城中村改造的重要性再度提升。
21日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
今年以來，中央高級(jí)別會(huì)議已多次提及城中村改造問題。今年4月28日召開的中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國有7個(gè)超大城市和 14 個(gè)特大城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至7月上旬，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持性政策。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇；另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
雖然城中村改造被認(rèn)為是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，但在業(yè)界人士看來，由于新時(shí)期的舊改已脫離大拆大建的模式，加之當(dāng)下民間投資熱情尚待恢復(fù)，城中村改造需要以地方功能性國企主導(dǎo)，并為市場資金進(jìn)入創(chuàng)造更多有利條件。
“但目前民營經(jīng)濟(jì)的情緒還在修復(fù)中，短期內(nèi)吸引大量社會(huì)資本進(jìn)入存在難度。當(dāng)下，更有可能先由國企打頭來探索一些可行性的試點(diǎn)方案，形成示范效應(yīng)，再慢慢提高市場比例。”李宇嘉說。
城中村如何改？
城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。其中，“城中村改造”的更新對象是在城市化進(jìn)程中，逐漸被納入城市管理體制或被城市包圍形成的村落。
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對第一財(cái)經(jīng)介紹說，作為快速城市化中的一個(gè)歷史遺留問題，城中村改造在各地已經(jīng)探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等，各種模式在改造主體、拆遷補(bǔ)償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面各有不同。
王業(yè)強(qiáng)舉例稱，在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導(dǎo)型，如杭州；開發(fā)商主導(dǎo)，如珠海；村集體為主導(dǎo)，如廣州。在改造方式上，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據(jù)補(bǔ)償?shù)姆绞絼t可以劃分兩類；一類是實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，如鄭州，另一類是政府改造，并根據(jù)原有住房面積市場估價(jià)直接補(bǔ)償一定面積住房，如杭州。
根據(jù)住建部于2021年8月印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
但即便如此，地方政府在城中村“規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升籌集保障性住房”的想法，也有可能與原住民、原租客的想法產(chǎn)生沖突。
上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對記者表示，城中村改造是否可以順利實(shí)施，關(guān)鍵取決于資金來源、居民意愿等。一直以來，由于居民意愿不統(tǒng)一、規(guī)劃調(diào)整困難大、資金平衡缺口大等原因，城中村改造往往難以無法落實(shí)或存在爛尾可能；只有當(dāng)居民意愿強(qiáng)、改造方案可行、改造主體落實(shí)，并通過政府補(bǔ)貼、個(gè)人出資、配套增收等基本實(shí)現(xiàn)資金平衡，城中村項(xiàng)目才具備可以順利實(shí)施的基本條件。
“城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)為主，未來通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等，可以吸引更多的社會(huì)資本介入，加快城中村改造的步伐?！贝薰鉅N說。
李宇嘉表示，由于城中村改造要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，所以，往后看，開發(fā)商主導(dǎo)的模式也不適宜，更有可能保持由地方功能性國企主導(dǎo)的模式，以確保改造的公共屬性。除主導(dǎo)國企之外，多方社會(huì)資金進(jìn)入應(yīng)該以租賃收入等經(jīng)營性收入為主，而不是房地產(chǎn)銷售收入，避免過度房地產(chǎn)化。
而在一級(jí)開發(fā)層面，為進(jìn)一步提高城中村改造效率，廣州在今年3月印發(fā)的“支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施”中提出，舊改項(xiàng)目不再實(shí)施一家企業(yè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)為做地與土地收儲(chǔ)相分離的方案，由全資國企為做地主體。做地主體籌集資金，配合屬地政府在指定范圍內(nèi)開展征收補(bǔ)償安置工作。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過貸款、企業(yè)債、公司債等其他金融工具對做地主體予以做地資金支持。
該方案也為民企在土地開發(fā)環(huán)節(jié)的參與留有一定的空間，即“條件成熟的其他做地主體需專題報(bào)市政府審定”。
短期或增加住房需求
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示，在超大、特大城市進(jìn)行城中村改造對于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處。
“值得關(guān)注的是改造本身也會(huì)帶來很多住房需求，導(dǎo)致城市中長期購房需求有所提升，短期來看，則可能會(huì)拉動(dòng)部分區(qū)域板塊的熱度提升。”張波說。
國海證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場要走出量穩(wěn)價(jià)平的平穩(wěn)節(jié)奏，當(dāng)前市場需要從多角度共同發(fā)力。其中，政策端需要提升土地供給質(zhì)量。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，一方面可以彌補(bǔ)投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊?！耙欢€城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應(yīng)核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應(yīng)變少，城中村改造可以有效彌補(bǔ)這部分空缺?！?/p>
不過，在李宇嘉看來，之所以此次國常會(huì)強(qiáng)調(diào)是“超大、特大城市”，是因?yàn)槠渌鞘锌赡懿皇侨丝趦袅魅氤鞘?，而城中村改造投入的資金體量又比較大，不太容易推廣。
“因?yàn)闆]有那么大的改造需求，也難以實(shí)現(xiàn)資金平衡，非超大、特大城市或不會(huì)推廣城中村改造?！崩钣罴握f。
而在超大、特大城市，王業(yè)強(qiáng)也認(rèn)為，城中村改造最大困難也是資金問題，這在當(dāng)前房地產(chǎn)整體比較低迷的背景下，或更加凸顯。
他表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的低迷無疑影響了社會(huì)資金參與城中村改造的積極性。此外，改造的方案如何設(shè)計(jì)？城中村改造涉及多方利益主體，各地的情況都不一樣，如何因地制宜，選擇適合本地的改造方案也是一個(gè)關(guān)鍵。
但換個(gè)角度，王業(yè)強(qiáng)說，如果通過適合本地區(qū)的城中村改造方案，則有可能吸引社會(huì)資本的進(jìn)入意愿，這或許可以讓城中村改造成為超大、特大城市在樓市低迷期的一個(gè)亮點(diǎn)和增長點(diǎn)。
“從過去城中村改造的經(jīng)驗(yàn)來看，政府主導(dǎo)的改造模式具有較大的優(yōu)勢，有助于城中村改造符合城市更新的整體規(guī)劃。其中關(guān)鍵是形成一個(gè)政府主導(dǎo)的多方溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，政府層面要積極打通現(xiàn)有政策的掣肘，為城中村改造創(chuàng)造一個(gè)良好的制度環(huán)境?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說。