本報(bào)記者 郭陽琛 張家振 上海報(bào)道
南京市執(zhí)行已久的房地產(chǎn)限購政策正迎來階段性大轉(zhuǎn)向。
9月7日，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展6項(xiàng)最新舉措。這是南京市在8月4日發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措 促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》政策措施基礎(chǔ)上，再度推出的房地產(chǎn)市場調(diào)控舉措。根據(jù)最新政策，包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉也意味著南京市自此全面解除了限購，打響核心二線城市全面放開限購的“第一槍”。此外，《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，南京市還為激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場拿出了“真金白銀”措施。例如，對于在江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)等新六區(qū)以及棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)部分區(qū)域購房的，給予不低于合同總價(jià)的1%的購房補(bǔ)貼；實(shí)施賣舊換新補(bǔ)助，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。
“與一線城市不同，二線城市和三四線城市更需要政策層面的支持?！?/span>鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，既然南京市這樣的強(qiáng)二線城市全面取消了限購，那么杭州市、成都市、武漢市、西安市和蘇州市等城市也有望逐步取消限購政策?！邦A(yù)計(jì)先從郊區(qū)開始實(shí)施，如果市場仍面臨銷售壓力，這些城市就有可能完全取消限購。預(yù)計(jì)最快到10月底，非一線城市限購將全面取消。”
全面放開限購政策
對于南京市此次出臺的樓市新政，最受關(guān)注的便是正式全面放開了自2016年以來實(shí)行7年的限購政策。
9月7日深夜，“南京發(fā)布”微信公眾號發(fā)文稱，自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。
記者了解到，上述四區(qū)是南京市中心城區(qū)，也是南京市僅剩的限購區(qū)域。早在2022年，南京市便在執(zhí)行層面取消了棲霞區(qū)、雨花區(qū)、江寧區(qū)、江北新區(qū)、高淳區(qū)、溧水區(qū)、六合區(qū)等外圍區(qū)域的限購政策。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，南京市之所以打響核心二線城市全面放開限購的“第一槍”，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷密不可分。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，南京市商品住宅市場供應(yīng)面積25.97萬平方米，環(huán)比下降31.39%，同比下降20.92%；成交面積31.14萬平方米，環(huán)比下降14.47%，同比下降45.25%；成交均價(jià)27243元/平方米，環(huán)比下降19.67%，同比下降7.69%。其中，新房成交量已連續(xù)5個(gè)月下降，為2020年2月以來的最低值。
“南京市新房廣義庫存量在35個(gè)月以上，存在去化壓力。”張宏偉表示，南京市之前就取消了外圍區(qū)域的限購，但市場反應(yīng)并不理想，銷售量也沒有太大起色。在最近的南京市土拍中，除了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊有品牌房企關(guān)注外，其他區(qū)域地塊基本上都是底價(jià)成交或當(dāng)?shù)貒笸械壮山弧?/p>
張宏偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在南京市取消了核心區(qū)限購，再加上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”和首付比例降低等新政策，能夠帶動(dòng)改善型需求入市，至少可讓核心區(qū)的交易量活躍起來?！斑@些政策‘組合拳’，可以帶動(dòng)改善型需求在9～10月集中釋放。但外圍的剛需、首改樓盤，受制于居民收入和當(dāng)?shù)貛齑媪科蟮仍颍瑤齑嫒セ灰欢〞?huì)很快見效?！?/p>
值得一提的是，除了全面取消限購?fù)?，南京市此次出臺的新政策還推出了多項(xiàng)重要舉措。首先，南京市將落實(shí)國家信貸政策最新要求，落實(shí)國家調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。
具體而言，南京市首套房首付比例最低為20%，貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；二套房首付比例最低為30%，貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
其次，南京市將出臺集體土地房票安置辦法。對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵(lì)被征收人選擇房票安置，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期。
另外，南京市還將對8月1日～12月31日期間購置新房的購房者給予補(bǔ)助。具體而言，該政策適用于新六區(qū)（江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）和棲霞區(qū)（龍?zhí)督值馈冀值溃?、雨花臺區(qū)（古雄街道、板橋街道、雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及西善橋街道秦淮新河以南地區(qū)），補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)是不低于合同總價(jià)的1%。
實(shí)施“賣舊換新”補(bǔ)助
在激活樓市過程中，提振二手房市場也是不可忽略的一環(huán)。
我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，南京市二手房成交量為6967套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅上升2.1%。二手房成交均價(jià)為29245元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，再次回歸到3萬元大關(guān)以內(nèi)。
因市場可售房源量持續(xù)增加影響，8月，南京市二手房新增掛牌房源5857套，環(huán)比下降2.7%；新增掛牌房源均價(jià)31828元/平方米，環(huán)比下降1.3%，均價(jià)也是近3年來首次回落到3.2萬元以下。
“結(jié)合可售庫存來看，南京市二手房仍處于供過于求的狀態(tài)?！蔽覑畚壹已芯吭悍矫姹硎?，南京市二手房房源平均成交周期為196.6天，環(huán)比增加了12.4天，主要還是因?yàn)槟壳澳暇┦袔齑娣吭戳枯^大，客戶選擇性眾多，也會(huì)拉長房源的整體成交周期。
因此，南京市此次出臺的新政策將實(shí)施“賣舊換新”補(bǔ)助，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價(jià)0.5%的補(bǔ)助。
與此同時(shí)，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出了“換新購”服務(wù)，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價(jià)，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》（以下簡稱“《通知》”）指出，在新建商品住房“放心買”認(rèn)購協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議中，約定30～90天時(shí)間周期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，通過線上流量加推、經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。
“若二手房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù)；若二手房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購金，購房者無須承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜觥锻ㄖ繁硎?。
此外，《通知》還表示，將在南京房產(chǎn)微政務(wù)“房幫寧”平臺開設(shè)“換新購”欄目，自9月8日起，公開在售新建商品住房項(xiàng)目“換新購”專屬房源、優(yōu)惠方案、合作經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和聯(lián)系方式等實(shí)時(shí)更新信息。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和專屬優(yōu)惠方案，讓住房改善群體切實(shí)減負(fù)擔(dān)、得實(shí)惠。
我愛我家研究院方面預(yù)計(jì)，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售季到來，南京市二手房市場預(yù)計(jì)也將小幅回溫，9月交易量有望環(huán)比上升，但當(dāng)前市場成交主力仍將是剛需群體，整體成交價(jià)格或仍將維持低位。