8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議指出，下半年將繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，會(huì)議提及繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，這是潘功勝在接任央行行長之后首次召開的“半年工作會(huì)議”，其信號意義重大。此次會(huì)議上，央行顯示出了對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的重視程度。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來在因城施策的基礎(chǔ)上，部分一線城市將有更多的政策不斷出爐。
半個(gè)月內(nèi)第二次！重提存量房貸利率將“依法”“有序”調(diào)整有何深意？
上述工作會(huì)議指出，下半年將指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。這已是央行在半個(gè)月內(nèi)第二次公開針對存量房貸利率調(diào)整的表態(tài)。
今年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
在鄒瀾表態(tài)后，目前商業(yè)銀行并未有全面的動(dòng)作，僅有少數(shù)銀行在部分區(qū)域內(nèi)通過發(fā)放優(yōu)惠券的方式試點(diǎn)，降低了部分客戶的存量房貸利率。另有部分銀行曾向貝殼財(cái)經(jīng)記者坦言，目前仍在等待上級部門的政策指導(dǎo)。
此次央行在下半年工作會(huì)議中重提存量房貸利率調(diào)整，在招聯(lián)金融首席研究員董希淼看來，回應(yīng)了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。他預(yù)計(jì)，央行將出臺(tái)指導(dǎo)意見，或者通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率。
董希淼認(rèn)為，此次央行提出的“依法”一詞，意味著存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；“有序”一詞，即指存量房貸利率調(diào)整不會(huì)“一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)。
“考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定進(jìn)而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的持續(xù)性，央行可通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持?！倍ｍ当硎?。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶亦指出，降低存量房貸利率有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。曹晶晶預(yù)計(jì)，未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。對于商業(yè)銀行而言，居民住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉(zhuǎn)按揭方式爭取客戶，那么也將推動(dòng)更多銀行采取相關(guān)舉措。
不過，中泰證券(7.860, 0.00, 0.00%)研究所所長戴志鋒此前發(fā)布研究報(bào)告顯示，在市場化協(xié)商和博弈的過程中，考慮個(gè)人的資金還款能力，存量房貸下調(diào)比例不會(huì)很大，總體對市場影響較小。
引導(dǎo)個(gè)人房貸利率和首付比例下行一線城市空間較大
央行在此次會(huì)議中指出，下半年將因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)人士指出，這是貫徹落實(shí)7月24日中央政治局會(huì)議精神的舉措。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前小城市的房貸利率和首付比例均已經(jīng)下調(diào)至相對低點(diǎn)。其中，部分城市首套房貸利率已經(jīng)下降至4%左右，首付比例亦調(diào)整至20%，因此小城市調(diào)整的空間已經(jīng)不大了。
“相較于小城市，一線城市等大型城市的調(diào)整空間相對較大。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，在多輪房貸利率和房貸首付比例的調(diào)整中，大型城市幾乎并未有所調(diào)整。同時(shí)，目前嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸的城市亦以大型城市為主。
根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，根據(jù)監(jiān)測，7月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)，大幅降低了居民購房成本。但同時(shí)，當(dāng)前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）加點(diǎn)，未來政策優(yōu)化空間較大。
貝殼財(cái)經(jīng)記者從多家銀行處了解到，目前北京地區(qū)國有銀行首套房貸利率普遍執(zhí)行LPR+55BP，二套房貸利率最低執(zhí)行LPR+105BP。以7月20日公布的最新5年期以上LPR利率4.2%計(jì)算，北京地區(qū)當(dāng)前首套房貸利率為4.75%，二套房利率為5.25%。同時(shí)，目前北京地區(qū)仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的判定標(biāo)準(zhǔn)，而二套房首付比例不低于50%。
董希淼認(rèn)為，應(yīng)盡快調(diào)整優(yōu)化住房限購、限貸、限售政策。從住房信貸政策看，重點(diǎn)是從需求側(cè)盡快采取切實(shí)措施，更好地滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)住和提振居民住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
他建議，在一線和核心二線城市，繼續(xù)降低首套房首付比例和房貸利率，改變“認(rèn)房又認(rèn)貸”要求，降低二套房首付比例；對已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者，申請貸款適用首套房貸標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，二套房貸利率下限應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，可由目前的同期限LPR+60個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整為同期限LPR+10個(gè)基點(diǎn)。在部分二線城市和三四線城市，如果房價(jià)連續(xù)下跌，允許自行調(diào)整二套房貸利率下限，恢復(fù)三套房貸。
此外，東方金誠宏觀首席分析師王青亦預(yù)計(jì)，接下來可能出臺(tái)的措施會(huì)包括：在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區(qū)域在內(nèi)的限貸限購措施，各地普遍加大公積金購房支持力度，在全國范圍內(nèi)加快推進(jìn)“帶押過戶”模式、激活二手房市場，以及進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行，乃至適度下調(diào)存量房貸利率等。同時(shí)，下半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)有望單獨(dú)下調(diào)。
加大對城中村改造等金融支持力度或有更多專項(xiàng)工具出爐
此次會(huì)議還提出落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。
曹晶晶認(rèn)為，會(huì)議提出加大對住房租賃、城中村改造和保障性住房建設(shè)的金融支持力度，與近期中央及多個(gè)部門定調(diào)一致，其中城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進(jìn)度推進(jìn)。
7月24日的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，會(huì)上亦對城中村改造提出了具體要求。
“當(dāng)前針對城中村改造的金融支持相對較少?！眹?yán)躍進(jìn)指出，此次央行提及城中村改造的相關(guān)內(nèi)容，意味著將與上述政策形成呼應(yīng)。
此外，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，綜合考慮專項(xiàng)債加快發(fā)行、銀行穩(wěn)定負(fù)債成本、城中村改造、保障房建設(shè)等方面，預(yù)計(jì)接下來央行有望通過降準(zhǔn)、MLF（中期借款便利）、PSL（抵押補(bǔ)充貸款）等工具繼續(xù)配合，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)，更好地平衡多個(gè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，兼顧內(nèi)外均衡。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊