第一章 總則
第一條 為適應(yīng)土地市場變化，完善“三舊”改造（城市更新）地價激勵政策，發(fā)揮地價杠桿對“三舊”改造（城市更新）的推進作用，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）及有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市經(jīng)批準的公開招引實施主體模式“三舊”改造（城市更新）項目的地價計收和分配。
第三條 公開招引實施主體模式的“三舊”改造（城市更新）項目地價計收和分配遵循以下基本原則：
（一）市場地價評估原則，以公布的區(qū)片市場評估價作為“三舊”改造（城市更新）地價計收體系基礎(chǔ)。
（二）公平公正公開原則，“三舊”改造（城市更新）地價計收體系經(jīng)公開征求意見、集體決策等程序后對外發(fā)布實施。
（三）支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則，鼓勵盤活存量用地建設(shè)頭雁產(chǎn)業(yè)社區(qū)試點，支持興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目。
（四）促進利益共享原則，設(shè)定起始價系數(shù)，給予實施主體合理的地價優(yōu)惠，創(chuàng)新地價分配方式，統(tǒng)籌兼顧政府、集體、土地權(quán)利人和實施主體等各方利益。
第四條 區(qū)片市場評估價是區(qū)片在設(shè)定地價內(nèi)涵條件下于估價基準日的國有出讓土地使用權(quán)市場評估價。地價內(nèi)涵條件包括：
（一）土地用途分為商服、住宅、工業(yè)三類。
（二）土地開發(fā)程度為“五通一平”（宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊和宗地內(nèi)土地平整），土地使用年限為法定最高使用年限。
（三）土地利用狀況：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地設(shè)定容積率2.0。
（四）地價表現(xiàn)形式：商服用途區(qū)片市場評估價表現(xiàn)形式為首層樓面地價，住宅用途區(qū)片市場評估價表現(xiàn)形式為平均樓面地價，工業(yè)用途區(qū)片市場評估價表現(xiàn)形式為地面地價。
估價基準日為每年的9月1日。
第五條 區(qū)片市場評估價原則上每年更新一次，每年第三季度啟動更新工作，9月底前公布更新成果。
市自然資源局可根據(jù)土地市場變化情況報請市人民政府適時調(diào)整更新時間。
第六條 市自然資源局負責(zé)區(qū)片市場評估價、修正系數(shù)和起始價系數(shù)的更新以及地價計收工作。
市財政局負責(zé)管理和監(jiān)督土地使用權(quán)出讓收入，按規(guī)定做好地價款分配工作。
市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室、鎮(zhèn)街（園區(qū)）農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理機構(gòu)按照相關(guān)集體資產(chǎn)管理規(guī)章政策，負責(zé)對集體經(jīng)濟組織的地價款使用情況進行監(jiān)管。
第二章 地價計收
第七條 地價款起始價按以下規(guī)則確定：
地價款起始價=區(qū)片地價×起始價系數(shù)+“三地”地價款－配建并無償移交公共設(shè)施成本－政府分成物業(yè)補償成本。
第八條 “三舊”改造（城市更新）項目涉及不同區(qū)片的，對應(yīng)所在區(qū)片市場評估價，結(jié)合拆除范圍及“三地”范圍內(nèi)各區(qū)片用地面積占比核算地價款起始價。
第九條 區(qū)片地價=單位地面地價×可開發(fā)凈用地面積（不含“三地”）。單位地面地價分別按下列不同情形計算：
（一）改造后為工業(yè)用地的，按工業(yè)用途區(qū)片市場評估價計算單位地面地價。
（二）改造后為住宅用地的，按以下標準計算單位地面地價：
商服用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×容積率×商服用途計容建筑面積比例+住宅用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×容積率×住宅用途計容建筑面積比例。
容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。
（三）改造后為商服用地（單獨成宗）的，按以下標準計算單位地面地價：
商服用途區(qū)片市場評估價×70%×容積率修正系數(shù)×容積率。
（四）改造后為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的，按以下標準計算單位地面地價：
〔工業(yè)用途區(qū)片市場評估價×40%×（1-M0可分割比例）+工業(yè)用途區(qū)片市場評估價×144%×M0可分割比例〕×容積率×（實際出讓年限÷50）。
（五）改造后為配套型住宅用地（R）的，按以下標準計算單位地面地價：
住宅用途區(qū)片市場評估價×50%×容積率修正系數(shù)×容積率。
第十條 舊廠房改造為工業(yè)、M0的起始價系數(shù)為20%，舊廠房改造為居住、商業(yè)的起始價系數(shù)為40%，舊廠房改造為配套型住宅用地（R）的起始價系數(shù)為50%，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造的起始價系數(shù)為10%。兩種及以上情形混合的，按照單元規(guī)劃方案明確的拆除范圍內(nèi)用地面積占比核算地價款起始價。
第十一條 涉及配建并無償移交公共設(shè)施的“三舊”改造（城市更新）項目，配建并無償移交公共設(shè)施成本按照《關(guān)于印發(fā)〈東莞市政府投資項目估算造價指標〉的通知》（東財〔2022〕115號）確定建安成本，并在地價款起始價中扣除。《關(guān)于印發(fā)〈東莞市政府投資項目估算造價指標〉的通知》（東財〔2022〕115號）未明確的，配建并無償移交公共設(shè)施成本和涉及實施主體為政府承擔(dān)的綜合整治工程成本，按照鎮(zhèn)街（園區(qū)）財政部門（財審）審核確認的工程估算價予以扣除。原則上舊廠房改造的配建并無償移交公共設(shè)施和綜合整治工程總成本不超過該項目區(qū)片地價的10%，舊村莊（舊城鎮(zhèn)）改造的配建并無償移交公共設(shè)施和綜合整治工程總成本不超過該項目區(qū)片地價的5%，改造情形混合的，按照單元規(guī)劃方案明確的拆除范圍內(nèi)用地面積占比混合核算。實施主體配建公共設(shè)施并移交政府的地塊，無須繳納地價款。
第十二條 政府分成物業(yè)補償成本指“三舊”改造（城市更新）項目拆除范圍內(nèi)涉及軌道交通TOD的政府分成物業(yè)補償成本，具體按照以下成本扣除地價款：
政府分成物業(yè)補償成本=（項目區(qū)片市場評估價×起始價系數(shù)+單位建筑面積建安成本）×政府分成物業(yè)建筑面積。
改造后為工業(yè)用地的，以工業(yè)用途區(qū)片市場評估價確定項目區(qū)片市場評估價。
改造后為住宅用地、商服用地、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、配套型住宅用地（R）的，項目區(qū)片市場評估價=單位地面地價÷容積率。單位地面地價按本章第九條確定。
除單元規(guī)劃明確的公共設(shè)施及整治工程、軌道交通TOD政府物業(yè)分成、其他政策規(guī)定的移交責(zé)任外，其他用地、用房移交原則上不予扣除地價款。政府分成物業(yè)的單位建筑面積建安成本，按照東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局每年發(fā)布的東莞市房屋建筑工程年度參考造價確定。參考造價未明確的，按照鎮(zhèn)街（園區(qū)）財政部門（財審）審核確認的工程估算價予以扣除。
第十三條 公開招引實施主體模式的“三舊”改造（城市更新）項目涉及公有資產(chǎn)的，需在公開交易方案中明確公有資產(chǎn)的處置辦法和補償原則，具體辦法由市自然資源局會同市財政局、市國資委另行制定。
第十四條 改造為居住、商業(yè)用途及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項目，額定責(zé)任用地移交不足的，或經(jīng)批準按控規(guī)、TOD規(guī)劃實施且實際可開發(fā)容量大于《東莞市“三舊”改造（城市更新）項目開發(fā)容量計算指引》（以下簡稱“指引”）計算的開發(fā)容量的，按以下方式加計地價款，納入地價款起始價：
（一）額定責(zé)任用地移交不足的，應(yīng)補足未落實額定責(zé)任用地部分的全額區(qū)片地價，即：
加計地價款=區(qū)片地價×（未落實額定責(zé)任用地面積/不含“三地”的可開發(fā)凈用地面積）×（1－起始價系數(shù)）。
（二）經(jīng)批準按控規(guī)、TOD規(guī)劃實施且實際可開發(fā)容量大于《指引》計算的開發(fā)容量的，應(yīng)補足規(guī)劃增加的可開發(fā)容量部分的全額區(qū)片地價，即：
加計地價款=（實際可開發(fā)容量下的區(qū)片地價－指引計算開發(fā)容量下的區(qū)片地價）×（1－起始價系數(shù)）。
實際可開發(fā)容量下的區(qū)片地價，是指按控規(guī)、TOD規(guī)劃或經(jīng)批準的單元規(guī)劃方案計算的區(qū)片地價。
指引計算開發(fā)容量下的區(qū)片地價，是指根據(jù)《指引》計算可開發(fā)容量且按額定責(zé)任移交用地情況下的區(qū)片地價。
（三）同時涉及上述兩種情形的“三舊”改造（城市更新）項目，按照上述兩種情形中的較高值計收加計地價款。
第十五條 涉及邊角地、夾心地、插花地為國有建設(shè)用地且經(jīng)批準出讓的，按以下規(guī)則計收“三地”地價款：
“三地”地價款=單位地面地價×出讓“三地”面積。
單位地面地價按本章第九條確定。
第十六條 出讓單獨成宗、單獨供地的公共設(shè)施用地，分別按下列不同情形計收地價款起始價：
（一）改造后為社會停車場用地、充電站用地的，按以下標準計收單位地面地價：
商服用途區(qū)片市場評估價×70%×20%。
（二）改造后為幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等其他公共設(shè)施用地的，按以下標準計收單位地面地價：
工業(yè)用途區(qū)片市場評估價×120%×20%。
第十七條 涉及其他改造用途的，按照市場評估價確定地價款起始價?！叭f”改造（城市更新）項目范圍內(nèi)工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、商業(yè)用地部分申請以集體自用方式供地且作為集體物業(yè)補償?shù)?，無須繳納地價款。
第三章 地價款分配
第十八條 土地成交價款包括地價款起始價、溢價和集體貨幣補償。地價款起始價按照第二章有關(guān)公式計算，集體貨幣補償在集體綜合收益報告中明確。
第十九條 在公開招引實施主體模式公開掛牌環(huán)節(jié)，地價款起始價應(yīng)以受理公開交易方案之日作為計算時點，對區(qū)片市場評估價和容積率修正系數(shù)進行核定。競買人針對溢價部分競價，報名企業(yè)應(yīng)依競價規(guī)則進行加價競價，依競價規(guī)則確定的出價最高者確定為項目不動產(chǎn)要約收購階段的實施主體。在土地出讓環(huán)節(jié)，地價款起始價應(yīng)以受理改造單元（項目）總體實施方案之日作為計算時點，對區(qū)片市場評估價和容積率修正系數(shù)進行更新核定。
第二十條 土地成交價款（不含“三地”地價款）扣除集體貨幣補償、計提國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金、歷史文化保護資金后，地價起始價（不含“三地”地價款）部分市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按5:5比例分配。報價環(huán)節(jié)溢價成交的，溢價部分市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）、村組集體按3:3:4比例分配。
市分成部分包含了市級土地出讓金、土地開發(fā)專用金。
除已全面實行“村改居”、社會管理經(jīng)費由鎮(zhèn)街財政全額供給的社區(qū)外，集體貨幣補償和成交溢價村組集體分配部分，先行撥付至鎮(zhèn)街（園區(qū)）財政賬戶，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）按不少于集體貨幣補償8%、成交溢價村組集體分配部分10%的比例計提公共服務(wù)專項資金后，剩余部分撥付至集體經(jīng)濟組織土地款專戶。公共服務(wù)專項資金轉(zhuǎn)入“三舊”改造（城市更新）項目所在村（社區(qū)）的村委會（居委會）賬戶，由其統(tǒng)籌專項用于各項公共服務(wù)費用支出，鎮(zhèn)街（園區(qū)）負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)管。
社會管理經(jīng)費由財政全額供給的村（社區(qū)），按不少于集體貨幣補償8%，成交溢價村組集體分配部分10%的比例計提公共服務(wù)專項資金，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）統(tǒng)籌專項用于轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)社會管理、公共服務(wù)等方面的支出，成交溢價村組集體分配部分不撥付至集體經(jīng)濟組織。
第二十一條 “三地”地價款計提市土地統(tǒng)籌收入、國有土地收益基金后依申請撥付給鎮(zhèn)街（園區(qū)）。市土地統(tǒng)籌收入包括市級土地出讓金、土地開發(fā)專用金和軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金。
第四章 附則
第二十二條 地塊用途的劃分，按照土地利用現(xiàn)狀分類等國家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十三條 軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金計提標準如下：城際軌道交通站點周邊800米和城市軌道交通站點周邊500米半徑范圍內(nèi)，按土地成交價款的20%征收；其它范圍按土地成交價款的10%征收。
國有土地收益基金按招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得土地成交價款的1%征收。
農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金按15元/平方米計提。
歷史文化保護資金計提規(guī)則另行制定。
上述計提費用均包含在地價款內(nèi)，土地受讓方無須另行繳納。各項計提標準如有變化的，按國家、省、市最新規(guī)定執(zhí)行。
本辦法由市自然資源局會同市財政局解釋。本辦法自2023年5月1日起施行，有效期至2026年4月30日。