一系列重磅利好之后，天津樓市不僅沒起來，反而迎來了降價拋售大浪潮！
9月1日，趁全國樓市釋放利好，天津宣布非市內(nèi)六區(qū)放開限購。
沒有裝模作樣的捆綁人才，也沒有跟什么產(chǎn)業(yè)掛鉤，就是赤裸裸的放開限購，誰都可以買房。
結(jié)果呢？天津樓市不僅沒企穩(wěn)，反而迎來降價拋售大浪潮！
天津當(dāng)?shù)囟址拷祪r出售的數(shù)量，突然從前一日的2783套，暴增至5858套，直接飆升110%。
諸葛找房顯示，今年9月2日，天津?qū)Ψ鞘袃?nèi)六區(qū)放開限購的次日，當(dāng)日降價房源5858套，這是自今年8月27日開始（數(shù)據(jù)只顯示到8月27日），降價房源數(shù)量最多的一日。對比一下，9月1日，天津二手房降價房源數(shù)量還只有2783套。
實際上，除了北京上海深圳這幾個一線城市，其他城市房地產(chǎn)限購政策基本上都名存實亡。
天津的市內(nèi)六區(qū)，幾百塊就能購買一個“購房資質(zhì)”，一天時間就能解決購房資格問題。其他城市也一樣，頂多多花個幾千塊錢。
更厲害的是，雖然央行執(zhí)行20%的首付比例，但是天津不少樓盤的首付比例也降低至了10%，更有樓盤首付比例直接降至5%。
比如，2022年10月，位于天津市西青區(qū)的“保利和光塵樾”項目還曾在某知名房產(chǎn)銷售平臺打出“一口價房源首付5%”的廣告。
即便如此，天津的樓市仍然節(jié)節(jié)敗退，二手房掛牌數(shù)量增加，掛牌價格下降。
以7月24日至7月30日這周為例，掛牌數(shù)量293991套。緊接著，7月31日至8月6日這周，掛牌量即增加4152套。隨后的每一周，掛牌數(shù)量均在增加，至8月21日至8月27日這周，掛牌量為307432套。
與二手房掛牌量穩(wěn)步增加不同，參考均價則呈現(xiàn)每周逐步下滑趨勢。8月14日至8月20日，參考均價21232元/平米，隨后一周每平米降價116元。
為什么解除限購后，迎來的卻是降價拋售潮？
因為，樓市本來就是有價無市，業(yè)主掛不掛牌、降不降價都一樣，都是沒人買。
現(xiàn)在突然來了個大利好，本來躺平的業(yè)主們突然來了動力：機會來了，扶我起來，我要賣房。
于是，掛牌數(shù)量就突然飆升了。
大家一看，我掛他也掛，要想出貨必須心狠。
割肉誰不會？股市經(jīng)驗平抑至樓市，我直接降價10%，先掛個跌停價，實在不行再降10%。
于是降價拋售潮就出現(xiàn)了。
關(guān)鍵問題是，限購也解除了，首付比例和房貸利率也降低了，一系列重磅利好，天津樓市怎么就不行了呢？
目前全國樓市的邏輯是，換房。
即樓市食物鏈頂端的人賣豪宅，落袋為安，然后潤出去；樓市食物鏈上層的人，賣大房子買豪宅；樓市食物鏈中層的人，賣老破小買改善性住房；樓市食物鏈最底層的人，砸鍋賣鐵接盤老破小。
因此，關(guān)鍵就是，得有人接盤老破小這種最差的房子。
他們用自己的資金，盤活最差的資產(chǎn)，然后激活樓市食物鏈中層、上層和頂層的交易。
誰來接盤老破小呢？自然是外地人。
如果單靠一個城市自己，這個游戲根本玩不轉(zhuǎn)，因為絕大多數(shù)人都想著，賣掉自己的兩套老破小，去換一套好一點的房子。
這樣的結(jié)果只有一個，樓市踩踏。
具體到天津，它比較特殊，跟其他城市不一樣，單純的樓市政策根本沒用。
影響天津樓市的政策只有一個：教育政策。
大家為啥去天津買房，自己心里沒數(shù)嗎？就是圖你那點教育優(yōu)勢，準確說是，高考優(yōu)勢。
主要就是，吸引河北、河南、山東、山西等高考政策最差的這幾個省份的家庭。他們支撐了天津的房價泡沫。
很多天津人都搞不明白，還假模假樣地說：
天津歡迎的是真的想把天津當(dāng)家的人來，來天津工作，生活，學(xué)習(xí)，和天津共同發(fā)展的人。
不歡迎那些只為了享受高考紅利的投機客，不歡迎只是為了鉆政策漏洞的人。
這真是太搞笑了，天津除了高考簡單之外，大家還圖你啥？
來天津工作和天津共同發(fā)展？等本地人找不到工作了，又該怪外地人搶本地人飯碗了。
去天津創(chuàng)業(yè)？你有啥配套產(chǎn)業(yè)嘛，你營商環(huán)境比得上江浙滬和珠三角嗎？
擺攤賣煎餅果子？你政策上看得起這群人嗎？看看你的落戶政策，本科、碩士、積分等等，哪一條給他們開了綠燈嗎？
看看9月2日的政策，天津放開限購的區(qū)域，環(huán)城四區(qū)、遠郊五縣和濱海新區(qū)，但是擁有教育資源優(yōu)勢的市內(nèi)六區(qū)卻沒放開。
啥好處都沒有，人家憑啥高位接盤你的房子？
實際上，天津樓市玩砸，導(dǎo)火索是兩年前的高考政策調(diào)整。
2021年，天津突然調(diào)整高考政策，由單一的“戶籍”要求調(diào)整為“戶籍+學(xué)籍”的要求。
雖然給了高中階段3年的過渡期，但是那政策讓多少家長措手不及，根本沒有時間窗口，只有高一過去的學(xué)生有半年的時間窗口。
你不把購房人當(dāng)人，他們只有用腳投票，砸盤樓市。
其實，這就是明牌，很多人也都清楚。
在天津公布高考新政后，就有人點出來了：房地產(chǎn)要涼了，引進人才更難了。
類似的還有，西安、哈爾濱等東北的城市。
當(dāng)年，天津本地人呼吁高考公平，天津高考調(diào)整政策后，天津的樓市就涼了。
西安的樓市會不會涼，就看高考政策怎么調(diào)整了。
外地人購房什么心態(tài)？
如果高考政策太嚴，那就去卷中考；如果中考政策過嚴，那就咬咬牙卷小升初；如果小升初政策還過嚴，那就算了，你們自己玩吧，我不奉陪了。
這些城市還需要注意什么呢？他們只給你3-6年的時間。
人過來了，也都買房了，ZF應(yīng)該做的是，趕緊趁機發(fā)展產(chǎn)業(yè)，讓他們有錢可賺，覺得這個城市還不錯，有發(fā)展前景，打算長期在這發(fā)展。
形成良性循環(huán)后，這個城市的發(fā)展就起來了。
否則，高考之后，他們立馬就會把房子賣了走人。
天天受欺負，這個部門欺負后，另一個部門欺負，辛苦一年一毛錢不賺，誰都不爽。
因為孩子還在這里上學(xué)，想想就忍了，現(xiàn)在孩子高考了，誰還忍你？
另一類城市的性質(zhì)，比如鄭州、合肥、太原、石家莊、南寧、貴陽等等，這類城市只能發(fā)展經(jīng)濟，吸引本省其他城市的人過來，房價基本到天花板了。
北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等這種大城市，大家愿意過去，是因為在那里能夠賺錢，工作機會多，工資高。
所以，他們甚至不用讓渡教育資源優(yōu)勢，僅靠經(jīng)濟優(yōu)勢就能吸引到人。
其他城市，基本上都沒前途，每次利好政策，對它們來說都是利空。
最后講兩個趨勢：
1、全國樓市大政策刺激，各地區(qū)也相繼加碼政策。
只要樓市不起來，刺激政策就一直加碼，直到用光所有政策，然后等政策發(fā)揮效果。
比如全國推出“認房不認貸”政策后，有的城市也推出了以“區(qū)”為單位的“認房不認貸”政策。
也就是說，你在本城市其他區(qū)有房子，有房貸，但是在本區(qū)沒房子，那么沒關(guān)系，你可以在本區(qū)按首套房的資格買房。
如果一個城市有七八個區(qū)，那么他就能以20%的首付，以LPR-20BP的房貸利率，在同一個城市購買七八套房。
雖然名義上沒放開限購，但是這政策比放開限購還猛?。?/span>
2、中介開始造假，營造虛假繁榮的景象，以便更好地賣房。
比如，最近各樓市號開始吹成交量上漲，開始吹個別樓盤秒光，甚至開始個別樓盤吹萬人搖等等。
必須承認，趁政策利好，中介逼單成功率大幅上升。
但是更多的是，這些都是中介們的套路，通過操縱和騰挪數(shù)據(jù)，夸張個案暗示整體，營造出虛假繁榮的景象。
這種套路業(yè)內(nèi)人盡皆知。
所以，你現(xiàn)在看到的不一定就是真實情況，“你看到的，只是他們想讓你看到的”。
樓市早已經(jīng)變了，早已經(jīng)是買方市場，有錢的才是大爺。