本屆峰會以“中流奮楫”為主題，盛邀政商學(xué)界近40位頂級嘉賓，就當(dāng)前復(fù)雜局面中，如何激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，如何促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行深度探討，為全球及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展建言獻(xiàn)策、貢獻(xiàn)力量。
中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成
中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成出席2022 鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會并發(fā)表演講，盛松成表示，房價迅猛和持續(xù)下跌是房地產(chǎn)硬著陸的主要特征。20世紀(jì)80年代末、90年代初，日本就發(fā)生了房地產(chǎn)危機(jī)，房價在危機(jī)的最初三年里下跌超過10%，此后持續(xù)下降，一直到2021年房價仍然只有1991年的55.97%，成為房地產(chǎn)硬著陸的典型案例。
2008年次貸危機(jī)期間，美國新房銷售價格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達(dá)到了最低點，累計跌幅達(dá)到15%，也是房地產(chǎn)硬著陸的突出表現(xiàn)。
相比之下，我國房地產(chǎn)沒有硬著陸。
中國房地產(chǎn)不會硬著陸
“中國房地產(chǎn)市場有望軟著陸，不會硬著陸?！笔⑺沙煞Q。
什么叫硬著陸？所謂的硬著陸，一個重要指標(biāo)，這就是房企、房地產(chǎn)的價格迅猛可持續(xù)地下跌，是房地產(chǎn)硬著陸的重要指標(biāo)、重要特征，就是房價迅猛和持續(xù)地下跌。
盛松成強(qiáng)調(diào)，中國不能出現(xiàn)，也不可能出現(xiàn)房價持續(xù)下跌的硬著陸，國家也不會讓它出現(xiàn)硬著陸。
首先，我國居民城鎮(zhèn)居民的財富至少60%，也可能達(dá)到65%在房地產(chǎn)上。如果房價大幅下跌，意味著居民財富的巨額損失，這個影響很大。比如說會影響消費，影響投資等等。
第二，我國房貸占全部貸款的比重比較高，盡管國家進(jìn)行了調(diào)控，但是房貸占比還是超過20%。還有一點，就是房地產(chǎn)是銀行貸款的重要的抵押品，房貸，再加上用房屋作為抵押的抵押品貸款的，大概占了整個銀行貸款的接近40%。所以，如果房價大幅下跌，意味著金融體系也將面臨著極大的風(fēng)險。
第三，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度是比較高。2021年，房地產(chǎn)和建筑業(yè)整體對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%，2021年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計吸納就業(yè)的大概是5780萬人，吸納就業(yè)比較多，尤其是其中有不少農(nóng)民工。這只是說的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對GDP的和就業(yè)的貢獻(xiàn)。實際上還不止，因為中國房地產(chǎn)業(yè)與42個行業(yè)中的38個有著關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)的一舉一動波動都會影響到這些行業(yè)。比如說鋼鐵行業(yè)、水利行業(yè)、家電行業(yè)，還比如說裝修等等之類的很多，甚至于還會影響到汽車。
所以，房地產(chǎn)業(yè)它對我國的經(jīng)濟(jì)的影響比較大，如果房地產(chǎn)硬著陸，將嚴(yán)重拖累我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展。
房地產(chǎn)需求端仍然有較大的空間
2021年下半年，我國房地產(chǎn)市場下行壓力比較大， 今年6月，我國房價開始出現(xiàn)下降，但這個下降還是比較溫和的，累計降幅只有0.1%，總體還是保持平穩(wěn)的。
另外，我國房地產(chǎn)需求端仍然有較大的空間，原因之一，我國仍處于城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中，住房需求，住房改善需求的潛力比較大。2021年中國城鎮(zhèn)化率接近65%，64.72%，雖然增速已經(jīng)開始下行了，但是仍然處于快速地城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中。
與國際比較，1990年日本的城鎮(zhèn)化率是77.37%，2005年美國的城鎮(zhèn)化率是79.93%，比我國高了很多。所以，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，我國城鎮(zhèn)化仍然是我國房地產(chǎn)發(fā)展的主要的支撐。
第二，中國居民的收入仍然有較大的空間。從絕對水平看，2021年中國城鎮(zhèn)人均可支配收入是47411.9元，47400多元人均可支配收入，是同期美國人均可支配收入的13.1%，是根據(jù)現(xiàn)在的匯率，是日本的15.46%。說明我國的城鎮(zhèn)化的人均可支配收入，還有很大的發(fā)展的空間，所以對房地產(chǎn)的需求，尤其是剛性需求和改善性需求，還會有比較大的增長的空間。
從相對水平來看，2016年到2021年，這五年當(dāng)中，中國的居民，城鎮(zhèn)居民可支配收入復(fù)合年均增長率是7.12%；
與美國、日本相比，美國房地產(chǎn)泡沫破滅前的2001年到2006年，人均可支配收入復(fù)合年均增長率是4.25%，比我們低的多。
日本房地產(chǎn)泡沫破滅前的1985年到1990年，這個時候的房地產(chǎn)增長的是非?？斓?。但當(dāng)時，日本的人均可支配收入復(fù)合年均增長率也只有4.47%，也比中國低得多。
金融支持有助于房地產(chǎn)市場軟著陸
近一段時間以來，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺，努力推動房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”。
盛松成稱，從去年5月房地產(chǎn)風(fēng)險明顯暴露后，調(diào)控政策分為三個階段漸次推進(jìn)：第一個階段，房企努力自救；第二個階段，中央提出壓實地方政府“保交樓”、穩(wěn)民生的責(zé)任；第三個階段，近期金融支持有助于房地產(chǎn)市場“軟著陸”。
11月以來，房地產(chǎn)“金融16條”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企資金面；與此同時，來自金融管理部門的頻頻發(fā)聲也釋放了穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號。
央行還通過政策性銀行，出臺了2000億元保交樓的專項借款,為專項?？?，專款專用，用于保交樓。
央行還擴(kuò)大了支持民企發(fā)債“第二支箭”，這個“第二支箭”就是指的對民企發(fā)債支持，為民企發(fā)債提供風(fēng)險分擔(dān)。同時央行還特別指出了，在這個“第二支箭”當(dāng)中，民營房企也在支持范圍以內(nèi)。
另外，證監(jiān)會最近提出，放寬房企股權(quán)融資的五項措施。比如，恢復(fù)涉房上市公司并購重組以及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，完整完善，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策等。
目前房地產(chǎn)市場正處于筑底階段
“我國房地產(chǎn)市場正處于筑底階段，不會再大幅度下降，降幅會收窄，逐漸趨于平穩(wěn)?！笔⑺沙膳袛?。
從需求端來看，目前出臺了一系列財政稅收和利率政策。比如，個稅退稅激勵支持改善性住房需求；針對房價下跌城市階段性下調(diào)首套房貸款利率下限；下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率；多地政府出手收購商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場、加速樓市去化。
從供給端看，房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。今年8月以來，房屋竣工明顯提速，但是仍然有波動。11月份，房屋竣工面積同比下降20.2%， 同時，11月份，房地產(chǎn)的各項指標(biāo)比10月份還要差，主要原因是和疫情沖擊有明顯的關(guān)系；所以，目前疫情沖擊可能會對房地產(chǎn)行業(yè)造成短期沖擊，但是明年經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)，也將帶來房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。
12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，國家已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心的回暖。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，最早提出是2003年非典以后，是2003年的夏天。
此后，國家一直沒有否定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是，尤其是最近幾年，也沒有特別強(qiáng)調(diào)。這一次，劉鶴副總理又特別強(qiáng)調(diào)了，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
最近，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求。這個行業(yè)當(dāng)然就是指的房地產(chǎn)行業(yè)。推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債的狀況。
改善房企的資產(chǎn)負(fù)債狀況，其中也包括對房企的流動性的支持，更包括對房地產(chǎn)企業(yè)的信心的恢復(fù)，剛性和改善性需求的提升。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議仍然強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。