萬(wàn)科“皇城使”的灰色往事
沃倫財(cái)經(jīng)
被罰一千萬(wàn)還能穩(wěn)做首席運(yùn)營(yíng)官，背后的邏輯耐人尋味。
萬(wàn)科在北京已經(jīng)多年沒(méi)有拿地。
上一次，還要追溯到2019年以聯(lián)合體形式拿下豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊。
沒(méi)想到就在8月9日，萬(wàn)科以27.4億元競(jìng)得通州鄧家窯63.6畝地塊，成交樓面價(jià)34881元/平方米，溢價(jià)率10.04%。
時(shí)隔4年，萬(wàn)科重返北京市場(chǎng)！
重啟北京的拿地計(jì)劃，主要原因是土儲(chǔ)不足。
北京作為首都城市，萬(wàn)科不可能放棄這塊市場(chǎng)。但回顧多年萬(wàn)科在京城的表現(xiàn)，最大的問(wèn)題都是土儲(chǔ)：毛大慶剛來(lái)時(shí)，萬(wàn)科隔兩年沒(méi)有拿地，直到劉肖從杭州調(diào)來(lái)，北京萬(wàn)科才開(kāi)始逐步得到資源傾斜，著手解決土儲(chǔ)問(wèn)題。
北京萬(wàn)科發(fā)展史的關(guān)鍵人物，前區(qū)首劉肖。
2021年，萬(wàn)科先將劉肖調(diào)回集團(tuán)，很快就給他開(kāi)出了千萬(wàn)大罰單。
一張高管巨額罰單，一家供應(yīng)商的舉報(bào)，揭開(kāi)了萬(wàn)科牽涉的一樁灰色生意。
據(jù)“攸克地產(chǎn)”報(bào)道，彼時(shí)，萬(wàn)科在內(nèi)部調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)原北方區(qū)域沈陽(yáng)公司存在違規(guī)違紀(jì)問(wèn)題，北京公司及原唐山事業(yè)部在財(cái)務(wù)紀(jì)律自查自糾中，亦發(fā)現(xiàn)多起違規(guī)問(wèn)題。
萬(wàn)科人事工作小組在自身權(quán)限范圍內(nèi)，給予劉肖通報(bào)批評(píng)并“降級(jí)2級(jí)”的處分。與此同時(shí)，“萬(wàn)科合伙人大會(huì)執(zhí)委會(huì)”經(jīng)過(guò)審議，決定扣減劉肖2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金各500萬(wàn)元，合計(jì)1000萬(wàn)元。
事關(guān)劉肖的聲譽(yù)、職級(jí)、金錢，按道理來(lái)說(shuō)，足以深刻影響一位職業(yè)經(jīng)理人在任何一家的前途發(fā)展。
然而，劉肖直至今日，還是萬(wàn)科的首席運(yùn)營(yíng)官。
所以說(shuō)，那一次違規(guī)操作在萬(wàn)科內(nèi)部大概不是一件大事，壞的是被舉報(bào)了。
具體是什么事情呢？
從2020年開(kāi)始，唐山萬(wàn)科與項(xiàng)目合作的小股東爆發(fā)爭(zhēng)執(zhí)。
這個(gè)項(xiàng)目是唐山城中村改造項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠藍(lán)山。
項(xiàng)目由萬(wàn)科實(shí)際操盤，但引入了一個(gè)占股49%的合作方——唐山今牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，也就是反水的小股東。
股權(quán)合作，既方便拿地、降低成本與風(fēng)險(xiǎn)，又通過(guò)并表壯大了自身銷售規(guī)模，本來(lái)是行業(yè)內(nèi)正常的合作開(kāi)發(fā)模式。
但是，唐山萬(wàn)科玩起了“騷操作”。
項(xiàng)目前期需求資金12億左右，唐山萬(wàn)科跟小股東約定：我投入1億，剩下的11億，以你的名義出，但又不需要你實(shí)際出錢。
唐山萬(wàn)科，安排一個(gè)第三方公司貸款給你，利率11.27%。條件是唐山今牛把執(zhí)照、公章、網(wǎng)銀等抵押在萬(wàn)科那里。
唐山今牛沒(méi)有細(xì)思，直接同意了。神秘的“第三方公司”出現(xiàn)了：
紅色崛起資產(chǎn)管理有限公司。
這家公司與萬(wàn)科有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。從公開(kāi)的股權(quán)關(guān)系可以看出，北京萬(wàn)科旗下公司占股1%，平安旗下公司占股1%，另外98%的股權(quán)穿透至一個(gè)叫陳黎的自然人。（據(jù)“拆哪兒”報(bào)道）
2022年，這家公司已經(jīng)注銷了。
由于萬(wàn)科控制了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)手續(xù)，這筆貸款本來(lái)約定一年期，但是超過(guò)期限仍在使用，沒(méi)有歸還本金，并計(jì)算利息一直支付。
唐山今牛，直到利息累計(jì)支付1.8億時(shí)，才發(fā)現(xiàn)貓膩！但是小房企人微言輕，想終止借貸，萬(wàn)科沒(méi)有同意。
在工商執(zhí)照中，紅色崛起公司并沒(méi)有放貸資格，卻參與了唐山翡翠藍(lán)山項(xiàng)目的放貸，有沒(méi)有更多介入也無(wú)從得知。
唐山今牛和萬(wàn)科打上了官司，因?yàn)樽龅氖卤揪陀羞`規(guī)操作，怎么也瞞不了天，萬(wàn)科在司法程序上陷于了極為被動(dòng)的境地。
劉肖被罰前不久，萬(wàn)科冀北公司（原唐山事業(yè)部）首席合伙人、總經(jīng)理的鄂大鵬，意外辭職，你說(shuō)巧不巧呢。
一張1000萬(wàn)罰單，戳破的事情細(xì)思極恐：
萬(wàn)科還有多少項(xiàng)目，存在多少像“紅色崛起”的影子股東呢，又存在多少非市場(chǎng)化的融資行為？通過(guò)一系列財(cái)務(wù)、債權(quán)、股權(quán)、債務(wù)的騷操作，為項(xiàng)目利潤(rùn)的輸送搭橋。
說(shuō)到這里，劉肖被罰1000萬(wàn)后還能坐穩(wěn)首席運(yùn)營(yíng)官的原因，懂的。
顯然，如此龐大的體外融資體系并非劉肖一人之力所能及。
過(guò)不在于他，他背鍋反而有了功勞。
劉肖能力很強(qiáng)，在萬(wàn)科晉升在坐火箭，但是火箭的成功來(lái)自背后的助推力量。
杭州，最好的城市總位置給了劉肖。像杭州良渚文化村項(xiàng)目至今是萬(wàn)科在業(yè)界的標(biāo)桿作品，再在投資拿地的資源傾斜，杭州萬(wàn)科的業(yè)績(jī)扶搖直上。
成績(jī)有了，再在履歷上鍍金，北京區(qū)首就是路徑。
麥肯錫咨詢+哈佛高材生的劉肖，上任之后，他推出了“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，涉及存量資產(chǎn)改造、商業(yè)、泊寓、萬(wàn)鏈裝修、V-link、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面。
和鏈家搞起了“萬(wàn)鏈”合作，如此具有利潤(rùn)想象空間的合作模式，誰(shuí)能心動(dòng)，包括萬(wàn)科管理層。
劉肖還做了北京第一個(gè)全自持項(xiàng)目：萬(wàn)科翡翠書院。根據(jù)萬(wàn)科披露的數(shù)據(jù)，把地價(jià)與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項(xiàng)目總投入約160億元。
全靠出租回收成本，這么漫長(zhǎng)的投資收益曲線，又有幾個(gè)區(qū)首能得到支持。
劉肖走后，翡翠書院處境尷尬。一位萬(wàn)科北京內(nèi)部人士透露：“北京的滯重資產(chǎn)，翡翠書院占比很大，大概有200億?！?/p>
2021年，北京區(qū)域的權(quán)益凈利潤(rùn)錄得虧損。
2022年，北京區(qū)域權(quán)益凈虧損為2.55億元，是七大區(qū)域中唯一虧損的。