近期，中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京地區(qū)二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房成交量萎縮，掛牌量走高。新房方面，城區(qū)項(xiàng)目去化明顯好于郊區(qū)項(xiàng)目。
分化明顯
“進(jìn)入11月份，市場(chǎng)情緒變化不大，手里有一些前期沒有走完的合同在忙，新增的業(yè)務(wù)比較少。”鏈家中介人士告訴記者。
北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環(huán)比下降25.3%。
記者在鏈家系統(tǒng)看到，近期，一些片區(qū)二手房成交價(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整。例如，大興區(qū)一些次新房樓盤，出現(xiàn)較為明顯的降價(jià)趨勢(shì)?！艾F(xiàn)在帶車位的房源和3、4月份不帶車位的房源價(jià)格差不多，如果急售，價(jià)格可能還更低。”有大興區(qū)的中介銷售告訴記者。
麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房掛牌價(jià)（麥田覆蓋樓盤）和9月相比下降0.2%。雖然掛牌價(jià)波動(dòng)不明顯，但從實(shí)際成交價(jià)看，部分區(qū)域的二手房成交價(jià)較今年二三月份明顯下滑。
新房市場(chǎng)方面，記者走訪了解到，北京地區(qū)新房樓盤出現(xiàn)較為明顯的分化，靠近城區(qū)項(xiàng)目銷售情況明顯好于郊區(qū)項(xiàng)目。
“隨著城市持續(xù)外延發(fā)展，核心內(nèi)城區(qū)域價(jià)值凸顯。內(nèi)城區(qū)具備較為成熟的配套資源，對(duì)項(xiàng)目去化較為有利?！北本┏墙āぬ靿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
一些大型開發(fā)商在國(guó)慶假期前后對(duì)存量樓盤進(jìn)行清盤處理后，目前進(jìn)入新樓盤的蓄客。
“我們剛剛清場(chǎng)了通州的一個(gè)項(xiàng)目，目前人員都轉(zhuǎn)移到了昌平，現(xiàn)在只是蓄客，還沒有正式銷售，可以先看房排卡。目前排卡的人數(shù)還比較可觀?！庇行路夸N售人員告訴記者。
掛牌房源增多
“目前是比較典型的買方市場(chǎng)。如果想換房或者變現(xiàn)，需要及早出手，且價(jià)格不能掛太高，高于市場(chǎng)價(jià)的房源短期內(nèi)很難出手?！弊咴L過程中，多位二手房中介人士告訴記者。
“和掛牌價(jià)微降相比，一個(gè)更明顯的趨勢(shì)是，下調(diào)掛牌價(jià)的房源比例明顯增加，10月份調(diào)整掛牌價(jià)的房源中，調(diào)低掛牌價(jià)的房源占比比上個(gè)月增加11個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場(chǎng)成交放緩，越來越多的業(yè)主想通過調(diào)低掛牌價(jià)的方式增加房源競(jìng)爭(zhēng)力，加快成交?！丙溙锓慨a(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
記者在鏈家系統(tǒng)看到，目前，北京地區(qū)二手房掛牌數(shù)量達(dá)到169642套。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月二手房掛牌量和9月相比增加3%。
中原地產(chǎn)首席分析張大偉對(duì)記者表示，在經(jīng)歷了新政初期市場(chǎng)需求的快速釋放之后，進(jìn)入10月，買方的觀望情緒明顯增加。對(duì)于想要快速賣房的業(yè)主來說，不得不在成交時(shí)作出更多的價(jià)格讓步。因置換需求引發(fā)的二手房掛牌量增加趨勢(shì)開始減弱。二手房掛牌量仍處于高位，對(duì)于購(gòu)房者來說，買房時(shí)有更多的選擇空間。
多位受訪人士告訴記者，隨著降價(jià)房源增多，疊加政策利好預(yù)期，未來幾個(gè)月北京二手房市場(chǎng)有望迎來筑底回升。
涉房新政不斷出臺(tái)
從政策面看，近期，北京出臺(tái)了一系列涉及房地產(chǎn)的政策。
北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局日前發(fā)布的《北京市房地產(chǎn)廣告發(fā)布指引（征求意見稿）》明確提出，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)“投資收益保持在XX%以上”“XX分鐘到達(dá)某地標(biāo)建筑”“買房能落戶”等承諾內(nèi)容。
《征求意見稿》要求，房地產(chǎn)廣告應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以健康的表現(xiàn)形式表達(dá)廣告內(nèi)容。房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。不得違反國(guó)家和北京市有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定，對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。此外，不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。
此前，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》明確，自2023年11月1日（含）起，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況，即“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。
其中，首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)借款申請(qǐng)人在北京市無住房且全國(guó)范圍內(nèi)無公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房的或全國(guó)范圍內(nèi)已使用過2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實(shí)際購(gòu)房過程中選擇公積金或公積金組合貸款的購(gòu)房者不在少數(shù)。新標(biāo)準(zhǔn)摒棄了對(duì)購(gòu)房者商業(yè)貸款記錄的審查，只核實(shí)全國(guó)范圍內(nèi)的公積金貸款記錄。新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類購(gòu)房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會(huì)降低其貸款成本。