不平凡的2022即將落幕，如何概括這一年的房地產行業(yè)？
不平凡的2022即將落幕，如何概括這一年的房地產行業(yè)？疫情沖擊、民企爆雷、銷售下滑、調控放開．．．．．．風云動蕩之際，唯有一個“變”字能貫穿始終。
行業(yè)調控思路在變，信貸政策、購房門檻都一松再松，對企業(yè)也從救項目變?yōu)榉€(wěn)優(yōu)質主體。企業(yè)的生存處境在變，規(guī)模競賽徹底成為歷史，誰能活下去便是當下的勝者。購房者的心境在變，當房價不斷上漲的信仰不再，諸多三四線城市步入下滑周期，居民的買房信心也降至低點。
這一年，房地產行業(yè)出臺了超千條調控政策，從優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售，到調整公積金和限價、發(fā)放購房補貼、調整預售資金監(jiān)管，頻率再創(chuàng)歷史新高。中央層面密集發(fā)聲，以切實舉措助力行業(yè)復蘇；地方政府也繼續(xù)因城施策，多措并舉提振樓市活躍度。
這一年，房地產行業(yè)發(fā)生了幾個歷史性轉折。房貸利率降至低點、房企融資迎來重大轉折、行業(yè)諸多限制性政策也逐漸退場，過去被政策牢牢框住、但仍野蠻狂奔的時期，在2022年徹底畫上句號。企業(yè)格局生變，城市加速分化，房地產行業(yè)經歷了一次真正的出清周期。
展望2023，行業(yè)調控力度有望繼續(xù)加大，但縮表周期也仍將持續(xù)。業(yè)內認為，房地產整體需要至少3年的縮表周期，未來3年民企市占率將從原來的70%降至10~20%。需求端短期低迷或將延續(xù)，預期2023年3、4月出現修復，未來十年我國新增住房需求仍有12億平方米/年的規(guī)模。
房貸利率創(chuàng)歷史新低
2022年，房地產市場處于深度調整階段，提振購房需求成為政策的一大方向。
4月，中央政治局會議強調“支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，7月中央政治局會議和12月中央經濟工作會議均再次提及。政策措施主要圍繞降成本、降門檻、提效率等方面展開，并從因城施策到全國性普惠政策不斷升級。
在最直觀的房貸利率方面，2022年，央行三次下調5年期以上LPR共計35個基點，為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。5月首套商貸利率下限調整為不低于5年期以上LPR減20個基點，9月允許部分城市階段性下調或取消首套商貸利率下限。
據中指研究院監(jiān)測數據，截至目前已有30城將首套房貸利率降至4%以下，包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡、株洲、開平等。
貝殼研究院也表示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，創(chuàng)歷史新低。銀行放款周期28天，其中一線城市平均放款周期為35天，二線城市平均放款周期均為26天，三線城市平均放款周期為27天。
房貸利率不斷下調的同時，融360數字科技研究院表示，至少有50個城市通過靈活性調整認房認貸政策，擴大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠觸達更多住房改善性購房者。
業(yè)內認為，房貸利率從2021年年中5%以上的水平開始下降，目前已降至歷史低位，節(jié)奏和力度非常大。當下房價上漲的預期減弱，居民存款意愿提高，要想提振住房消費，明年房貸利率有望繼續(xù)下降。
“四限”政策大面積放寬
2022年以來，全國超300省市（縣）出臺政策超千條，政策優(yōu)化頻次達到近年峰值，其中調整限購、限售、限貸、限價成為各地的政策重點。
根據中指研究院統(tǒng)計，截至12月26日，全國超330個省市（縣）發(fā)布的樓市政策中，涉及到優(yōu)化限購（48城111條）、優(yōu)化限貸（173城240條）、優(yōu)化限售（33城41條）、調整公積金（235城416條）、調整限價（29城34條）、購房補貼（187城256條）、調整預售資金監(jiān)管（115城132條）。
比如，杭州、南京等地調降二手房或外圍區(qū)域限購條件，寧波、佛山全面取消限購。濟南、廈門等地放松限貸，超81個城市首套房最低首付比例降至2成。廣州、西安等地放松限價，廣州新房備案價上下浮動空間擴大，西安取消二手房指導價。西安、成都等地放松限售，還有三四線城市全面解除限售。
與此同時，各地因城施策出臺花式刺激政策。比如廣州、上海、深圳等地放寬落戶或加大人才引進，蘇州、昆明、大連等地發(fā)放購房補貼，鄭州、杭州等地降低交易稅費，揚州、遂寧等地對多孩家庭購房進行扶持，珠海、唐山等地“一人購房全家?guī)汀?，昆明、濟南等地出臺二手房“帶押過戶”政策。
東吳證券稱，各地政策放松頻次與多樣性不斷增加，除陸續(xù)放松限購、限貸、限售、限價外，更加注重政策的多樣化與引導性，包括“帶押過戶”、“多孩家庭放開限購”等。且二季度以來，政策已蔓延至濟南、杭州等核心二線城市，整體呈現“因城施策，小步快跑”的特點 。
房企融資迎重大轉折
2022年，針對房地產企業(yè)的融資政策，經歷了一個明顯的分水嶺。
11月以前，房地產融資政策漸進松綁，但著重對前期收縮性政策的回收和糾偏，比如并購貸不再計入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產貸款集中度管理、中債增增信支持房企發(fā)債、監(jiān)管指示銀行新增6000億房地產融資、允許少量涉房企業(yè)A股融資等。
但進入11月，監(jiān)管對房企融資的態(tài)度發(fā)生根本轉變，從交易商協(xié)會表示將繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會出臺“金融16條”、到三部委指導銀行向優(yōu)質房企開具保函抵頂預售資金、證監(jiān)會發(fā)布“新5條”支持房地產股權融資，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉變。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，自從“金融支持16條”發(fā)布實施以來，有120多家房地產企業(yè)獲得銀行授信。其中萬科、綠城均超過4000億元，碧桂園超過3000億元，美的置業(yè)1000億元。從銀行端來看，60余家銀行機構落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。
股權融資信號發(fā)出后，則已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。從房企屬性來看，央國企、民企、混合所有制均有參與。從融資對象來看，大股東或實控人、母公司、金融機構均有出現。融資目的，則包括項目開發(fā)、償還境內外債務、補充流動資金等。
不過，從百強房企實際融資情況看，融資難的問題仍未完全緩解。克而瑞表示，11月，百家典型房企融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%，1-11月100家典型房企融資總量為7189億元，同比減少了43%。
東吳證券認為，“三支箭”涉及的資金落地，將是打開行業(yè)復蘇局面的關鍵點，預計2023年中報前后“三支箭”對房企的資產負債表修復顯現，房企融資能力得到初步恢復。央國企具備更好的融資能力，融資優(yōu)勢將持續(xù)擴大，民企信心復蘇滯后于行業(yè)整體，資產負債表修復將需要更多的時間。
新模式探索勢在必行
歷經波折，房地產行業(yè)前路幾何、市場空間還有多大、新模式如何探索？
12月15日，國務院副總理劉鶴指出，房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
未來一年，在經濟恢復的關鍵期，穩(wěn)定房地產行業(yè)至關重要?？硕鹫J為，地方將加碼政策力度促需求，一線及強二線城市調控政策或將局部放松，市場下行壓力較大的遠郊區(qū)域局部放松限購，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格等，弱二線及三四線城市或將全面取消“四限”。
中指研究院認為，目前供給端支持就位，需求端有待加力。核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續(xù)調整，一線城市政策優(yōu)化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間。同時，支持企業(yè)合理融資需求，“保交樓”仍是側重點。
更重要的是，房地產“高負債、高杠桿、高周轉”的發(fā)展模式已難以為繼，探索新模式勢在必行。
具體而言，新發(fā)展模式涉及領域有租賃，有輕資產發(fā)展，如物業(yè)管理、商業(yè)管理、代建等；有盤活存量方面，如城市更新、倉儲物流及產業(yè)園區(qū)REITS、不動產私募投資基金等。后續(xù)，這些領域或會得到政策的更多支持，房企應在這些領域尋找新機會，實現高質量發(fā)展。
展望未來，我國房地產行業(yè)的縮表期持續(xù)，但仍有廣闊的發(fā)展空間。
中銀證券表示，行業(yè)需要至少3年的縮表周期，不過從潛在增量看，預計未來十年我國新增住房需求合計仍有12.2億平方米/年，其中由城鎮(zhèn)化和住房改善帶來的需求為9.3億平方米/年， 由城市更新帶來的需求為2.9億平方米/年。
東吳證券稱，中國房地產行業(yè)已進入全新發(fā)展階段，由高速發(fā)展向高質量發(fā)展轉變、由“強者恒強”向“穩(wěn)者恒強”轉變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質的向往轉變。行業(yè)新時代已來臨，能穿越這輪行業(yè)收縮期的房企，將迎來競爭環(huán)境明顯優(yōu)化的行業(yè)新格局。