一系列重磅利好之后，天津樓市不僅沒(méi)起來(lái)，反而迎來(lái)了降價(jià)拋售大浪潮！
9月1日，趁全國(guó)樓市釋放利好，天津宣布非市內(nèi)六區(qū)放開(kāi)限購(gòu)。
沒(méi)有裝模作樣的捆綁人才，也沒(méi)有跟什么產(chǎn)業(yè)掛鉤，就是赤裸裸的放開(kāi)限購(gòu)，誰(shuí)都可以買(mǎi)房。
結(jié)果呢？天津樓市不僅沒(méi)企穩(wěn)，反而迎來(lái)降價(jià)拋售大浪潮！
天津當(dāng)?shù)囟址拷祪r(jià)出售的數(shù)量，突然從前一日的2783套，暴增至5858套，直接飆升110%。
諸葛找房顯示，今年9月2日，天津?qū)Ψ鞘袃?nèi)六區(qū)放開(kāi)限購(gòu)的次日，當(dāng)日降價(jià)房源5858套，這是自今年8月27日開(kāi)始（數(shù)據(jù)只顯示到8月27日），降價(jià)房源數(shù)量最多的一日。對(duì)比一下，9月1日，天津二手房降價(jià)房源數(shù)量還只有2783套。
實(shí)際上，除了北京上海深圳這幾個(gè)一線城市，其他城市房地產(chǎn)限購(gòu)政策基本上都名存實(shí)亡。
天津的市內(nèi)六區(qū)，幾百塊就能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)“購(gòu)房資質(zhì)”，一天時(shí)間就能解決購(gòu)房資格問(wèn)題。其他城市也一樣，頂多多花個(gè)幾千塊錢(qián)。
更厲害的是，雖然央行執(zhí)行20%的首付比例，但是天津不少樓盤(pán)的首付比例也降低至了10%，更有樓盤(pán)首付比例直接降至5%。
比如，2022年10月，位于天津市西青區(qū)的“保利和光塵樾”項(xiàng)目還曾在某知名房產(chǎn)銷(xiāo)售平臺(tái)打出“一口價(jià)房源首付5%”的廣告。
即便如此，天津的樓市仍然節(jié)節(jié)敗退，二手房掛牌數(shù)量增加，掛牌價(jià)格下降。
以7月24日至7月30日這周為例，掛牌數(shù)量293991套。緊接著，7月31日至8月6日這周，掛牌量即增加4152套。隨后的每一周，掛牌數(shù)量均在增加，至8月21日至8月27日這周，掛牌量為307432套。
與二手房掛牌量穩(wěn)步增加不同，參考均價(jià)則呈現(xiàn)每周逐步下滑趨勢(shì)。8月14日至8月20日，參考均價(jià)21232元/平米，隨后一周每平米降價(jià)116元。
為什么解除限購(gòu)后，迎來(lái)的卻是降價(jià)拋售潮？
因?yàn)?，樓市本?lái)就是有價(jià)無(wú)市，業(yè)主掛不掛牌、降不降價(jià)都一樣，都是沒(méi)人買(mǎi)。
現(xiàn)在突然來(lái)了個(gè)大利好，本來(lái)躺平的業(yè)主們突然來(lái)了動(dòng)力：機(jī)會(huì)來(lái)了，扶我起來(lái)，我要賣(mài)房。
于是，掛牌數(shù)量就突然飆升了。
大家一看，我掛他也掛，要想出貨必須心狠。
割肉誰(shuí)不會(huì)？股市經(jīng)驗(yàn)平抑至樓市，我直接降價(jià)10%，先掛個(gè)跌停價(jià)，實(shí)在不行再降10%。
于是降價(jià)拋售潮就出現(xiàn)了。
關(guān)鍵問(wèn)題是，限購(gòu)也解除了，首付比例和房貸利率也降低了，一系列重磅利好，天津樓市怎么就不行了呢？
目前全國(guó)樓市的邏輯是，換房。
即樓市食物鏈頂端的人賣(mài)豪宅，落袋為安，然后潤(rùn)出去；樓市食物鏈上層的人，賣(mài)大房子買(mǎi)豪宅；樓市食物鏈中層的人，賣(mài)老破小買(mǎi)改善性住房；樓市食物鏈最底層的人，砸鍋賣(mài)鐵接盤(pán)老破小。
因此，關(guān)鍵就是，得有人接盤(pán)老破小這種最差的房子。
他們用自己的資金，盤(pán)活最差的資產(chǎn)，然后激活樓市食物鏈中層、上層和頂層的交易。
誰(shuí)來(lái)接盤(pán)老破小呢？自然是外地人。
如果單靠一個(gè)城市自己，這個(gè)游戲根本玩不轉(zhuǎn)，因?yàn)榻^大多數(shù)人都想著，賣(mài)掉自己的兩套老破小，去換一套好一點(diǎn)的房子。
這樣的結(jié)果只有一個(gè)，樓市踩踏。
具體到天津，它比較特殊，跟其他城市不一樣，單純的樓市政策根本沒(méi)用。
影響天津樓市的政策只有一個(gè)：教育政策。
大家為啥去天津買(mǎi)房，自己心里沒(méi)數(shù)嗎？就是圖你那點(diǎn)教育優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確說(shuō)是，高考優(yōu)勢(shì)。
主要就是，吸引河北、河南、山東、山西等高考政策最差的這幾個(gè)省份的家庭。他們支撐了天津的房?jī)r(jià)泡沫。
很多天津人都搞不明白，還假模假樣地說(shuō)：
天津歡迎的是真的想把天津當(dāng)家的人來(lái)，來(lái)天津工作，生活，學(xué)習(xí)，和天津共同發(fā)展的人。
不歡迎那些只為了享受高考紅利的投機(jī)客，不歡迎只是為了鉆政策漏洞的人。
這真是太搞笑了，天津除了高考簡(jiǎn)單之外，大家還圖你啥？
來(lái)天津工作和天津共同發(fā)展？等本地人找不到工作了，又該怪外地人搶本地人飯碗了。
去天津創(chuàng)業(yè)？你有啥配套產(chǎn)業(yè)嘛，你營(yíng)商環(huán)境比得上江浙滬和珠三角嗎？
擺攤賣(mài)煎餅果子？你政策上看得起這群人嗎？看看你的落戶(hù)政策，本科、碩士、積分等等，哪一條給他們開(kāi)了綠燈嗎？
看看9月2日的政策，天津放開(kāi)限購(gòu)的區(qū)域，環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊五縣和濱海新區(qū)，但是擁有教育資源優(yōu)勢(shì)的市內(nèi)六區(qū)卻沒(méi)放開(kāi)。
啥好處都沒(méi)有，人家憑啥高位接盤(pán)你的房子？
實(shí)際上，天津樓市玩砸，導(dǎo)火索是兩年前的高考政策調(diào)整。
2021年，天津突然調(diào)整高考政策，由單一的“戶(hù)籍”要求調(diào)整為“戶(hù)籍+學(xué)籍”的要求。
雖然給了高中階段3年的過(guò)渡期，但是那政策讓多少家長(zhǎng)措手不及，根本沒(méi)有時(shí)間窗口，只有高一過(guò)去的學(xué)生有半年的時(shí)間窗口。
你不把購(gòu)房人當(dāng)人，他們只有用腳投票，砸盤(pán)樓市。
其實(shí)，這就是明牌，很多人也都清楚。
在天津公布高考新政后，就有人點(diǎn)出來(lái)了：房地產(chǎn)要涼了，引進(jìn)人才更難了。
類(lèi)似的還有，西安、哈爾濱等東北的城市。
當(dāng)年，天津本地人呼吁高考公平，天津高考調(diào)整政策后，天津的樓市就涼了。
西安的樓市會(huì)不會(huì)涼，就看高考政策怎么調(diào)整了。
外地人購(gòu)房什么心態(tài)？
如果高考政策太嚴(yán)，那就去卷中考；如果中考政策過(guò)嚴(yán)，那就咬咬牙卷小升初；如果小升初政策還過(guò)嚴(yán)，那就算了，你們自己玩吧，我不奉陪了。
這些城市還需要注意什么呢？他們只給你3-6年的時(shí)間。
人過(guò)來(lái)了，也都買(mǎi)房了，ZF應(yīng)該做的是，趕緊趁機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，讓他們有錢(qián)可賺，覺(jué)得這個(gè)城市還不錯(cuò)，有發(fā)展前景，打算長(zhǎng)期在這發(fā)展。
形成良性循環(huán)后，這個(gè)城市的發(fā)展就起來(lái)了。
否則，高考之后，他們立馬就會(huì)把房子賣(mài)了走人。
天天受欺負(fù)，這個(gè)部門(mén)欺負(fù)后，另一個(gè)部門(mén)欺負(fù)，辛苦一年一毛錢(qián)不賺，誰(shuí)都不爽。
因?yàn)楹⒆舆€在這里上學(xué)，想想就忍了，現(xiàn)在孩子高考了，誰(shuí)還忍你？
另一類(lèi)城市的性質(zhì)，比如鄭州、合肥、太原、石家莊、南寧、貴陽(yáng)等等，這類(lèi)城市只能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，吸引本省其他城市的人過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)基本到天花板了。
北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等這種大城市，大家愿意過(guò)去，是因?yàn)樵谀抢锬軌蛸嶅X(qián)，工作機(jī)會(huì)多，工資高。
所以，他們甚至不用讓渡教育資源優(yōu)勢(shì)，僅靠經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)就能吸引到人。
其他城市，基本上都沒(méi)前途，每次利好政策，對(duì)它們來(lái)說(shuō)都是利空。
最后講兩個(gè)趨勢(shì)：
1、全國(guó)樓市大政策刺激，各地區(qū)也相繼加碼政策。
只要樓市不起來(lái)，刺激政策就一直加碼，直到用光所有政策，然后等政策發(fā)揮效果。
比如全國(guó)推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，有的城市也推出了以“區(qū)”為單位的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
也就是說(shuō)，你在本城市其他區(qū)有房子，有房貸，但是在本區(qū)沒(méi)房子，那么沒(méi)關(guān)系，你可以在本區(qū)按首套房的資格買(mǎi)房。
如果一個(gè)城市有七八個(gè)區(qū)，那么他就能以20%的首付，以LPR-20BP的房貸利率，在同一個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)七八套房。
雖然名義上沒(méi)放開(kāi)限購(gòu)，但是這政策比放開(kāi)限購(gòu)還猛?。?/span>
2、中介開(kāi)始造假，營(yíng)造虛假繁榮的景象，以便更好地賣(mài)房。
比如，最近各樓市號(hào)開(kāi)始吹成交量上漲，開(kāi)始吹個(gè)別樓盤(pán)秒光，甚至開(kāi)始個(gè)別樓盤(pán)吹萬(wàn)人搖等等。
必須承認(rèn)，趁政策利好，中介逼單成功率大幅上升。
但是更多的是，這些都是中介們的套路，通過(guò)操縱和騰挪數(shù)據(jù)，夸張個(gè)案暗示整體，營(yíng)造出虛假繁榮的景象。
這種套路業(yè)內(nèi)人盡皆知。
所以，你現(xiàn)在看到的不一定就是真實(shí)情況，“你看到的，只是他們想讓你看到的”。
樓市早已經(jīng)變了，早已經(jīng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，有錢(qián)的才是大爺。