廈門(mén)出臺(tái)樓市大招。
11月15日，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從解除限購(gòu)、調(diào)整住房信貸，家庭住房套數(shù)，住房公積金政策等多方面對(duì)廈門(mén)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化。其中，最為重磅的一條是，在思明區(qū)、湖里區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房，不再審核購(gòu)房人資格（商品住房項(xiàng)目土地出讓合同中另有約定的除外）。
值得注意的是，廈門(mén)思明區(qū)和湖里區(qū)的房?jī)r(jià)可與四大一線城市比肩?？硕饠?shù)據(jù)顯示，10月思明區(qū)商品住宅均價(jià)為94961元/平米，湖里區(qū)商品住宅均價(jià)約65769元/平米。
11月16日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，“核心區(qū)退出限購(gòu)，目的就是鼓勵(lì)高凈值人群，愿意加杠桿的人去投資核心區(qū)的房產(chǎn)。從側(cè)面也說(shuō)明商品房市場(chǎng)本質(zhì)上是高凈值人群交易的市場(chǎng)。政策放松目的，也就是為了鼓勵(lì)高凈值人群去多增加房產(chǎn)的購(gòu)置。而且只有高凈值人群更多的去買(mǎi)房，商品房的價(jià)格和交易量才能穩(wěn)定得住?！?/p>
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了0.9%。至此，廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌。
取消核心區(qū)域限購(gòu)
廈門(mén)此次從住房限購(gòu)、信貸、家庭住房套數(shù)認(rèn)定、住房公積金等多方面優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策。其中，在住房限購(gòu)方面，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局指出，在思明區(qū)、湖里區(qū)購(gòu)買(mǎi)一手、二手商品住房，不再審核購(gòu)房人資格，限售措施保持不變。商品住房項(xiàng)目土地出讓合同中另有約定的除外。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，從本次新政內(nèi)容來(lái)看，調(diào)整的亮點(diǎn)之一在于限購(gòu)政策的松綁。隨著思明區(qū)、湖里區(qū)限購(gòu)政策的取消，至此廈門(mén)島外、島內(nèi)住房限購(gòu)政策全面取消，無(wú)疑向市場(chǎng)及購(gòu)房者傳遞了較為強(qiáng)烈的積極信號(hào)，這一舉措不排除將會(huì)刺激一波購(gòu)房需求的釋放，提振市場(chǎng)情緒。而且島內(nèi)的整體發(fā)展要相對(duì)領(lǐng)先于島外，房?jī)r(jià)水平也相對(duì)較高，因此在本次限購(gòu)政策的松綁下，改善需求將會(huì)擔(dān)當(dāng)起提振主力，或?qū)?duì)市場(chǎng)情緒的改善起到較為明顯的效果。
據(jù)了解，廈門(mén)市分為“島內(nèi)”和“島外”兩大區(qū)域。其中，島內(nèi)區(qū)域包括思明區(qū)和湖里區(qū)，相當(dāng)于市中心；島外區(qū)域則包括海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)，連接島內(nèi)和島外的是幾條大橋和海底隧道。
李宇嘉表示，廈門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊，島內(nèi)島外的房?jī)r(jià)和供應(yīng)量的差距非常大，商品房的品質(zhì)和居住環(huán)境，公共服務(wù)差別也非常大。島內(nèi)商品房市場(chǎng)為全體福建人，全體閩南人，甚至全球閩南人所青睞。
值得一提的是，今年5月，李宇嘉還向記者指出，“從廈門(mén)來(lái)看，島內(nèi)島外兩重天，島外和內(nèi)地?zé)狳c(diǎn)城市外圍區(qū)域無(wú)異，庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)，去庫(kù)存難度大，但島內(nèi)就是另一番天地。一方面，島內(nèi)是公共服務(wù)、治理水平最高的區(qū)域，城市面貌不輸一線城市；另一方面，島內(nèi)供地非常緊張，出來(lái)一宗地往往被瘋搶?！?/p>
需要注意的是，早在今年9月18日，廈門(mén)就已經(jīng)放松了集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)的限購(gòu)限售政策。從廈門(mén)樓市現(xiàn)狀來(lái)看，在9月局部限購(gòu)限售政策松綁的逐漸發(fā)力下，10月廈門(mén)新房、二手房成交量雙雙上升，但仍不及去年同期的成交量水平。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月廈門(mén)新建商品住宅成交面積為11.31萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，環(huán)比上升17.8%，同比下降2.9%。同時(shí)，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場(chǎng)情緒指數(shù)模型，廈門(mén)情緒指數(shù)入年以來(lái)幾乎呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，自9月份起進(jìn)入市場(chǎng)低迷區(qū)間，10月情緒指數(shù)降至-0.88，市場(chǎng)情緒有待提振。對(duì)此，關(guān)榮雪表示，政策端的持續(xù)松綁也是符合市場(chǎng)需求的。
此外，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了0.9%。至此，廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下跌，二手房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌。
而針對(duì)此次廈門(mén)島內(nèi)退出限購(gòu)，李宇嘉還特別指出，廈門(mén)島內(nèi)（思明區(qū)、湖里區(qū)）供給彈性非常小，供應(yīng)量也有限，早已進(jìn)入存量時(shí)代，如今依然退出了限購(gòu)，說(shuō)明當(dāng)前廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)比較疲弱。
克而瑞福建區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，10月思明區(qū)商品住宅均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升至94961元/平米，主要由于10月中航當(dāng)代半島集中備案15套，成交均價(jià)為14.01萬(wàn)元/平米。當(dāng)前思明區(qū)以老舊項(xiàng)目持銷(xiāo)為主。此外，數(shù)據(jù)顯示，近一年思明區(qū)商品住宅成交均價(jià)從2022年11月的68155元/平米上漲到2023年10月的94961元/平米。
同時(shí)，克而瑞福建區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，10月湖里區(qū)商品住宅均價(jià)約65769元/平米，環(huán)比微跌2.73%。從近一年湖里區(qū)商品住宅月度成交均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看，其從2022年11月69369元/平米下降到2023年10月65769元/平米。
“從政策效果來(lái)看，一定會(huì)有部分人群，特別是一些看好特區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期價(jià)值的人群進(jìn)入市場(chǎng)。島內(nèi)一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)交易量的增長(zhǎng)。但這個(gè)增長(zhǎng)對(duì)廈門(mén)全市房地產(chǎn)體量的保持，并不能帶來(lái)很明顯的提振。過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)回升，也是由有錢(qián)人換房和投資帶動(dòng)的。但目前來(lái)看這類(lèi)人群增加購(gòu)置物業(yè)的積極性在降低。同時(shí)由這部分人群驅(qū)動(dòng)更多購(gòu)房人群入市的邏輯也斷了，這也是為什么發(fā)展配售型保障性住房的原因。因?yàn)檎w的供需匹配性已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。”李宇嘉說(shuō)道。
值得注意的是，上述《通知》還特別提到，思明區(qū)、湖里區(qū)的限售措施保持不變。11月17日，有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，不限購(gòu)的話可以刺激市場(chǎng)尤其是高凈值人群多買(mǎi)房，限售的話可以穩(wěn)定市場(chǎng)防止炒房客，所以不限購(gòu)又限售整體上，還是為了刺激市場(chǎng)消費(fèi)但一定程度上又有制約，不讓房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分自由。
商品房回歸商品屬性的重要信號(hào)
除了解除思明區(qū)、湖里區(qū)的限購(gòu)?fù)?，廈門(mén)還從信貸、家庭住房套數(shù)認(rèn)定等方面優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策。
具體來(lái)看，在住房信貸政策方面，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)思明區(qū)、湖里區(qū)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例為25%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例為35%；而對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)上述區(qū)域商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加30個(gè)基點(diǎn)。
在家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局表示，在廈門(mén)市轄區(qū)范圍內(nèi)，多子女家庭（二孩及以上）購(gòu)買(mǎi)的第二套住房認(rèn)定為首套，購(gòu)買(mǎi)的第三套住房認(rèn)定為二套。多子女家庭根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)出具的住房套數(shù)認(rèn)定證明，向銀行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。有關(guān)部門(mén)按照現(xiàn)行政策適時(shí)組織配套執(zhí)行。此外，住房套數(shù)認(rèn)定未涉及住房稅收政策。
“一方面，島內(nèi)完全退出了限購(gòu)，另一方面首套房和二套房的首付比例都有所下調(diào)，多孩家庭二套房算首套房，三套房算二套房，政策強(qiáng)度明顯強(qiáng)于多孩家庭可以多購(gòu)一套住房的規(guī)定?！崩钣罴握f(shuō)道。
此外，值得一提的是，李宇嘉還指出，廈門(mén)距離上次退出島外限購(gòu)不到兩個(gè)月的時(shí)間，這次全境退出限購(gòu)，并且對(duì)限貸政策進(jìn)行了明顯的調(diào)整。其中一個(gè)觸發(fā)的因素是，根據(jù)住建部部長(zhǎng)最新的表態(tài)，房地產(chǎn)新模式下，商品房回歸商品屬性，更多的用法律和市場(chǎng)的手段來(lái)調(diào)節(jié)。
據(jù)悉，8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文），由國(guó)務(wù)院于9月1日正式印發(fā)。其中，明確了兩大目標(biāo)：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，截至11月15日，全國(guó)約35城放松限購(gòu)政策，其中，有東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、無(wú)錫、武漢、寧波、昆明、廈門(mén)16城全面取消限購(gòu)政策。