隨著樓市的變化，
提前還貸的人越來(lái)越多，
甚至為此排起了長(zhǎng)隊(duì)。
選擇提前還款當(dāng)然是為了降低利息支出，
但專(zhuān)家提醒，
“提前還貸不能盲目跟風(fēng)”。
提前“還貸潮”下“還貸難”
2月1日零點(diǎn)，
來(lái)自江蘇徐州的90后個(gè)體工商戶(hù)常偉，
在一家國(guó)有銀行手機(jī)銀行App頁(yè)面，
不斷重復(fù)刷新、點(diǎn)擊，
但依舊沒(méi)搶到該行發(fā)放的2月提前還款額度。
常偉說(shuō)，
“我一直等到了0：30，
但好像0：10左右就沒(méi)有額度了?！?/p>
家住武漢的90后律師黃先生
已經(jīng)成功預(yù)約上了提前還款，
然而距離還款日僅剩3天時(shí)，
他卻被銀行通知：
無(wú)法還款了。
這只是購(gòu)房者提前還貸難的“縮影”。
在社交平臺(tái)上，
不少購(gòu)房者分享了
他們預(yù)約提前還款的經(jīng)歷，
還款日期被安排到今年9月的大有人在。
提前還貸，利息成“零頭”
這兩年
常偉一直想提前還房貸。
疫情期間，
他的收入減半且不穩(wěn)定，
其中有3個(gè)月他的收入為零，
但從來(lái)不敢斷貸，
這也讓他愈發(fā)想提前還貸。
2018年，
常偉為買(mǎi)婚房
以5.7%的貸款利率貸了30萬(wàn)元。
現(xiàn)在，
常偉的房貸本金還剩26萬(wàn)多元，
前面還的幾萬(wàn)元中大都是利息，
本金只占一小部分。
按合同約定，
再過(guò)4年
每月還款的本金部分才會(huì)超過(guò)利息，
“這意味著我還要給銀行打工4年。”
他決定把20萬(wàn)元積蓄拿來(lái)還貸，
將剩下6萬(wàn)多元的貸款期限縮短至36個(gè)月，
之后他只需要支付5000多元利息，
“與原本16萬(wàn)多元的利息相比，
這就是個(gè)零頭”。
還錢(qián)路上“九九八十一難”
在年前
常偉發(fā)現(xiàn)，
手機(jī)銀行App上可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，
但年后
提前還貸的額度就顯示已滿(mǎn)。
他去銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理時(shí)，
看到該網(wǎng)點(diǎn)貼的公告指出，
提前還房貸需到銀行柜臺(tái)預(yù)約。
“我行將根據(jù)國(guó)家貸款規(guī)模管控的要求，
適時(shí)安排客戶(hù)提前還款。
?。?span>一般3個(gè)月左右實(shí)現(xiàn)）”
“這下又要多給銀行交利息了?！?/span>
幸運(yùn)的是，
常偉成功預(yù)約到今年5月還款。
然而銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員的回復(fù)
讓他心里依然沒(méi)有底。
“工作人員讓我5月早點(diǎn)來(lái)，
越早來(lái)越穩(wěn)。”
有時(shí)，預(yù)約成功也會(huì)“翻車(chē)”。
黃先生沒(méi)想到
還款之路困難重重，
像要經(jīng)歷“九九八十一難”。
今年年初，
黃先生和妻子找親戚朋友湊了45萬(wàn)元，
準(zhǔn)備提前還房貸。
黃先生曾通過(guò)手機(jī)銀行App申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，
顯示他“未達(dá)到還款條件”。
但按照合同約定：
還款期數(shù)滿(mǎn)12個(gè)月，
提前還款至少3萬(wàn)元，
并提前30天預(yù)約，
經(jīng)銀行審批后可以還款，
他已滿(mǎn)足這些條件。
線上渠道走不通，
他不得已才轉(zhuǎn)到線下渠道。
1月5日，
他到銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約了2月6日還款。
然而2月3日銀行告知他：
銀行內(nèi)部政策調(diào)整，
關(guān)閉線下還款窗口，
等待線上審批，
時(shí)間不確定。
他詢(xún)問(wèn)銀行內(nèi)部政策的具體內(nèi)容，
客戶(hù)經(jīng)理表示“不知道?！?/p>
并讓黃先生自行找渠道反饋。
于是，
他向相關(guān)主管部門(mén)和銀行消保處進(jìn)行了投訴。
銀行員工也得排隊(duì)
針對(duì)部分購(gòu)房者還貸難的問(wèn)題，
記者以還貸者的身份
咨詢(xún)了某國(guó)有銀行省支行信貸部工作人員，
該工作人員表示，
目前所在地區(qū)可以線上預(yù)約，
但是需要排隊(duì)，
估計(jì)要排到四五月。
他表示，
現(xiàn)在銀行管控額度，
每個(gè)銀行每個(gè)月的指標(biāo)是一定的，
用完了就沒(méi)了。
現(xiàn)在投資理財(cái)?shù)氖找骖A(yù)期不理想，
很多人也不愿意把錢(qián)放在銀行。
“我們同事準(zhǔn)備提前還貸，
也都在排隊(duì)。”
他表示，
現(xiàn)在除了排隊(duì)沒(méi)有別的辦法，
“早申請(qǐng)、早排隊(duì)、早還款”
“不想給銀行打工”
“不想給銀行打工了?！?/p>
這是諸多購(gòu)房者給出的
關(guān)于為何提前還貸的共同答案。
2021年，
黃先生與妻子
以“等額本息”的方式貸了136萬(wàn)元，
當(dāng)時(shí)的房貸利率為5.78%，
正處于高位，
他們每月需要還款7963元。
“我們是剛需自住，
買(mǎi)在（房貸）‘山頂’上也認(rèn)了。”
目前他們已經(jīng)還了13個(gè)月，
還款金額已超10萬(wàn)元，
但其中本金只有1.8萬(wàn)元左右，
剩下的都是利息。
原本黃先生希望，
在今年2月14日之前還掉45萬(wàn)元，
卻遭遇阻礙。
45萬(wàn)元一天的利息是35元，
“一個(gè)月的利息夠交一個(gè)月暖氣費(fèi)了”。
目前，
他還在等待投訴的進(jìn)一步結(jié)果反饋。
他準(zhǔn)備同步向銀行發(fā)律師函，
“確實(shí)是銀行違約在先”。
90后女孩張冉
購(gòu)房時(shí)的房貸利率是6.4%，
如今，
不少地區(qū)的房貸利率已經(jīng)降到了3.8%。
她發(fā)現(xiàn)，
每月2500多元的還款額中
只有幾百元是本金，
利息竟超過(guò)了2000元。
她計(jì)劃用兩三年把貸款提前還清，
算下來(lái)可以省30多萬(wàn)元。
“我現(xiàn)在只有這一個(gè)目標(biāo)，
就是還貸款”
2021年3月，
沙莎和男朋友貸款122萬(wàn)元買(mǎi)房。
當(dāng)時(shí)房貸利率達(dá)5.7%，
他們每月需要還7100多元，
其中只有1300元左右是本金，
其余全是利息。
她算了一筆賬，
如果按合同還款，
30年要付130多萬(wàn)元利息，
已超過(guò)了本金。
他們選擇每年還20萬(wàn)元。
去年8月
已提前還了20萬(wàn)元本金。
轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，可行嗎？
房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)者趙恒成表示，
有一部分人會(huì)選擇
將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的方式，
即購(gòu)房者一次性提前還清房貸，
再通過(guò)公司將房產(chǎn)抵押，
進(jìn)行貸款，
貸款利率可以降為3.7%。
“市場(chǎng)上其實(shí)出現(xiàn)了不少
以此作為‘缺口’的中介，
‘蠱惑’大家把房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸”。
但很明確的是，
消費(fèi)者使用“過(guò)橋資金”結(jié)清房貸，
再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金，
屬于違規(guī)行為。
針對(duì)一些不法中介誘導(dǎo)消費(fèi)者
將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的行為，
銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)曾發(fā)布提示稱(chēng)，
這種操作，
隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、
影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、
侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。
某國(guó)有銀行信貸部工作人員表示，
銀行會(huì)經(jīng)常查類(lèi)似的情況，
非企業(yè)經(jīng)營(yíng)者違規(guī)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，
具有一定的違約風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
“發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者挪用貸款，
可提前收回貸款。”
提前還貸為何難
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，
房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，
2022年，
增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆担?/p>
存量房貸部分，
購(gòu)房者又要求提前還貸
銀行收益自然受沖擊。
同時(shí)，
老百姓(38.390, 0.11, 0.29%)對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
過(guò)去，
老百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，
資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本。
如今，
老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)后，
房子的成本全面顯現(xiàn)，
對(duì)房貸利率也更為敏感。
房貸利率持續(xù)下調(diào)
是老百姓提前還貸的原因之一，
當(dāng)前已有幾十座城市的
房貸利率進(jìn)入了“3%”時(shí)代，
還有一些城市階段性取消首套房貸款利率下限。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池指出，
很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)
選擇了固定利率，
現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)利率低了，
提前還貸也是一種彌補(bǔ)或糾正。
一些人選擇提前還貸后，
會(huì)再申請(qǐng)利率較低的貸款。
趙恒成表示，
銀行對(duì)提前還貸設(shè)置了諸多限制性條件，
比如繳納違約金、關(guān)閉線上渠道、排長(zhǎng)隊(duì)等，
“不僅不會(huì)降低大家的還款意愿，
反而會(huì)刺激大家的還款意愿。”
“很多人會(huì)產(chǎn)生一種利益對(duì)立想法：
‘銀行越這樣做，
越是擔(dān)心我還款，
越要賺我的利息，
所以更要還?！?/p>
提前還貸，能省多少利息？
當(dāng)下，
計(jì)算如何提前還貸更劃算
成了很多購(gòu)房者的“必修課”。
一般來(lái)說(shuō)，
提前還款有3種模式：
提前全額還款、
提前部分還款且貸款期限不變、
提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限。
提前還能省多少利息，
與貸款額度、提前還款能力、
房貸利率、已還款期限等
都有較大的關(guān)系。
比如，
以4.3%的貸款利率向銀行貸款100萬(wàn)元，
貸款期限為30年，
按照等額本息的還款方式，
每個(gè)月需要還款4948.71元，
總還款額為178.15萬(wàn)元。
不少銀行規(guī)定，
購(gòu)房者滿(mǎn)一年之后才能提前還款，
按照已還款13個(gè)月計(jì)算，
今年2月開(kāi)始提前還款，
一次性還款可以節(jié)省73.18萬(wàn)元利息；
如果選擇提前還款20萬(wàn)元，
還款期限不變，
未來(lái)選擇等額本息的還款方式，
可以節(jié)省14.92萬(wàn)元，
選擇等額本金的方式，
則可以節(jié)省24.66萬(wàn)元。
購(gòu)房者還是提前還款20萬(wàn)元，
月供金額不變，
將還款期縮短為10年，
選擇等額本息的還款方式，
則可以節(jié)省55.06萬(wàn)元，
選擇等額本金的還款方式，
則可以節(jié)省56.26萬(wàn)元利息。
如果購(gòu)房者還款時(shí)間已經(jīng)較長(zhǎng)，
那么可節(jié)省的利息也會(huì)發(fā)生明顯的變化。
還是上述條件，
購(gòu)房者已經(jīng)還了8年零1個(gè)月貸款，
那么一次性提前還清可以節(jié)省45.65萬(wàn)元；
如果提前還款20萬(wàn)元，
還款期限縮短為10年，
選擇等額本息，
可以節(jié)省30.79萬(wàn)元；
選擇等額本金，
則可以節(jié)省31.77萬(wàn)元。
要不要提前還貸，看情況
當(dāng)下，
不少人正在觀望是否要提前還貸。
但并非所有人都適合提前還貸。
趙恒成指出，
當(dāng)前這幾類(lèi)人更適合提前還貸：
一是手里有資金，
但沒(méi)有找到好的投資渠道；
二是房貸利率較高的人，
特別是在6%以上甚至逼近7%的人；
三是還貸期比較短的人，
在前期的還款中，
利息往往占了主要部分。
他指出，
如果購(gòu)房者還貸已超過(guò)一定年限，
未還貸款中的利息部分已十分有限，
提前還款不會(huì)大幅降低資金使用成本。
多位行業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家表示，
更多的人選擇提前還款
是為了降低利息支出。
一些專(zhuān)家建議：
降低存量貸款利率或
允許購(gòu)房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率。
在今年頻繁刷屏的還貸潮會(huì)持續(xù)多久？
李宇嘉預(yù)測(cè)
“只要房貸利率高于理財(cái)利率，
只要房?jī)r(jià)還在下跌，
且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，
提前還貸的動(dòng)機(jī)，
就一直會(huì)存在。”