火熱八月，在中央重磅政策和東莞舊改新政的雙重刺激下，東莞一大批舊改項(xiàng)目加速推進(jìn)。
從8月1日，茶山、大嶺山各有一處廠房舊改實(shí)施方案獲批復(fù)，到8月10日東城九頭村項(xiàng)目發(fā)布批前公示，不到兩周時(shí)間，全市6個(gè)鎮(zhèn)街共8宗舊改項(xiàng)目迎來新進(jìn)展，其中6宗項(xiàng)目為“城中村”改造項(xiàng)目。
作為常住人口超1000萬的特大城市，“城中村”是許多年輕人在東莞夢想開始的地方。由于特殊的行政架構(gòu)和“市鎮(zhèn)村組”四輪驅(qū)動發(fā)展模式，東莞的“城中村”，不僅僅分布在城市邊緣，而是遍布城市的各個(gè)區(qū)域，包括城市的中心地帶。
規(guī)則交替時(shí)，誰在落錘？新政春風(fēng)下，誰在奔跑？東莞深度城市化大背景下，各鎮(zhèn)街“城中村”改造往哪走，舊改市場格局將出現(xiàn)哪些變化？帶著這些問題，記者探訪了多個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目。
規(guī)則交替時(shí)，誰在落錘？
一直以來，東莞舊改市場與政策面強(qiáng)相關(guān)。今年1月16日，東莞市政府印發(fā)了《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造打造高品質(zhì)空間，全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），提出改革“單一主體掛牌招商”模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實(shí)施主體”模式。
此前，東莞的舊改模式主要包括政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。新政出臺后，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。
與此同時(shí)，東莞制定全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置核算指引，作為各鎮(zhèn)街（園區(qū)）制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)依據(jù)，統(tǒng)一明確改造成本，引導(dǎo)權(quán)益人調(diào)整收益預(yù)期。
新舊規(guī)則交替時(shí)，洋杞坑項(xiàng)目出讓落錘。
4月4日，東城街道立新社區(qū)洋杞坑舊改地塊開拍，本土房企海德集團(tuán)以地價(jià)16.74億元摘得。這是東莞今年首宗城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目。
洋杞坑位于東城黃旗南片區(qū)，緊鄰地鐵1號線（在建），是東城2018年的重點(diǎn)更新單元，預(yù)計(jì)2024年年中入市。該地塊占地約22.8萬㎡，拆除重建區(qū)域13.76萬㎡。開發(fā)用地面積約7.4萬㎡，更新方向?yàn)榫幼 ⑸虡I(yè)功能，總建筑面積超43.9萬㎡，其中商業(yè)建筑面積為18.27萬㎡，居住建筑面積約25.66萬㎡。
2019年7月，海德集團(tuán)成為洋杞坑項(xiàng)目前期服務(wù)商，今年摘地“轉(zhuǎn)正”，并不意外。
成立于2020年的海德集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)板塊涵蓋城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)。2002年，其首個(gè)項(xiàng)目第一國際獲政府批準(zhǔn)正式立項(xiàng)。此后11年，第一國際的財(cái)富中心、百安中心、匯一城、海德廣場等項(xiàng)目相繼動工建設(shè)、落地投用。
近年來，海德集團(tuán)舊改迅猛。在2019年前后熱銷的海德·琥珀臺，即是海德首個(gè)入市銷售的舊改項(xiàng)目。這也是立新社區(qū)首個(gè)舊改項(xiàng)目。
規(guī)則交替時(shí)，新政春風(fēng)下，落錘的不僅僅是海德集團(tuán)。
5月22日，長盈房地產(chǎn)以4.7億元競得道滘鎮(zhèn)蔡白南島舊改地塊。5月29日，頤盈實(shí)業(yè)以3.92億元總價(jià)，拿下大嶺山矮嶺冚村舊改地塊。
東莞舊改市場，與這個(gè)季節(jié)一同火熱起來。
■火煉樹城市更新項(xiàng)目拆遷工作正在有序推進(jìn) 記者 陳棟 攝
村改大幕中，東莞何為？
因?yàn)榈乩砦恢锚?dú)特、改造主體龐大，火煉樹被認(rèn)為是東莞“城中村”改造的風(fēng)向標(biāo)，備受外界矚目。
7月14日，火煉樹舊改項(xiàng)目正式摘牌，東莞華潤地產(chǎn)以22.8億元拿下該地塊。行走在銀樹路、怡豐路上，道路兩旁的建筑物，掛滿了紅色的“拆字”，十分震撼。在外界看來，這是東莞“城中村”謝幕的開始。
火煉樹地處東莞中心城區(qū)黃金雙軸交匯處，臨近環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、民營國貿(mào)，與東莞CBD僅一站之遙。業(yè)界認(rèn)為，火煉樹于東莞的意義，猶如獵德之于廣州，大沖之于深圳，將拉開東莞“城中村”改造的大幕。
改革開放后，東莞各鎮(zhèn)街率先利用祠堂、飯?zhí)?、會堂等場所作為廠房，吸引外來資本投資辦廠。隨著“三來一補(bǔ)”經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大量的農(nóng)民工轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)工人，繼而催生了當(dāng)?shù)卮迕褚猿鲎夥课莴@取利益，村民自建房自此野蠻生長。
通過“四輪驅(qū)動”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，東莞快速完成了城市化與工業(yè)化，成功邁入“雙萬”城市行列。然而，“四輪驅(qū)動”發(fā)展模式下，鄉(xiāng)村規(guī)劃統(tǒng)籌缺失，使得東莞的村莊呈現(xiàn)城鄉(xiāng)犬牙交錯(cuò)的形態(tài)，比起其他城市，存在更多的城中村、半城中村。
大量的城中村改造，是東莞繞不過去的難題。東莞市住建局曾在2021年透露，全市城中村出租房間占東莞租賃住房的八成，可居住700多萬人。由于空間品質(zhì)不高、形態(tài)老舊、優(yōu)質(zhì)公共配套不足，難以適應(yīng)新形勢下人才對于生活品質(zhì)的追求。
也就是在2021年底，東莞提早布局，發(fā)布了“三舊”改造“頭雁計(jì)劃”第一批單元，加快舊改項(xiàng)目落地見效。包括東城街道火煉樹城中村改造單元、南城街道亨美城中村改造單元、勝和改造單元在內(nèi)的16個(gè)項(xiàng)目被納入首批名單。
2023年，疫情過后，新政落地。聚力推動城市高質(zhì)量發(fā)展的東莞，下定決心要啃下城中村這塊“硬骨頭”。
5月12日，東莞高規(guī)格召開以深度城市化推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展動員大會，在4個(gè)街道和28個(gè)鎮(zhèn)同步鋪開城中村改造。6月26日，東莞市城中村改造工作動員部署會召開，堅(jiān)持“拆治興”并舉，吹響城中村改造號角。
動員部署會前一天，6月25日，在一陣陣挖掘機(jī)的轟鳴聲中，火煉樹首棟社區(qū)集體物業(yè)被拆除。
新一輪“舊改”熱潮，正在加速推進(jìn)中。
■東城街道立新社區(qū)洋杞坑舊改項(xiàng)目 記者 吳金華 攝
新政春風(fēng)下，誰在奔跑？
7月21日，國常會審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），表示將加大對城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。
作為常住人口超1000萬的特大城市，東莞重磅推動城中村改造，是推動城市轉(zhuǎn)型升級、搶抓改造窗口的應(yīng)時(shí)之舉。
根據(jù)規(guī)劃，南城、東城、萬江、莞城是這輪城中村改造的重點(diǎn)區(qū)域，其中12條城中村作為首批試點(diǎn)改造項(xiàng)目將率先動起來。另外，其他28個(gè)鎮(zhèn)也將各自確定2條城中村同步鋪開。
東城下轄20條行政村（社區(qū)），內(nèi)含101條自然村。火煉樹、九頭村、洋杞坑、桑園第三工業(yè)園等東城人熟悉的地方，正在發(fā)生巨變。
東城街道城市更新中心主任文麗芬介紹，東城列入改造范圍的有66條村，改造范圍達(dá)4891公頃，改造斑塊總面積583公頃。包括拆除新建9條自然村，綜合整治57條自然村?！熬C合整治內(nèi)的牛山牛頭村，爭取年內(nèi)動工；拆除新建類的火煉樹、九頭村、洋杞坑村，爭取年內(nèi)啟動拆除?！?/span>
作為本輪全市推進(jìn)城中村改造的重點(diǎn)區(qū)域，萬江街道的拔蛟窩社區(qū)、勝利龍灣村、壩新苑列入首批試點(diǎn)改造項(xiàng)目。南城水澗頭村打破10多年拆遷難困局，引進(jìn)華潤等實(shí)力央企，推動國際商務(wù)區(qū)拔地而起。
不止中心城區(qū)，各鎮(zhèn)在城市更新方面敢破敢立，把鎮(zhèn)中心區(qū)域的城中村，或者接下來打造連片高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的城中村，列入重點(diǎn)改造對象。
其中，常平鎮(zhèn)以“香港城”為龍頭推進(jìn)TOD開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，用三年多時(shí)間完成征收土地776畝。1月11日，最后4戶征收戶簽署協(xié)議，項(xiàng)目征收工作基本結(jié)束。塘廈鎮(zhèn)今年重點(diǎn)推進(jìn)石潭埔、林村屋頭園2處城中村改造項(xiàng)目。其中，石潭埔項(xiàng)目已納入全市30個(gè)城中村改造重點(diǎn)項(xiàng)目。
厚街鎮(zhèn)將廣場片區(qū)及中心區(qū)的厚街、寮廈、寶屯等城中村作為首批試點(diǎn)改造項(xiàng)目，力爭每年啟動2—3個(gè)城中村改造項(xiàng)目。今年以來，寮廈社區(qū)和環(huán)岡社區(qū)已舉行安置房房號抽簽活動。
虎門在大寧、陳村、黃村試點(diǎn)整村統(tǒng)籌改造的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)有條件的村（社區(qū)），開展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的整村統(tǒng)籌，用城市經(jīng)營的理念推進(jìn)“三舊”改造。寮步結(jié)合新一輪國土空間規(guī)劃編制，加快推動上底村舊村、坑口舊村、寮步社區(qū)、塘邊社區(qū)、繆邊社區(qū)、陳家埔村更新單元等老舊村、城中村更新改造。
利益博弈間，如何共贏？
東莞以深度城市化推進(jìn)城市建設(shè)，下定決心啃下“城中村”這塊硬骨頭，反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是“樹立城市思維”。
海德集團(tuán)董事長兼總裁莫浩全認(rèn)為，城市更新是一座城市的公共事件，而不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式?！捌浔举|(zhì)就是一種城市再造運(yùn)動，居民、社區(qū)、開發(fā)商等各方利益和訴求都要滿足。”
城中村改造如何更加符合“公共利益”？如何通過城市更新，成就一個(gè)匹配東莞城市地位的地標(biāo)名片？
以洋杞坑項(xiàng)目為例，投資規(guī)模約80億元，改造后計(jì)容建筑面積約44萬平方米。項(xiàng)目公共配套占比近48%，包括小學(xué)、幼兒園、社區(qū)中心、公交首末站、道路交通和公共停車位等。建成后，將形成“裙房+塔樓”多維度商業(yè)界面配套，形成黃旗南片區(qū)門戶節(jié)點(diǎn)區(qū)域。
火煉樹項(xiàng)目響應(yīng)市政府“強(qiáng)心”戰(zhàn)略，規(guī)劃建筑總量約80萬平方米。項(xiàng)目將提升城市品質(zhì)、樹立更新標(biāo)桿，提高中心城區(qū)首位度。
“火煉樹項(xiàng)目一期的開發(fā)方案，滿足三方利益平衡。包括村民的回遷住宅和商業(yè)，貢獻(xiàn)政府的學(xué)校、綠地、消防站以及道路，兼顧一定企業(yè)經(jīng)濟(jì)平衡的商住地塊，同時(shí)要求二期要約收工比例不低于90%，確保項(xiàng)目實(shí)施?！蔽柠惙艺f。
城中村改造讓農(nóng)民利益最大化，加快促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展?；馃挊渖鐓^(qū)黨委書記羅偉傳表示，“火煉樹改造后，村民有房分，有商鋪拿，還有貨幣補(bǔ)償，你說有多好?！?/span>
洋杞坑、九頭村村小組及村民依靠廠房和店鋪?zhàn)饨鹁S持收入，村民改造意愿強(qiáng)烈。多位村民接受記者采訪時(shí)，表達(dá)了對項(xiàng)目拆遷翹首以盼的心情。他們說，部分村民主動清空私宅等待拆遷。
實(shí)際上，舊村改造手續(xù)復(fù)雜、政策性強(qiáng)，而且面臨多利益群體的不同訴求，資金回籠周期漫長。那么，5年推動90個(gè)舊村改造的龐大計(jì)劃，東莞將如何實(shí)現(xiàn)？
一位熟悉東莞舊改流程的人士指出，從可持續(xù)發(fā)展的層面來看，采用“工改”反哺舊村改造的方式推進(jìn)項(xiàng)目落地、招商，是打破當(dāng)前舊改市場僵局的方式之一?！巴ㄟ^把‘工改居’‘工改工’項(xiàng)目與舊村改造掛鉤，把前者賺到的利潤部分轉(zhuǎn)移作獎(jiǎng)金激勵(lì)，支持舊村改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)‘肥瘦搭配’?！?/span>
當(dāng)前，東莞堅(jiān)定不移推進(jìn)“三舊”改造。隨著各項(xiàng)舉措發(fā)布，為社會資本創(chuàng)造更陽光、寬松、高效的投資環(huán)境，東莞舊改再發(fā)力，重塑新東莞正從期盼變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。