徐茂義
肇始于去年7月的房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)暴，到現(xiàn)在還未完全停下，它已給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大影響。這場房地產(chǎn)風(fēng)暴的起因、發(fā)展，國家采取了哪些救助措施、效果如何、市場未來走向，以及背后涉及的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理？筆者結(jié)合自己的觀察和多年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，為同行作一個分析梳理供參考。
2020年下半年開始，隨著我國新冠疫情得到較好控制，房地產(chǎn)市場迅速回暖，并日趨火爆，引來又一輪調(diào)控，各地限價、限售、限貸政策不斷加碼，但還是控制不住房地產(chǎn)這頭“洪水猛獸”。相關(guān)部委又從資金和土地層面入手，祭出房地產(chǎn)融資管理“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理和土地供應(yīng)“兩集中”等政策措施，由于市場慣性，2021年上半年房地產(chǎn)市場依然紅火。但‘風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間’，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)的累計疊加，2021年7月，以恒大債務(wù)危機(jī)為標(biāo)志，房地產(chǎn)這輛狂奔20多年的火車終于在“十八般武藝”的調(diào)控下停下步伐。
2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)直下，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額急劇萎縮，多家全國性知名地產(chǎn)公司相繼暴雷，部分在施房地產(chǎn)開發(fā)項目停工、爛尾，房地產(chǎn)上下游企業(yè)也哀鴻遍野，紛紛裁員降薪；房地產(chǎn)投資增速急劇下降，第一批集中供地時，土地市場還競爭激烈、供不應(yīng)求，第二批和第三批集中供地時就‘門前冷落車馬稀’了，大量土地流拍，地方政府賣地收入銳減。由于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占比較大，房地產(chǎn)市場的蕭條直接拖累了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2022年12月，國務(wù)院副總理劉鶴在召開的第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)合理資金需求應(yīng)得到滿足。自此，政策暖風(fēng)已經(jīng)明確和清晰。2022年以來，國家開啟了一輪救助措施：2022年1月、5月和8月，三次下調(diào)5年期以上貸款市場報價利率（LPR），共下調(diào)35個基點，5年期以上LPR從4.65%降至4.3%；2022年9月29日，中國人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知，符合條件的城市政府，可自主決定下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房的房貸利率下限，部分城市首套房貸款利率已降至3.7%；2022年8月和11月，銀行間交易商協(xié)會兩次表示將推進(jìn)民營企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容；2022年8月29 日，人民銀行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排初期專項借款規(guī)模達(dá)2000億元，專項用于“保交樓” ；2022年9月底，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券；2022年11月11日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）（俗稱救市16條）；2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布消息，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，恢復(fù)符合條件的房企重組上市等。附：2022 年房地產(chǎn)金融救市政策路線圖
除國家采取金融支持政策外，全國超70個城市調(diào)控政策出現(xiàn)不同程度的松動，其中涉及取消或放松限購、限貸和限價，降低首付款比例，放松公積金貸款額度和條件，下調(diào)房貸利率，放松二手房限售條件和置換新房所得稅政策，放松落戶政策，出臺購房補貼等。
雖然這一年房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，但房地產(chǎn)市場下行態(tài)勢依舊。2022年1至11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。
正如2021年，雖然下半年房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策累積效應(yīng)影響下形勢急轉(zhuǎn)直下，但因上半年銷售火爆，全年房地產(chǎn)銷售仍創(chuàng)新高。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國商品房銷售額達(dá)181930億元，比上年增長4.8%，比2019年增長13.9%。全國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%。
這說明房地產(chǎn)調(diào)控政策不能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律，只能改變經(jīng)濟(jì)周期長度、頻率和波動振幅。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)周期是客觀存在的，經(jīng)濟(jì)活動水平的擴(kuò)張和收縮有規(guī)律地交替進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)周期一般隨經(jīng)濟(jì)增長率的變化表現(xiàn)為繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個階段。繁榮期房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格開始快速上漲，市場成交量激增；經(jīng)過繁榮階段之后，過高的價格使居民無力負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)需求逐漸減少，供過于求，房價開始下跌，市場預(yù)期悲觀；隨著供求矛盾日益尖銳，房地產(chǎn)市場銷售競爭加劇，樓價繼續(xù)下跌，市場逐漸萎縮，由此進(jìn)入蕭條階段；經(jīng)過長時期蕭條，房地產(chǎn)交易量較低，但價格趨穩(wěn)，市場預(yù)期開始好轉(zhuǎn)，標(biāo)志著進(jìn)入復(fù)蘇階段。
1990年，我國每年新建房屋只有1000萬平方米；1998年開始“房改”，出現(xiàn)商品房，2002年商品房銷售額0.6萬億元，2010年新房銷售額已達(dá)5.2萬億元，到2021年全國商品房銷售額為18.2萬億元。分析我國商品房歷年銷售數(shù)據(jù)，2002年到2001年銷售面積和銷售金額如下表。以時間為橫坐標(biāo)，年度銷售額為縱坐標(biāo)，擬合出我國房地產(chǎn)銷售走勢如下圖：由走勢圖可以清晰看出，1998年“房改”以前，成交量極低，可以視作我國房地產(chǎn)蕭條期；1998年至2010年，為房地產(chǎn)復(fù)蘇期；2010年至2021年為房地產(chǎn)繁榮期；2021年下半年至今為房地產(chǎn)危機(jī)期。
房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒地認(rèn)識到，我國房地產(chǎn)市場還要經(jīng)歷一段漫長而痛苦的蕭條期。筆者之所以作出以上判斷主要有以下幾方面原因：一、國家堅持“房住不炒”總基調(diào)，房子已失去投資品價值，只能用來滿足剛性需求和改善性居住需求；二、經(jīng)過20多年房地產(chǎn)開發(fā)努力，我國人均住房面積已超41平方米，需求短期內(nèi)很難大幅提高；三、2021年年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%，繼續(xù)提高空間有限；四、中國已進(jìn)入老年化社會、人口總規(guī)模已進(jìn)入拐點等。在漫長的蕭條期內(nèi)，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)將有一大半主動或被動退出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，剩下來的企業(yè)也將進(jìn)入嚴(yán)重內(nèi)卷的“黑鐵時代”。
好消息是，未來20年，我國新增和城市更新住房需求每年仍有10億平方米左右，對應(yīng)商品房銷售額將超過10萬億元人民幣，仍位列國民經(jīng)濟(jì)十大支柱行業(yè)之前列，仍有足夠大的空間供有為企業(yè)深耕。
“黑鐵時代”房地產(chǎn)企業(yè)如何生存、發(fā)展？戰(zhàn)略管理大師邁克爾·波特認(rèn)為，企業(yè)競爭戰(zhàn)略有三種，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略和聚集化戰(zhàn)略。
成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的目的就是通過建立成本優(yōu)勢來確定競爭優(yōu)勢。換句話說，須盡可能降低成本，這樣企業(yè)才能比競爭對手更具優(yōu)勢。
差異化戰(zhàn)略：差異化戰(zhàn)略就是要讓客戶體會到企業(yè)的獨特性，或企業(yè)能提供獨特的產(chǎn)品。就是試圖讓客戶對企業(yè)建立忠誠度，這樣產(chǎn)品需求就不會對價格波動過于敏感。
聚集化戰(zhàn)略：聚集化戰(zhàn)略主要定位于某個細(xì)分市場，從而縮小競爭范圍。企業(yè)在細(xì)分市場或特定市場上獲得競爭優(yōu)勢，可以幫助企業(yè)在某特定部門獲得更高的平均利潤。
筆者認(rèn)為，差異化戰(zhàn)略和聚集化戰(zhàn)略因產(chǎn)品受眾面有限，企業(yè)很難把規(guī)模做到TOP10，更遑論TOP5。因此全國性大開發(fā)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、開發(fā)進(jìn)度管控、成本精細(xì)化管理、稅務(wù)籌劃等方面培養(yǎng)人才、苦練內(nèi)功，才能在競爭中脫穎而出，勝者為王（亦是“剩者為王”）。
（作者系中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)安全總監(jiān)、教授級高級工程師）