無論是新房還是二手房，市場對新政的反應都比較平穩(wěn)。居民從恐慌型購房變?yōu)槔硇孕唾彿?/p>
（金隅望京云尚樓盤售樓處；攝影/任德輝）
文｜王文彤 任德輝
編輯｜余樂
從8月開始，一個多月的時間里，全國已有超40城落實“認房不認貸”政策，多個城市優(yōu)化或取消限購政策。
各地市場反饋的效果究竟如何呢？趁著周末，《財經(jīng)十一人》走訪了多地新房售樓處，發(fā)現(xiàn)市場對政策的反應沒有想象中那么明顯。優(yōu)質項目仍然排起長隊，冷清的項目還是門可羅雀。
二手房市場方面，客戶和業(yè)主的心態(tài)也變得更加理性。掛牌量有所上升，但成交量、成交價基本穩(wěn)定。優(yōu)質項目有微小漲幅，“老破小”仍然半死不活。
多位專家和中介均表示，這一輪政策調整主要是針對二手房市場和改善型需求群體。他們認為，還是要等著更多的二手房出手，市場轉起來，形勢才能好轉。
（各城市優(yōu)化及取消限購政策情況；制圖/王文彤）
新房對市場的反應較小
9月下旬的一個周末，朝陽區(qū)“金隅望京云尚”的售樓處內人流量不少（見頭圖）。很多夫妻帶著孩子一起來看房，孩子們圍著沙盤快樂地跑來跑去。
金隅望京云尚位于朝陽區(qū)來廣營北路、望京商圈附近，2023年6月開盤，預計2025年11月交房。該樓盤屬于“改善型新盤”，以三四居戶型為賣點，主打滿足家庭更好的居住和生活需求，價格在1100萬至1400萬之間。目前該樓盤第一期的五棟樓房子已經(jīng)剩得不多，三居戶型賣得更快，還剩不到10套。
銷售人員介紹說，該樓盤在6月剛開盤時賣得比較快，9月“認房不認貸”之后沒什么變化?！爸荒苷f政策落地之后，有些客戶出手的決心加大了。但是如果原來就沒有購入打算的，還是不會來買?！彼f。
《財經(jīng)十一人》又來到了曾經(jīng)走訪過的京投發(fā)展·北熙區(qū)售樓處。該精裝修樓盤位于朝陽區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū)，2023年6月開盤，預計2025年底交房。二期開盤一共四棟樓，目前已經(jīng)賣得差不多了。
下午兩點多，門外已經(jīng)排起了看房長隊。銷售人員介紹說，北熙區(qū)一直是朝陽區(qū)熱度最高的樓盤，網(wǎng)簽量和成交量名列前茅。銷售人員介紹說，雖然9月份賣了170套左右，情況還不錯，但與以往相比速度沒有明顯加快。
當問及價格，銷售人員表示，他們從開盤以來一直沒有漲價，目前成交的二居室還有兩個點左右的折扣?！拔覀冺椖康年P注度比較高，不能隨意漲價?！彼f。
除了一線城市，熱門二線城市的房價也備受關注。以杭州為例，今年6月份以來，杭州市陸續(xù)推出了放寬限購，完善“認房不認貸”等多項利好政策。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，第38周（9.11-9.17）內杭州新房成交面積13.6萬平方米，環(huán)比漲幅為26.4%。
新房市場在不同區(qū)塊內的市場熱度存在差異，市中心內（如西湖區(qū)）優(yōu)于周邊地區(qū)（如余杭區(qū)），但成交量受9月新政的影響都不明顯。
西湖區(qū)鏈家中介表示，進入9月后，由于解除認房不認貸、放松限購等政策很少惠及市中心新盤的買家，該區(qū)域內新盤的成交量并未出現(xiàn)變化。
與市中心新盤相比，9月份周邊地區(qū)的新盤市場則顯得動力不足。余杭區(qū)中介表示，華昭府，星創(chuàng)云城府等周邊區(qū)域新盤在七、八月份迎來銷量高峰，于9月出現(xiàn)下滑。
中介表示，周邊地區(qū)新盤的主要買家以年輕人為主，他們普遍剛來杭州不久，社保繳納狀況、工資水平都不足以在市區(qū)內購買新房，部分買家就會選擇購買周邊地區(qū)配套設施完善，價格低于市區(qū)的新盤。
但是9月新政一出，他們的心態(tài)也發(fā)生了變化?！坝械馁彿空咴诘?，想著萬一能有更利好的政策出臺，就可以一步到位購買中心城區(qū)的房子?！彼f。
從整體的市場數(shù)據(jù)來看，一、二線新房情況都有一定回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年第38周（9.10-9.17），各能級城市成交環(huán)比回升，一線城市指數(shù)回升好于二線城市。
具體來說，一線指數(shù)環(huán)比增長15.71點至67.98，北上廣深4城均回升。二線成交指數(shù)環(huán)比增長3.48點至45.88，成都、青島等保持微增，杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%，而武漢、寧波成交環(huán)比轉降。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，9月18日至20日，北京、上海、廣州、深圳新房成交套數(shù)比上周前三天繼續(xù)增長，但絕對規(guī)模仍為2023年以來周度銷售面積低位。
根據(jù)房天下APP訪問數(shù)據(jù)，各地在政策出臺當周項目訪問量普遍提升，但第38周（9.11-9.17）多地項目線上訪問量下滑，顯示客戶置業(yè)整體仍較為理性。
短期來看，核心城市新房成交量有望延續(xù)回升態(tài)勢，“金九銀十”市場規(guī)模提升。隨著前期積壓的購房需求釋放完成以及“賣一買一”住房需求平穩(wěn)釋放，核心城市成交量或逐漸趨穩(wěn)。對于全國市場來說，居民收入預期尚未恢復，全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力。
二手房進入穩(wěn)定期
“這些老破小的二手房，多余的價格水分基本被擠干了。房齡十年左右的次新房的情況還稍好一點?！币晃簧罡本┌死锴f地區(qū)的鏈家中介對《財經(jīng)十一人》說。
9月23日下午四點左右，《財經(jīng)十一人》跟隨鏈家中介來到位于朝陽區(qū)石佛營附近的八里莊北里小區(qū)。這里的房齡普遍在20年以上，居民以老年人為主，2021年老舊小區(qū)改造后，樓體表面經(jīng)過了重新粉刷。
（八里莊北里小區(qū)；攝影/任德輝）
鏈家中介介紹道，新政對這個小區(qū)二手房的成交量沒有太大影響，依舊維持在每個月10-15套左右，成交價也沒有太大變化。
“現(xiàn)在想賣這里房子的業(yè)主，利率和政策并不是他們的第一考慮，最主要的原因是這里的房子滿足不了他們的生活需求。”他說。
該中介回憶道，北京新政出臺后，二手房確實有一周的“蜜月期”?！皠偝稣叩哪莻€周末，兩天內整個北京一共成交了1800套左右，成交的多是次新房。結果第二周又回到原點了?！彼f。
他也分析，這可能是因為二手房彼此之間可替代性大的原因?！白罱山坏倪€是一些著急賣的房子，但是談價空間也不大。二手房就是這樣，就算錯過了今天這個你比較心儀的房子，過不久也會出現(xiàn)類似的?！?/p>
杭州各個區(qū)域的二手房之間也存在較大差異，不同之處在于，區(qū)域對二手房情況的影響更大，一些周邊城區(qū)的次新房價格反而不如中心城區(qū)的老破小。西湖區(qū)二手房中介表示，市中心二手房雖然以老舊小區(qū)為主，9月成交量也仍然出現(xiàn)了20%左右的上漲。
他分析道，一是“認房不認貸”政策降低了買家的購房門檻，部分買家能夠承擔起市中心房源的價格，二是老房子的降價幅度比次新房更大，買家更愿意出手。
另外，該中介表示，9月政策出臺后，賣家能夠實時觀察到看房量的上升，心態(tài)上有些波動?！斑€是得看是不是著急賣，如果著急的話就可能降價。但如果不著急，心里的議價空間就會減少。掛190萬的房子，可能原先170萬愿意賣，現(xiàn)在可能要到175萬。”他說。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，一二線城市的二手房市場呈現(xiàn)“量升價穩(wěn)”的局面。一線城市中京滬表現(xiàn)強于廣深，二線城市中武漢、蘇州、合肥、南京等城市表現(xiàn)突出。
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
根據(jù)中指研究院測算，二手房的絕對規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。根據(jù)房天下APP訪問量數(shù)據(jù)，政策出臺當周周末各地項目訪問量普遍提升，但第二周后多地項目線上訪問量下滑。
整體上看，各地優(yōu)化“認房不認貸”政策及其他限購政策帶來的首套房及換房需求入市需要一定周期，因此政策出臺后市場情緒在集中釋放后趨穩(wěn)，表明購房者整體仍較為理性。
分化加劇
在與多位中介、專家的交談中，我們發(fā)現(xiàn)不論是一手房還是二手房，不同城市、不同片區(qū)甚至同一片區(qū)不同項目之間的差異都很明顯。他們普遍認為，不同城市間的差異，最主要原因在于之前的政策松緊程度不同，被抑制的購房需求不同?？傮w來看，一線城市市場情緒回升普遍高于二線城市。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析道，在“認房不認貸”政策落地前，多數(shù)二線城市執(zhí)行政策限制條件已較為寬松，政策對市場的帶動效果較為有限。
以武漢為例，武漢在8.31“認房不認貸”落地前，已放開二環(huán)線外限購，整體政策處在較為寬松狀態(tài)，此次政策優(yōu)化對市場帶動效果整體有限。此外，若新房庫存規(guī)模較小，二手房市場對政策反饋一般更迅速。
一線城市的政策普遍更為嚴格，短期釋放的購房需求也要更多。一線城市中，北京、上海在新房、二手房市場整體表現(xiàn)仍好于廣深，這與它們各自的房價預期、城市基本面、住房需求支撐度密切相關。
清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟也認為，未來的房市分化會更加嚴重。他表示，過去市場比較景氣時，容易出現(xiàn)政策稍有變動居民就立刻購房的恐慌型購房現(xiàn)象，但這種情況現(xiàn)在已經(jīng)不再出現(xiàn)。
現(xiàn)在，居民購房時更加理性，整個市場還在緩慢修復前期被壓制的需求中，房價和成交量的漲幅都很溫和。不論是新房還是二手房，未來都是品質更優(yōu)的項目會更受青睞，老破小項目也許會無人問津。
他們同時表示，居民更應關注長期的市場變動。一是短期的數(shù)據(jù)變動受多種因素影響，波動較大，不具備指向性；二是理性消費需求的釋放本身就需要更多時間。一時的政策刺激所產(chǎn)生的差異，隨著全面被抑制的需求逐漸入市以后會逐漸消散，之后不同城市的情況會由自發(fā)的合理需求決定。
對于后續(xù)的政策調整，多位專家都給出了相同的看法——供給端盤活閑置地塊，支持企業(yè)融資，優(yōu)化限價政策；需求端繼續(xù)落實完善各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)政策，并調整一些現(xiàn)在已經(jīng)不合理的政策，比如普通住宅和非普通住宅的認定標準。此外，因城施策、因區(qū)施策可以進一步細化到因項目施策、因群體施策。
“加強政策的細分度、指向性、安全性后，我們更需要的是給市場更多的時間和耐心?！眳黔Z說。