在一批民營房企以及示范性房企爆雷之后，市場的擔(dān)憂情緒傳遞到了幾家混合所有制房企身上。
在認(rèn)房不認(rèn)貸、存量房貸利率下調(diào)等一系列房地產(chǎn)提振政策出臺后，今年的樓市“金九銀十”并無太大起色，根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，剛剛過去的十月份，近半數(shù)百強房企業(yè)績同環(huán)比雙降，規(guī)模房企仍陷負(fù)增長困局。
在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中，幾家長期被視為“優(yōu)等生”的混合所有制房企，突然被悲觀情緒籠罩，不僅遭遇股債雙殺，還面對樓盤交付的信任危機。
這一時刻，信心堪比黃金，規(guī)模最大的混合所有制房企萬科（000002.SZ）攜其國資股東站出來積極應(yīng)對市場質(zhì)疑，第一大股東深圳地鐵表達(dá)了強力支持的態(tài)度。來自股東的進(jìn)一步信用加持，或?qū)檫@些房企贏得喘息之機，為市場各方的信心修復(fù)創(chuàng)造條件。
各方擔(dān)憂情緒升溫
最近，上海嘉定幾個金地期房樓盤的業(yè)主群炸開了鍋，不少人擔(dān)憂潛在的交付風(fēng)險，部分業(yè)主甚至每天都跑去工地，查看有無工人在崗施工。
事情源于位于嘉定馬陸的金地峯匯一期業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)項目的工程進(jìn)度變慢了，從9月到11月新進(jìn)展不多，結(jié)合近期金地集團(tuán)掌門人交班以及一些市場傳聞，這些花了數(shù)百萬元購房的業(yè)主們慌了起來。上海嘉定一直是金地的深耕區(qū)域，多個項目同時在售，2023年還新拿了兩塊地。
要是放在過去，這是一個可以閉眼入的期房項目，購房者無需擔(dān)心爛尾風(fēng)險——根據(jù)天眼查，該項目背后的股東包括金地集團(tuán)和中鐵建。金地是一家混合所有制房企，素以穩(wěn)健著稱，其第一大股東是險資富德生命人壽保險，第二大股東是深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局；而中鐵建是實打?qū)嵉难肫螅庞帽硶茏恪?/p>
而現(xiàn)在，即便業(yè)主親眼看到工地現(xiàn)場有工人，他們?nèi)阅罅艘话押??！皶粫潜硌菔绞┕?？”一名業(yè)主表示。也有業(yè)主認(rèn)為：“現(xiàn)在一點風(fēng)吹草動就讓大家如驚弓之鳥，還是不要自己嚇自己了！”
在一批民營房企以及示范性房企爆雷之后，市場的擔(dān)憂情緒，似乎傳遞到了幾家混合所有制房企身上。
“招保萬金”，即招商、保利、萬科、金地，被稱為上市房企四強選手，它們都有雄厚的背景和較為優(yōu)秀的管理體系，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一直占據(jù)重要位置。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計榜單，截至2023年上半年，保利、萬科、招商、金地的操盤業(yè)績?nèi)嘉涣行袠I(yè)前十，分別是第1名、2名、5名和10名。
但擔(dān)憂情緒不僅吹到了第十名金地身上，就連位列第二名的萬科，都感受到了來自市場的寒意——10月下旬以來，萬科遭境外評級機構(gòu)降級，隨后多只美元債大跌。
萬科也是一家混合所有制房企，其第一大股東為深圳國資委旗下的深圳地鐵集團(tuán)。
“萬科的房子還能買嗎？我不敢去冒險，十分猶豫?！苯谝恢痹诳捶康囊幻彿空邔τ浾弑硎?，自己原本非常看好萬科某樓盤，但在看了一些市場傳聞以后，對這類混合所有制房企的交付能力也產(chǎn)生了些許懷疑，只能繼續(xù)持幣觀望。
在這種市場心態(tài)下，樓盤的產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)等似乎都成了次要因素，房企的國央企屬性成了購房者最先考慮的要素。比如在上海嘉定，就有金地和萬科項目周邊競品的銷售人員打出了軟廣——“這時候你就要考慮買國企的房子了，值得放心”。
實際上，截至目前萬科和金地都無任何公開市場違約，是地產(chǎn)行業(yè)“決賽圈”中所剩不多的種子選手。今年以來，金地在債券兌付上付出了相當(dāng)?shù)呐Α习肽杲鸬貎陡兜狡趥鞠⒊?22億元，近期遭遇股債下跌后，仍及時安排了多項債券的兌付，年內(nèi)所有公開債券均已按期償付本金及利息。今年年內(nèi)，萬科也已經(jīng)沒有境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅剩3.8億元。
市場信心急需重建
盡管金地與萬科的“還貸記錄”良好，市場情緒并非無風(fēng)起浪。
去年年底，中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)手推出16條金融舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；今年8月底以來，房地產(chǎn)提振政策頻出，包括存量房貸利率下調(diào)、多個城市全面取消限購、認(rèn)房不認(rèn)貸等。
利好政策刺激下，房企銷售仍呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年10月，近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降，規(guī)模房企仍陷負(fù)增長困局。根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，排名前100房企前10月銷售總額為5.3萬億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴(kuò)大2.8個百分點。
在前十房企中，萬科前10個月合約銷售額為3116億元，同比下滑8.5%；金地合約銷售額為1329億元，同比下滑27.5%。
“市場的疲軟、業(yè)績的下滑是一個方面，更為重要的是，我們擔(dān)憂混合所有制房企國資背景大股東的支持力度不夠?！币患一鸸緝?nèi)部人士對記者說道。
畢竟，今年遠(yuǎn)洋集團(tuán)已宣布公開債務(wù)違約，其第一大股東是中國人壽，這似乎印證著國資背景并不是房企的“免死金牌”。
對于金融機構(gòu)擔(dān)心的國資股東支持力度問題，萬科及時回應(yīng)。11月6日，萬科拉來深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰共同召開線上會議，向市場傳遞信心。會議現(xiàn)場，深圳國資委表態(tài)：“如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對?！?/p>
深圳地鐵也表示，將根據(jù)市場情況支持萬科，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元。
這是截至目前混合制房企的國資背景股東對外釋放的最強發(fā)聲。
此前金地也已披露，公司正與二股東深圳市福田投資控股有限公司商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展的需要，為金地在公開市場發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)提供擔(dān)保等增信措施。
“如果有了進(jìn)一步的信用加持，恢復(fù)金融機構(gòu)信心，打消購房者和供應(yīng)商疑慮，這盤棋就能活，企業(yè)進(jìn)入新的良性循環(huán)?！鄙鲜龌饛臉I(yè)人士表示。
“整體房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，市場應(yīng)有更多耐心，支持這個行業(yè)中有能力有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)穿越周期，而不是看著他們倒下?！币幻康禺a(chǎn)資深從業(yè)者對記者說道。
對于購房者十分關(guān)注的新房交付風(fēng)險問題，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，購房者應(yīng)關(guān)注具體樓盤銷售端的情況和資金監(jiān)管事宜，在資金監(jiān)管嚴(yán)格且銷售端情況良好的條件下，可以比較放心地購置新房，一般來說國企、央企以及頭部的混合所有制房企項目目前不會有太大的交付壓力，如果實在擔(dān)心交付風(fēng)險，購房時選擇二手房則能完全規(guī)避這一問題。