已辦證的私人住宅用地，四層及以下已建房屋，按權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅；未辦證的私人住宅用地，四層及以下不超過600平方米的已建房屋，按權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅；
權(quán)益人有多宗住宅用地，對未辦證的，累計(jì)置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補(bǔ)償，不作物業(yè)置換……
日前，東莞市政府印發(fā)實(shí)施《東莞市“三舊”改造補(bǔ)償安置成本核算暫行指引》（下稱《指引》）。記者了解到，“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”是《指引》的核心思路，通過“物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償”相結(jié)合的模式，設(shè)定了一套全市統(tǒng)一、公開透明、簡明易行、科學(xué)合理的補(bǔ)償安置成本核算標(biāo)準(zhǔn)。
明確補(bǔ)償安置成本全市統(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)
《指引》共五章32條，包括總則、非住宅類物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)、住宅類物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)、其他及附則，旨在進(jìn)一步深化創(chuàng)新改革，明確“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價(jià)計(jì)收補(bǔ)償安置成本，打造“三舊”改造陽光工程，激發(fā)“三舊”改造生機(jī)活力，助力項(xiàng)目提速、提質(zhì)、增效。
作為全市“三舊”改造補(bǔ)償安置指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，《指引》遵循政府引導(dǎo)、市場參與、尊重歷史、公平清晰的理念與原則，適用于采取政府主導(dǎo)模式和公開招引實(shí)施“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目，自5月1日起實(shí)施。
《指引》表示，啟動(dòng)“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目補(bǔ)償安置時(shí)間界限，原則上自各鎮(zhèn)街（園區(qū)）項(xiàng)目改造啟動(dòng)公告發(fā)布之日起，項(xiàng)目范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的新建、擴(kuò)建、改建和改變用途等不當(dāng)行為增加的補(bǔ)償安置費(fèi)用、補(bǔ)償安置項(xiàng)目，均不納入補(bǔ)償安置成本核算范圍。
由具備資質(zhì)的第三方測繪機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)土地、建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬類型、區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、面積等情況開展測繪和權(quán)籍調(diào)查，經(jīng)技術(shù)審查單位審查確認(rèn)后，確定補(bǔ)償安置范圍。
根據(jù)《指引》，補(bǔ)償安置成本核算內(nèi)容共有八項(xiàng)，主要包括土地補(bǔ)償、建筑物主體補(bǔ)償、房屋裝飾裝修補(bǔ)償、構(gòu)筑物、附屬物補(bǔ)償、搬遷費(fèi)補(bǔ)償、臨時(shí)安置費(fèi)（非住宅類物業(yè)的物業(yè)置換包含臨時(shí)安置費(fèi)）、停產(chǎn)停業(yè)損失、獎(jiǎng)勵(lì)等。
其中，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的住宅類物業(yè)庭院地，按照3000元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償安置成本核算。建筑物室內(nèi)裝修裝飾，住宅、綜合樓、商業(yè)鋪面裝修最高核算標(biāo)準(zhǔn)不超過1000元/平方米，附屬及簡易建筑不作裝修補(bǔ)償。
非住宅類物業(yè)按比例置換產(chǎn)業(yè)用房
物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)，是權(quán)益人關(guān)注的焦點(diǎn)，也是《指引》重點(diǎn)內(nèi)容。根據(jù)《指引》，非住宅類物業(yè)和住宅類物業(yè)，均采取“物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償”相結(jié)合的模式。其中，非住宅物業(yè)改造用途可分為工業(yè)、商服和住宅。
非住宅類物業(yè)改造為工業(yè)用途的，土地和地上建筑物分別核算。土地采取物業(yè)置換，置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房，結(jié)合置換物業(yè)建安成本確定置換比例。其中，屬于國有出讓建設(shè)用地的，按土地面積1:0.55-0.65置換產(chǎn)業(yè)用房；屬于集體建設(shè)用地的，按土地面積1:0.6-0.7置換產(chǎn)業(yè)用房。地上建筑物采取貨幣核算，按建筑物類型、結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀明確核算標(biāo)準(zhǔn)。
非住宅類物業(yè)改造為商服、住宅用途的，土地和地上建筑物整體核算。對于國有出讓的商服用地，結(jié)合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積，置換不超過同等建筑面積的商業(yè)用房。
除國有出讓的商服用地外，其余物業(yè)置換比例按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：國有出讓建設(shè)用地按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積置換1:0.4比例商品住宅；集體建設(shè)用地按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積置換1:0.5比例商品住宅。
非住宅用地停產(chǎn)停業(yè)如何補(bǔ)償？《指引》明確規(guī)定，有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋），且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)存續(xù)的，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金進(jìn)行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個(gè)月計(jì)算；或者根據(jù)稅務(wù)部門出具的納稅情況等證明，按照補(bǔ)償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實(shí)際月平均稅后利潤核算不超過6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失。
已辦證房屋的四層及以下可置換商品房
“補(bǔ)償”與“安置”的背后，是“限高”?！吨敢方y(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)后，將調(diào)整權(quán)益人的收益預(yù)期。在業(yè)內(nèi)人士看來，這將對東莞“舊改”市場產(chǎn)生重要影響。
一直以來，拆遷成本最后都由購房者負(fù)擔(dān)。征收土地的高成本，最后都會(huì)落到新建物業(yè)的購買者身上。隨著土地征收補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)的制定，開發(fā)企業(yè)將需要重新評估土地價(jià)值和房屋價(jià)值，可能會(huì)采取更加合理的定價(jià)策略，從而降低土地和房屋的交易成本，提高東莞舊改市場的流動(dòng)性和活力。
根據(jù)《指引》，符合置換條件的住宅類物業(yè)土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。
集體土地及地上住宅房屋采取整體核算，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的面積為基數(shù)，按相應(yīng)比例核定置換物業(yè)的建筑面積。
其中，已辦證的，四層及以下已建房屋，按權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅；未辦證的，四層及以下不超過600平方米的已建房屋，按權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。
如不具備保障性商品房置換條件的，則按不超過1:0.75比例置換商品用房。另外，權(quán)益人有多宗住宅用地，對未辦證的，累計(jì)置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補(bǔ)償，不作物業(yè)置換。對于國有出讓土地上住宅房屋，置換不超過原建筑面積的同等性質(zhì)物業(yè)。
《指引》表示，對于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權(quán)益人，給予回購獎(jiǎng)勵(lì)和貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。置換物業(yè)面積不超過100平方米的，以10平方米商品住宅置換最多1個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。置換物業(yè)面積100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。