隨著8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），存量首套房貸利率調(diào)整如何落地備受關(guān)注。
調(diào)整后的房貸利率水平，基于“在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”的條件要求，借款人與商業(yè)銀行之間仍有較大自主協(xié)商空間，最終調(diào)整方案主要取決于銀行。
截至9月5日，針對(duì)存量房貸調(diào)整范圍、調(diào)整幅度等市場關(guān)注的問題，已有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行六大國有大行，以及中信銀行、招商銀行、光大銀行、平安銀行、紫金農(nóng)商行等部分股份行、中小行以問答形式進(jìn)行初步答疑。第一財(cái)經(jīng)就其中重要問題做了總結(jié)和梳理。
一、哪些房貸可以且有必要調(diào)整？
根據(jù)《通知》，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
根據(jù)工商銀行、中信銀行解釋，進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整的貸款需要同時(shí)符合以下基本條件：
1.屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款；
2.2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的，或者已簽訂合同但未發(fā)放；
3.貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)；
4.貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。
二、哪些存量首套房貸不在調(diào)整范圍內(nèi)？
對(duì)于組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，工商銀行表示，符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。對(duì)于住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款、商業(yè)用房貸款，建設(shè)銀行強(qiáng)調(diào)，此類不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。
多家銀行還提到了首套個(gè)人商業(yè)性住房貸款存在拖欠、成為不良貸款的情形。建設(shè)銀行表示，符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠（本息）后可以調(diào)整。
中信銀行則強(qiáng)調(diào)，2023年8月后發(fā)放的房貸不符合前述基本條件2，故不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。
三、如何確定是否屬于首套房貸？存量二套房貸所在城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后能否調(diào)整？
如何確定是否為首套住房貸款？中國銀行提示，借款人可以查閱貸款辦理時(shí)提供的房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料。
對(duì)于《通知》中明確的“借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”，所在城市的首套住房標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)鍵。
最近幾年，隨著因城施策不斷深化，不少城市對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生較大變化，其中影響較大的政策包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。尤其在8月18日三部門聯(lián)合發(fā)文，明確將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱后，已有武漢、中山、惠州、東莞、成都、重慶等多地落實(shí)執(zhí)行，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市也全部官宣落地。
所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，與“認(rèn)房又認(rèn)貸”相對(duì)，是指商業(yè)銀行在確定住房貸款比例、利率時(shí)，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，而不考慮購房家庭是否有住房貸款記錄?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”之后，兩類房貸將由二套被重新認(rèn)定為首套：一是異地外地有過貸款記錄又在本地買房的貸款，二是本地“賣一買一”時(shí)做的房貸，購房者的首付比例、房貸利率往往會(huì)因此大幅降低（根據(jù)不同城市情況）。
多家銀行明確，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍，但“認(rèn)房不認(rèn)貸”后被認(rèn)定為首套房的存量個(gè)人商業(yè)性住房貸款，符合調(diào)整范圍。如后續(xù)借款人所在城市更新“認(rèn)房”“認(rèn)貸”政策，可根據(jù)最新政策要求提交利率調(diào)申請(qǐng)。
建設(shè)銀行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時(shí)，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。
多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，但符合上述情形的二套房貸借款人，需要提供相應(yīng)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程按照后續(xù)操作指引進(jìn)行。無法確認(rèn)是否為首套房的，可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
四、調(diào)整后房貸利率能降到什么水平？
根據(jù)《通知》，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款/協(xié)商變更后的利率水平，由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
目前，全國31個(gè)省份的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限情況，均已在央行各分支機(jī)構(gòu)公布，購房者可登陸央行各地分行官網(wǎng)查詢。（詳見報(bào)道：31地首套房貸利率下限全部出爐！認(rèn)房不認(rèn)貸后，哪些城市調(diào)整空間更大？）
建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行解釋稱，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。
記者注意到，建設(shè)銀行、中國銀行等銀行均以調(diào)整后執(zhí)行水平/貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為“LPR+10BP”舉例。以建設(shè)銀行為例，該行假設(shè)，借款人現(xiàn)在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，對(duì)應(yīng)貸款利率即LPR+90BP。若按有關(guān)規(guī)則，假設(shè)該借款人存量首套住房貸款利率下調(diào)后執(zhí)行的水平為LPR+10BP，其房貸利率會(huì)下調(diào)80BP，從現(xiàn)在的5.1%調(diào)整到4.3%。
五、有待明確的問題：LPR改革前利率下限如何確定？階段性取消利率下限如何處理？
總體來看，存量首套個(gè)人商業(yè)性住房貸款主要分為三種情況：
1.存量貸款在2019年10月LPR改革之后發(fā)放，且貸款合同約定的LPR加點(diǎn)數(shù)超過發(fā)放時(shí)利率下限政策對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)數(shù)；
2.存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)選擇固定利率，且該固定利率高于發(fā)放時(shí)利率下限；
3.存量貸款在2019年10月之前發(fā)放，借款人在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)選擇錨定LPR。
第一種情況較為明確，存在下調(diào)空間，且計(jì)算較為簡單。對(duì)于第二種情況，光大銀行明確，固定利率客戶可以向該行申請(qǐng)降低首套房貸利率，且調(diào)整后利率類型仍為固定利率。
對(duì)于第三種情況，因?yàn)榇祟愘J款的發(fā)放時(shí)利率下限認(rèn)定尚需銀行確認(rèn)。有銀行業(yè)研究人士對(duì)記者，考慮到LPR改革前房貸利率下限采取基準(zhǔn)利率按比例上下浮動(dòng)的方式，與定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)形式需要換算，具體調(diào)整空間取決于雙方協(xié)商結(jié)果，大概率會(huì)按照LPR（+0BP）執(zhí)行。
從央行各分支機(jī)構(gòu)披露的首套房貸利率下限情況來看，多數(shù)僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率9折，深圳、湖北為基準(zhǔn)利率的7折。
此外，去年以來，隨著央行、原銀保監(jiān)會(huì)階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，隨后建立新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，不少地區(qū)階段性取消了新發(fā)放首套住房貸款利率下限，比如湖北、安徽、廣東、黑龍江等地均有城市在2022年10月以來陸續(xù)階段性取消下限。
對(duì)于在取消利率下限時(shí)發(fā)放的首套存量房貸如何調(diào)整，仍需要銀行進(jìn)一步明確。對(duì)于具體調(diào)整空間，多家銀行表示，將在《通知》要求的政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整。
六、選擇哪種調(diào)整方式？兩種方式有何差異？
對(duì)于“新發(fā)放貸款置換”“協(xié)商變更合同利率”，工商銀行解釋稱，前者是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸；后者是指由借貸雙方通過簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。
工商銀行進(jìn)一步表示，對(duì)于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，兩種方式調(diào)整結(jié)果無明顯區(qū)別。考慮到借款人操作的便利性，該行將主要采取變更合同利率的方式。農(nóng)業(yè)銀行也作出類似回應(yīng)。
七、此前房貸利息能否返還？提前還貸的能否下調(diào)？
在《通知》發(fā)布前已經(jīng)支付的、高于調(diào)整后利率水平的房貸利息，借款人能否要求銀行返還？對(duì)此，工商銀行明確，此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
對(duì)于已經(jīng)辦理提前還款的，農(nóng)業(yè)銀行表示，要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，符合 《通知》條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。二是已提出提前還款申請(qǐng)、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撒銷提前還款申請(qǐng)，凡是符合《通知》條件的，納入此次調(diào)整范圍。
八、什么時(shí)候可以辦理？
根據(jù)《通知》，存量房貸利率的調(diào)整申請(qǐng)將從9月25日起開始。多家銀行表示，目前正抓緊進(jìn)行準(zhǔn)備工作，確保按央行要求該日期可提供服務(wù)/接受申請(qǐng)，后續(xù)進(jìn)展將及時(shí)在官網(wǎng)、官方微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道進(jìn)行公告，具體申辦時(shí)間以公告為準(zhǔn)。
從各銀行的回應(yīng)來看，相關(guān)準(zhǔn)備工作涉及操作細(xì)則的制定、合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，存量房貸利率調(diào)整可通過線上和線下網(wǎng)點(diǎn)等全渠道進(jìn)行，包括查詢和申請(qǐng)等。
農(nóng)業(yè)銀行表示，凡是符合《通知》條件的客戶，在9月25日受理申請(qǐng)后，該行會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)規(guī)范完成利率定價(jià)調(diào)整工作。中國銀行則明確，存量房貸在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。
在上述銀行發(fā)布詳細(xì)問題答疑之前，多家銀行已經(jīng)發(fā)布關(guān)于存量房貸調(diào)整事項(xiàng)的通知，不過多為國有大行和股份行。近日，越來越多的中小銀行陸續(xù)發(fā)布相關(guān)通知，包括城商行、農(nóng)商行等，還有部分地方政府政務(wù)部門發(fā)布相關(guān)通知和問答。