這個(gè)十月上海二手房成交了1.2萬套
還蠻熟悉的數(shù)據(jù)，因?yàn)槠甙嗽乱策@個(gè)量，沒想到九月抬高的成交量回歸的這么快
而我們甚至沒想過再寫個(gè)選題告訴大家，二手市場還用說么，就連坐鏈家寫作業(yè)的小朋友都多少聽說了些
但逐漸的我們發(fā)現(xiàn)這件事是 開始有傳導(dǎo)
就是當(dāng)你看完成交看完掛牌再跟房東聊聊以為結(jié)束之后，但其實(shí)這件事還在不斷發(fā)酵
賣不掉的房子都去哪了，找不到租客的房東變多了，租金開始競價(jià)了...
是的，在我們看完二手成交數(shù)字的時(shí)候，也順帶發(fā)現(xiàn)了租賃市場的房租下探
尤其其中高端租賃市場的變化?貝殼研究院
原來這里面高端租賃還要更冷、原來今年高端租賃比去年還要更冷
我想這其中的變化有必要也跟大家分享下
于是我還是將電話打到每家中介門店，去看看眼下上海高端租賃又有著怎樣的變化
“月租金1萬以上單子，比去年少一半吧”
看著博眼球的一句話卻是我坐下來碼字的此刻唯一記得的
我用1萬以上的單子作為參照物咨詢了各板塊鏈家門店，倒不是說高端租賃非得一萬以上或是三萬以上
就暫且去看看月租1萬以上的租賃單子在上海的租賃市場都有著怎樣的變化
幾十個(gè)電話跟面談里感覺中介小伙伴們的反饋更像是哀嚎
注：不是每個(gè)區(qū)每個(gè)板塊都有月租過萬房源成交，我們統(tǒng)計(jì)了14個(gè)區(qū)32個(gè)板塊月租過萬租賃單的開單情況，跟去年同期相比
其實(shí)1萬以上的租賃單對很多中外環(huán)板塊已經(jīng)是天花板，很多中介可能一兩個(gè)月開不了這樣一單
像徐匯濱江板塊60-70位中介10月成交10多套租賃，遇到這樣的情況我們以門店為單位、跨月度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后再具體到每個(gè)月、每個(gè)人
我總結(jié)了下全市，14個(gè)區(qū)有統(tǒng)計(jì)的32個(gè)板塊里，56%板塊的中介開單量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4，10%板塊開單量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半
而且 越是 南京西路、徐家匯這類核心位置，開單量就少的更多
這個(gè)10月新天地板塊鏈家租賃單能有70-100套，而以往10月這個(gè)數(shù)字在150套（2021年10月）
徐匯濱江租賃基本都是大戶型，這里的鏈家大區(qū)60-70多人這個(gè)10月成交10多套成交，比去年少了1/3不止
同樣是租房淡季，今年南京西路、徐涇、漕河涇這三個(gè)地方的萬元租賃單開單量至少砍掉40%左右，相當(dāng)于中介平均收入也會少掉40%
中遠(yuǎn)兩灣城的一位小哥說自己已經(jīng)躺平，只要勉強(qiáng)保持生存就行，他業(yè)績比較好的同事現(xiàn)在就明顯在店里的時(shí)間多了很多，因?yàn)闆]客戶
整個(gè)徐涇區(qū)域鏈家能成交2-3套月租過萬的單子，不過往年這個(gè)數(shù)字是5-6套，相當(dāng)于今年只有往年的一半（往年不包含去年）
碧云鏈家中介這個(gè)10月租賃訂單放一起差不多十來套，這個(gè)量是以往的七成，去年每年這時(shí)候也是市場淡季，但今年更淡，中介邊說邊搖頭：“真的差，不是一般的差”
越來越多貴房子租不掉，成交周期也在拉長
鏈家貝殼網(wǎng)內(nèi)部開會有個(gè)統(tǒng)計(jì)，租房最好的七八月，平均是50天左右普租就能租掉，但現(xiàn)在不管普租還是高端租賃都延長了，尤其后者，動輒半年租不掉
碧云有一半是別墅和大平層，這里的維詩凱亞報(bào)價(jià)3.9萬/月，340多平，4個(gè)房間，房東心理價(jià)位3.5萬/月，半年了沒有租掉
租不掉的房子形成積壓，所以租賃存量也多的超出中介想象
像中遠(yuǎn)兩灣城掛牌量也到了80多套，往年正常水平在60-65套上下，房源租不出去，還有住宅轉(zhuǎn)的租賃
碧云空出來的房子也多了很多，云間綠大地空著20-30套租賃房源、世茂湖濱高層和前面別墅為主也有幾十套房子在那空著
老實(shí)說我看著那些宏觀租賃數(shù)據(jù)真的沒啥感覺，百分之零點(diǎn)幾的變化
但下沉到我們身邊的中介門店，看著這些對行情極為敏感的中介們
這種冷的感覺才可以說冷的有點(diǎn)真實(shí)
那么價(jià)格下滑，也是當(dāng)然
開單量大幅度的下滑當(dāng)然也帶來了大幅度的降價(jià)
但這東西怎么衡量呢，單套房源說不完，我們還是先祭出一個(gè)參照物來看下市場變化
我們以120平左右+精裝修+電梯房+次新房為標(biāo)的物，去看下這個(gè)條件的房租跟去年同期比有著怎樣變化
注：這個(gè)標(biāo)的會遇到兩個(gè)問題，第一黃浦濱江和徐匯濱江三房基本都在150平以上，所以黃浦濱江、徐匯濱江等板塊采用的標(biāo)的對比都是三房+精裝修+電梯次新
不知道會不會有小伙伴跟我一樣想過開單量都可以砍半，為什么房租才百分之幾的降
其實(shí)在高端租賃市場 5% 也就是五個(gè)點(diǎn)的跌幅已經(jīng)算是可記錄的節(jié)點(diǎn)，這種8%-10%的跌幅就是“有事了”的標(biāo)準(zhǔn)、那種接近20%的降幅就是“日子不過了”
我們來統(tǒng)計(jì)下，14個(gè)區(qū)有統(tǒng)計(jì)的32個(gè)板塊里，有接近25%板塊跌幅超過10%，還有25%跌幅接近8%，剩下50%板塊基本都有3%-7%不同程度跌幅
整體而言可以說相當(dāng)刺激了，這句話主要是對中介小哥們說的
也許租賃收入可以從更低價(jià)格段來彌補(bǔ)些，不過高端租賃市場的這種降法確實(shí)少見，很多四年租賃老人說這是回到2019年了
仁恒西郊花園比去年也降低了1千/月、萬科天空之城和招商虹橋公館也是每月降1千左右
瑞虹新城每期價(jià)位不等，每月1萬8-2萬1、2萬8-3萬1不同價(jià)位都有，但價(jià)格降幅都在2000元/月左右
長寧天山板塊中介說，去年掛牌價(jià)和成交價(jià)差不多，以往掛牌月租金能往下談1000，今年掛牌價(jià)一下可以談3000左右
普陀長風(fēng)板塊的中介說：漲是不可能了，跌也不會大跌，1房2房跌了300-500元/月，3房月租跌個(gè)1000塊錢，不過好在供應(yīng)比較穩(wěn)定，雅戈?duì)栭L風(fēng)8號沒有三房、國浩長風(fēng)、風(fēng)華水岸供應(yīng)量也不高，所以總體價(jià)格相比其他板塊還算比較堅(jiān)挺
而且標(biāo)的越高降的越 歡
現(xiàn)在月租3萬以上的房子， 降價(jià)幅度比較高，特別明顯的是5萬到8萬這個(gè)區(qū)間的，這個(gè)區(qū)間基本都是以外企高管、本地改善為主
目前還在的客戶就是以本地改善為主，這部分客戶不像外企貼補(bǔ)房租的租房方式，都掏的自己口袋，且都對本地市場比較了解
靜安區(qū)嘉天匯，一套230平三房，之前一直掛4萬9/月，最后成交4萬2/月左右，而去年前年這種戶型都在5萬/月左右
露香園最近成交的一單租房買賣，275平，業(yè)主報(bào)價(jià)5萬2/月，后來自己改價(jià)4萬9/月，最后談到4萬1/月成交的
靜安楓景、靜安豪景，2008-2009年的房子，萬科物業(yè)，小區(qū)里面配備了免費(fèi)的健身房、免費(fèi)的乒乓球室、免費(fèi)的恒溫泳池
不少中外企業(yè)高管選擇租在這里，去年和前年的價(jià)格基本都在2萬8/月左右，以前三房低于2萬5/月是租不到的，但是現(xiàn)在價(jià)格在2萬3/月左右，17%的降幅
中介跟我算了筆賬，今年租房要比去年節(jié)省10%，月租金2萬塊的房子一年節(jié)省2萬左右，相當(dāng)于1年只交11月房租
我看到的卻是中介在不遺余力地推銷他的租賃房
此外這里面我們還看到三個(gè)新變化
高端租賃市場里的一類分支，叫涉外租賃，如果講說高端租賃市場冷的話，這部分租賃就是冰點(diǎn)中的冰點(diǎn)
我經(jīng)常去的一家中介門店江蘇路附近的一家小中介，跨過延安西路高架就是外國友人喜歡租的安福路巨鹿路
以往每一年多少都會從那里漏兩個(gè)外國租客的訂單，但今年一個(gè)都沒
碧云小哥跟我說，他那邊的外國租戶差不多走了一半
像長寧古北原先這里很多外籍客戶，尤其是日韓，公司降預(yù)算、或者回國，所以有很多這類客戶退租
同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)租住房（邊賣邊租的房子）的比例開始逐漸上升
二手掛牌走高成交走低背景下，不少賣不掉的房子便住宅轉(zhuǎn)租賃，同時(shí)也增加了租賃市場的競爭
在我們?nèi)庋劭梢姴粩嘧吒叩淖赓U掛牌里，這部分房源在不斷走高，你無法確定具體數(shù)量，但維護(hù)這些房源的中介對比自己過往的工作內(nèi)容，會明顯感覺有變多
還有以往被忽略的保租房市場，今年開始我們也注意到不少大戶型品類的供應(yīng)，我同事今天6月統(tǒng)計(jì)了上海保租房在隨申辦上的在租套數(shù)
我前面兩張表格里也有鏈家掛牌房源數(shù)量，各位可以來回刷著對比下
遇到這樣的市場， 有房東硬扛著，寧愿空著，也不隨便租，但更多情況房東們還是會選 擇降價(jià)
中介們往往周一會跟房東做個(gè)關(guān)于上周帶看量、市場成交量、掛牌量的回訪，房東也會著急，于是開始降價(jià)，降價(jià)還沒帶看，于是再降再降
有位碧云中介小哥最近經(jīng)手的一套房子就是去年租金12800元每月，上個(gè)月底租掉了，同樣這套房子只能租10000元每月，市場就是這樣，你租不掉就空著，現(xiàn)在就是以租客為主的市場，你不租的話，有便宜的房東愿意租
還有位房東跟中介說只要有租客看中，價(jià)格愿意談，中介帶租客來看房，出了一個(gè)去年都沒有的價(jià)格，房東考慮了兩三天也答應(yīng)了
我們經(jīng)常會反問自己為什么要去做這類數(shù)據(jù)選題，尤其還是這種租賃切口里的高端租賃，說句冷門中的冷門應(yīng)該沒人反駁
但其實(shí)你會發(fā)現(xiàn)哪怕是這種細(xì)分中的細(xì)分，ta還是市場里的分支，也會體現(xiàn)市場正在發(fā)生的變化
這也是為什么我們會在掛牌量、租住房找到二手的影子，從客流量看到市場在經(jīng)歷什么，甚至從客群身上的故事都可以看到屬于這個(gè)時(shí)代的特定要素
這，才是我們關(guān)注一個(gè)小切口的終極意義
也希望各位能夠從中看到點(diǎn)什么