“昨晚前來咨詢的人就很多，今早現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有幾百號(hào)人了。目前，新盤認(rèn)籌名額已經(jīng)沒有了，但還可以加號(hào)。”
9月2日，位于北京朝陽望京片區(qū)的某樓盤首次開盤，2日早上，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)以購房者的身份致電該售樓處，一位銷售人員稱，昨天晚間，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策剛落地不久，開發(fā)商已通知售樓處要撤回新房折扣力度。
1日晚間，北京住建委等三部門聯(lián)合發(fā)布通知稱，從即日起優(yōu)化北京市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在全市范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
樓市新政刷屏朋友圈。市場(chǎng)也開始流傳一些樓盤告知客戶要提前收回折扣的消息，雖然這些傳聞?wù)婕偕形粗矓噭?dòng)了一些潛在購房者的情緒，社交平臺(tái)上有關(guān)樓市的看多或看空氣氛也愈加濃郁。
中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，當(dāng)前樓市信心不振，政策鼓勵(lì)居民加杠桿買房，作為居民家庭，需要量入為出，適度控制加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。此外，居民杠桿的過快上升也可能帶來風(fēng)險(xiǎn)積聚以及抑制居民消費(fèi)增長。因此，相關(guān)部門也需要注意控制居民杠桿的過快上升，畢竟“房住不炒”的定位依然還在。
中介的電話
昨日，當(dāng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政在北京執(zhí)行后，首先“不淡定”的是開發(fā)商和中介，其次是當(dāng)?shù)馗纳谱澹瑒傂枳鍎t相對(duì)冷靜。
以前述中建璞園項(xiàng)目為例，一名望京片區(qū)房產(chǎn)中介告訴記者，雖然該項(xiàng)目包含75-100平方米的小戶型，但由于開發(fā)商旨在打造高端洋房，所以此處新房并不一定適合外地青年人在京首次置業(yè)。相反，對(duì)該樓盤感興趣的更多為一些有著更高住房品質(zhì)要求、養(yǎng)老和教育需求的置換群體。
“中介的電話來得比新聞推送還快。”一名在國貿(mào)附近工作的90后北漂小王告知記者，去年11月，北京東南部五環(huán)沿線的臺(tái)湖、馬駒橋兩地官宣解除通州地區(qū)的最嚴(yán)“雙限”政策。彼時(shí)打算購買婚房的她曾一度去往當(dāng)?shù)乜捶?，并在多個(gè)售樓點(diǎn)、中介處留下電話。
“沉寂了快一年，昨天開始中介們又開始‘狂轟亂炸式’的打電話，我和愛人都接到了不少。但仔細(xì)折算一下，那邊新房比去年時(shí)優(yōu)惠力度少了幾個(gè)點(diǎn)，意味著總價(jià)高了，現(xiàn)在首付固然可以減輕100多萬，但未來幾年還貸壓力會(huì)加大，還是等等看吧。”小王說。
同樣的情況也發(fā)生在北京的西北五環(huán)外。昌平區(qū)某房產(chǎn)中介告訴記者，按照北京現(xiàn)行的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)到六環(huán)單價(jià)不低于3.168萬元/平方米或總價(jià)不低于374.4萬/套，則判定為非普宅，昌平區(qū)新房基本均屬于非普宅。9月1日前，全國范圍內(nèi)有貸款記錄的購房者，非普宅首付比達(dá)到8成，這壓抑了相當(dāng)比例的剛需和改善族。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，觀望已久、打算“賣一買一”的改善族率先活躍起來。由于昌平區(qū)新房和二手房存在明顯倒掛，改善族大多涌入了新房市場(chǎng)。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
在近年來執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中，京滬兩地二套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)最嚴(yán)，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結(jié)清還是未結(jié)清，均記作一套。此外，由于一線城市二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)普遍高于二線城市，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策給當(dāng)?shù)負(fù)Q房群體帶來的資金壓力更大。
對(duì)比新政前后，對(duì)于無房有貸的北京購房家庭，此前普宅和非普宅分別可貸40％和20％，9月1日起，分別可貸65％和60％。
“剛需市場(chǎng)相對(duì)冷靜，除了購房者心理預(yù)期外，可能也和市面上小戶型房源相對(duì)緊俏有關(guān)。因?yàn)閯傂钁粜头吭从邢?，一些開發(fā)商會(huì)對(duì)購房家庭的購房資質(zhì)、首付分期情況等有更嚴(yán)格的評(píng)估?！痹撁慨a(chǎn)中介說。
即便是改善族，根據(jù)該名房產(chǎn)中介描述，在昨日晚間接待的客戶中，新客戶占比并不多。而在老客戶中，一些是之前付完定金，趕去簽購房合同的客戶，另一些是問詢?nèi)纭靶抡删W(wǎng)簽之日還是銀行放貸之日算起”等政策細(xì)節(jié)的客戶。
一名朝陽區(qū)鏈家某門店房產(chǎn)中介對(duì)記者分析稱，近年來，北京樓市改善型需求成交占六～七成，此前，二手房“帶押過戶”政策已經(jīng)將“連環(huán)單”的交易周期大大縮短，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行之后，“賣一買一”的客群將會(huì)是開發(fā)商的主要爭取對(duì)象。
他進(jìn)一步舉例稱，如果一個(gè)家庭目前在京擁有一套700萬元的二居室，該家庭此前換房的預(yù)算總額可能在850萬元，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，這個(gè)家庭可貸空間增加了，或許會(huì)轉(zhuǎn)為購買總價(jià)在1000萬元以上、戶型更優(yōu)、品質(zhì)更好的產(chǎn)品，這對(duì)于擁有品質(zhì)型改善住宅項(xiàng)目的開發(fā)商無疑是一大利好。
隨著銷售預(yù)期提振，宣布提前收回開盤折扣的新房項(xiàng)目并非孤例。
2日早上，第一財(cái)經(jīng)以購房者身份致電某售樓處，接電工作人員稱，今日起，開盤2個(gè)點(diǎn)的折扣已全部收回，并且77-90平米左右的小戶型房源已基本售罄?！叭绻愦_實(shí)想購買這種戶型，并且可以在7天內(nèi)交完20％的首付款，并承諾可以盡快交齊剩余首付，那么我們可以協(xié)調(diào)清退此前首付逾期的客戶?！痹撁ぷ魅藛T說。
二手房業(yè)主心態(tài)分化
對(duì)于不少考慮“賣一買一”的置換群體，賣房是換房的第一步。
1日晚間，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政剛出，前述朝陽區(qū)房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，“當(dāng)晚，我們就加班聯(lián)系此前曾經(jīng)咨詢過掛賣二手房的業(yè)主，現(xiàn)在可以出手了。”
李女士是昨晚接到房產(chǎn)中介電話的業(yè)主之一。她告訴記者，她在朝陽有一處三室兩廳的房產(chǎn)，1個(gè)月前，她曾經(jīng)咨詢過中介二手房銷售情況，當(dāng)時(shí)中介建議其降價(jià)6萬再掛牌，而就在昨夜，中介又反過來勸她可以高于近期成交價(jià)掛牌。由于李女士只有賣房需求，并不打算在京再置夠一套房產(chǎn)，她打算等這陣子該區(qū)庫存消化了一些，再掛牌。
而在朝陽另一處2000年左右建成的小區(qū)，記者從該小區(qū)業(yè)主和房產(chǎn)中介處了解到，二手房房東間的心態(tài)也存在分化。
“目前小區(qū)整體掛牌房源價(jià)格沒有漲起來，還處于一個(gè)低點(diǎn)。比如，一處120平方米左右的掛售房源，5月份剛掛牌時(shí)是865萬元，7月份降到842萬元，兩個(gè)月降23萬元。昨天新政執(zhí)行后，業(yè)主沒有提出漲價(jià)，但可能進(jìn)一步議價(jià)的空間不會(huì)有了?！币幻?fù)責(zé)該小區(qū)二手房銷售的房產(chǎn)中介對(duì)記者表示。
另有一名房產(chǎn)中介告訴記者，新政發(fā)布1個(gè)小時(shí)后，一個(gè)剛剛掛牌不到半個(gè)月的業(yè)主，選擇將房源從中介平臺(tái)上撤下來?！皹I(yè)主預(yù)期變樂觀了，除了著急回款換房的業(yè)主，可能接下來幾個(gè)月，二手房掛牌價(jià)會(huì)呈整體回升態(tài)勢(shì)?！?/p>
一名今年二季度才將手上房源賣出的該小區(qū)業(yè)主則對(duì)記者表示，雖然有點(diǎn)可惜低點(diǎn)賣出，但目前該區(qū)域內(nèi)同質(zhì)性房源多，二手房掛牌量大，加之該小區(qū)住房房齡較老，估計(jì)漲價(jià)幅度不會(huì)太大。由于子女在外地工作，她上半年將這套在京唯一一套房產(chǎn)賣出后，并沒有打算再在京買房?！拔椰F(xiàn)在在小區(qū)內(nèi)租了一間主臥，等退休后就搬去和子女住?！?/p>
“新政落地前，北京二手房掛牌量已經(jīng)超過15萬套，新政落地后，預(yù)計(jì)二手房掛牌量短期內(nèi)還會(huì)進(jìn)一步增多，成交量能否在接下來進(jìn)一步回暖，決定了價(jià)格會(huì)否止跌，但這個(gè)過程可能比較漫長。”前述通州房產(chǎn)中介對(duì)記者坦言。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房價(jià)格環(huán)比上漲0.03%，但二手房價(jià)格環(huán)比下降0.22%，已連續(xù)4個(gè)月下跌。
對(duì)于還未“出手”的二手房業(yè)主，是否意味著將錯(cuò)失第一輪換房機(jī)會(huì)？前述通州房產(chǎn)中介表示并不盡然。他說，目前一些客戶選擇同時(shí)看新房和掛售二手房，當(dāng)其看中合適新房后，會(huì)選擇先繳納新房定金，等到二手房賣出、貸款也通過“抵押過戶”結(jié)清后，再繼續(xù)完成新房購房流程。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，北京不分區(qū)的執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，確實(shí)超出市場(chǎng)預(yù)期，這背后可能是因?yàn)闃鞘小敖鹁陪y十”已至，留給今年年內(nèi)提振樓市消費(fèi)的時(shí)間已經(jīng)不多了有關(guān)。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行過程中，北京二手房市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)在短期快速增加，新的供應(yīng)是否會(huì)形成新的需求，這確實(shí)是需要引起警覺，但北京不太可能出現(xiàn)二手房市場(chǎng)的“拋售”問題。
“二手房市場(chǎng)如果出現(xiàn)拋售，意味著相應(yīng)供應(yīng)釋放出來后，沒有進(jìn)入購房市場(chǎng)，并進(jìn)一步形成升級(jí)型消費(fèi)需求。不過總的來說，北京還是60%左右的消費(fèi)者希望‘賣舊還新’的。”陳晟說。
王業(yè)強(qiáng)持相近觀點(diǎn)。他進(jìn)一步對(duì)記者表示，此次，北京的樓市調(diào)控政策一改過去的試探性微調(diào)特征，超預(yù)期、全域落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這對(duì)市場(chǎng)沖擊力度較大。對(duì)于二手房市場(chǎng)，由于存在大量的改善性需求，短期內(nèi)部分小區(qū)會(huì)出現(xiàn)掛牌量增加，新房和二手房，二手房市場(chǎng)間可能存在明顯分化。但隨著后續(xù)北京樓市寬松性政策工具的落地，宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，包括疫情期間壓制的剛性購房需求以及保持觀望等待政策落地的改善需求逐漸進(jìn)場(chǎng)，二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)也會(huì)逐步恢復(fù)進(jìn)入活躍期。