REITs的市場功能、基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排正在被進(jìn)一步健全完善，以推進(jìn)其常態(tài)化發(fā)行工作。
3月24日，中國證監(jiān)會發(fā)布消息稱，近日已發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），并將進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。
整體來看，《通知》共提出了4方面12條措施，來進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
首先是加快推進(jìn)市場體系建設(shè)，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
其中最值得注意的是，在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，此次試點(diǎn)資產(chǎn)類型也拓寬到消費(fèi)領(lǐng)域。
“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs?！薄锻ㄖ访鞔_，項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，同時嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“支持商業(yè)地產(chǎn)REITS是在當(dāng)前支持消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的大戰(zhàn)略的背景下出臺的，比如提到的商場、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場等都是與消費(fèi)息息相關(guān)的，這些商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以通過REITs的方式來提供增量的資金支持。”
戴德梁行指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出進(jìn)一步豐富了公募REITs底層資產(chǎn)類型，為中國REITs市場擴(kuò)容注入了新動能，也為眾多優(yōu)質(zhì)的持有型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施對接資本市場提供了新方向。是繼物流、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)園及保障性租賃住房后，正式宣布支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。
據(jù)統(tǒng)計，自公募REITs出臺后，全國工業(yè)物流的成交從2021年約260億升至2022年約470億。2022年保障性租賃住房納入公募REITs 后，也成了新的風(fēng)口。相反，此前未納入可發(fā)行范圍的商業(yè)項目經(jīng)歷三年疫情從2021年全國約530億成交額，跌至2022年僅112億成交。
戴德梁行認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開，為獨(dú)立商業(yè)運(yùn)營商優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的退出提供了新路徑，市場流動性得到增加，加之不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的展開，未來零售賽道相信會吸引更多投資人的關(guān)注。
易居智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示，這意味著在原來保障性租賃住房的REITs創(chuàng)新基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)也開始進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的改革過程。從這個角度看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新進(jìn)入到積極的重要的一步。
值得注意的是，此類REITs創(chuàng)新，相關(guān)資金是不能流入到商品住宅開發(fā)等領(lǐng)域，這就要求我們明確創(chuàng)新的邊界，防范出現(xiàn)各類炒作或金融風(fēng)險出現(xiàn)。
《通知》還分類調(diào)整了項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。其中，申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
在保租房領(lǐng)域，證監(jiān)會表示，落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
根據(jù)最新規(guī)定，擴(kuò)募發(fā)行也將進(jìn)一步常態(tài)化。證監(jiān)會明確，按照市場化法治化原則，鼓勵運(yùn)營業(yè)績良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。加快推動首批擴(kuò)募REITs項目落地，完善擴(kuò)募定價機(jī)制，鼓勵更多符合條件的擴(kuò)募項目發(fā)行上市。
此次還將擴(kuò)大市場參與主體范圍。證監(jiān)會表示支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，依托其在基礎(chǔ)設(shè)施項目儲備和運(yùn)營管理優(yōu)勢，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，企業(yè)可通過剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運(yùn)營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達(dá)到項目發(fā)行要求。
而在REITs進(jìn)一步常態(tài)化之下，“將能充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用?！眲⑺畬缑嫘侣劚硎?。
除此之外，二級市場也有望得到進(jìn)一步建設(shè)?！锻ㄖ访鞔_，將健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機(jī)制，加強(qiáng)對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務(wù)。此外，還將適時推出REITs實(shí)時指數(shù)。
根據(jù)《通知》，在完善審核注冊機(jī)制方面，將優(yōu)化審核注冊流程，明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。在規(guī)范與發(fā)展方面，將突出以“管資產(chǎn)”為核心，構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)市場主體歸位盡責(zé)。
在凝聚合力推動市場發(fā)展方面，將完善重點(diǎn)地區(qū)綜合推動機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及各類問題，推動完善配套政策，抓緊推動REITs專項立法。
證監(jiān)會指出，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。
“下一步，證監(jiān)會將圍繞建設(shè)中國特色現(xiàn)代資本市場，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用?！弊C監(jiān)會表示。