作者：孫夢(mèng)凡 責(zé)編：張歆晨
價(jià)格漲跌影響市場(chǎng)信心，暴漲代表投機(jī)性需求旺盛，暴跌影響居民財(cái)富，政府對(duì)價(jià)格管控仍然以“穩(wěn)”為基調(diào)。
成都一樓盤(pán)降價(jià)40%沖上熱搜后，各地樓盤(pán)真實(shí)的降價(jià)情況被撕開(kāi)一個(gè)口子。
第一財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，不僅是成都，當(dāng)下不少城市都有樓盤(pán)大幅降價(jià)的案例，惠州有樓盤(pán)在售單價(jià)從1.6萬(wàn)元降至1.1萬(wàn)元/平方米，武漢有樓盤(pán)單價(jià)從1.5萬(wàn)元降至1.2萬(wàn)元/平方米，大連有樓盤(pán)單價(jià)從1.6萬(wàn)元降至1萬(wàn)元/平方米左右。
不僅如此，各地政府對(duì)樓盤(pán)降價(jià)的態(tài)度也存在分化，有諸如成都東部新區(qū)方面，稱(chēng)樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格波動(dòng)過(guò)大，涉嫌擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，暫無(wú)法辦理網(wǎng)簽備案；也有不少城市將房企降價(jià)定性為市場(chǎng)行為，僅規(guī)定不得超過(guò)相關(guān)預(yù)售方案?jìng)浒竷r(jià)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，房企樓盤(pán)降價(jià)問(wèn)題比較復(fù)雜，低價(jià)確實(shí)會(huì)一定程度上吸引購(gòu)房者，但如果持續(xù)下跌會(huì)引發(fā)市場(chǎng)恐慌心理，對(duì)已在高位上車(chē)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也會(huì)有消極影響；地方政府方面，對(duì)樓盤(pán)降價(jià)并非直接遏制，而是需要時(shí)間和過(guò)程進(jìn)行漸進(jìn)調(diào)整。
樓盤(pán)大幅降價(jià)此起彼伏
因樓市仍在走冷，不少城市都出現(xiàn)樓盤(pán)大幅降價(jià)的案例，一些前兩年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，如今促銷(xiāo)房源價(jià)格能打三到四折。
記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，11月份有武漢購(gòu)房者反映稱(chēng)，花山花錦銷(xiāo)售單價(jià)從1.8萬(wàn)元直接降到1.2萬(wàn)元，擾亂市場(chǎng)秩序，要求恢復(fù)房?jī)r(jià)，清退低價(jià)房源。
武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自然資源和規(guī)劃局表示，商品房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人通過(guò)合同約定，但不得超過(guò)預(yù)售方案?jìng)浒竷r(jià)。經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目已售房屋價(jià)格均未超過(guò)備案價(jià)。
公開(kāi)信息顯示，上述項(xiàng)目位于武漢東湖高新區(qū)花城大道，2021年7月開(kāi)盤(pán)。分銷(xiāo)中介告訴記者，該項(xiàng)目最初單價(jià)1.5萬(wàn)～1.6萬(wàn)元，屬于片區(qū)超高層產(chǎn)品，因周邊多是小高層、且價(jià)格差不多，所以項(xiàng)目銷(xiāo)售一直不怎么好，現(xiàn)在部分房源單價(jià)降到1.2萬(wàn)，還有特價(jià)房。
在合肥，10月份有購(gòu)房者表示，自己去年在肥西保利紫云買(mǎi)了房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)，房?jī)r(jià)打折，車(chē)位幾乎不要錢(qián)，老業(yè)主首付都快虧沒(méi)了，不能接受這一事實(shí)。資料顯示，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間2022年5月，套均總價(jià)110萬(wàn)元，現(xiàn)對(duì)外展示均價(jià)14000元/平方米。
對(duì)此中共合肥市委辦公室回復(fù)稱(chēng)，經(jīng)肥西縣發(fā)改委、肥西縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局調(diào)查，暫未發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷(xiāo)售中存在違規(guī)行為。而在今年3月份，當(dāng)?shù)毓俜皆驮擁?xiàng)目降價(jià)問(wèn)題表示，已責(zé)令該公司暫停降價(jià)銷(xiāo)售，待重新申請(qǐng)辦理價(jià)格變更手續(xù)后再銷(xiāo)售。
杭州也有類(lèi)似案例。10月份有購(gòu)房者表示，杭州市淳安縣千島湖鎮(zhèn)淺山花園小區(qū)出現(xiàn)降價(jià)，2021年曾以11831元/平方米售賣(mài)，今年8月底出現(xiàn)同一棟樓房?jī)r(jià)驟降的行為，降價(jià)至7500元/平方米，對(duì)已購(gòu)房業(yè)主造成損失，反對(duì)開(kāi)發(fā)商隨意降價(jià)。
淳安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，經(jīng)核實(shí)，千島湖鎮(zhèn)淺山花園項(xiàng)目推出100套特價(jià)房源，主要涉及三類(lèi)房型，低樓層、大戶(hù)型、非朝南戶(hù)型，銷(xiāo)售均價(jià)在9000元/平方米；另有幾套180平方米的大戶(hù)型，因市場(chǎng)銷(xiāo)售困難，公司定價(jià)每平方米售價(jià)在7500元左右。
“房企對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格有自主定價(jià)權(quán)利，銷(xiāo)售價(jià)格隨著市場(chǎng)行情的變化有所浮動(dòng)也是正常情況，房地產(chǎn)主管部門(mén)也會(huì)加強(qiáng)日常的監(jiān)督檢查，加大違法違規(guī)行為的查處力度?！痹摬块T(mén)表示。
在大連和惠州，樓盤(pán)降價(jià)也屢見(jiàn)不鮮。9月份有購(gòu)房者表示，短短一年時(shí)間，惠州萬(wàn)科惠陽(yáng)文翰花園項(xiàng)目單價(jià)就從1.6萬(wàn)～1.7萬(wàn)降到1萬(wàn)～1.1萬(wàn)，前期業(yè)主首付血本無(wú)歸?；蓐?yáng)區(qū)官方表示，經(jīng)惠陽(yáng)區(qū)核查，網(wǎng)友反映情況屬實(shí)，已按相關(guān)程序暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)。
據(jù)公開(kāi)信息，萬(wàn)科中天宏遠(yuǎn)文瀚花園位于惠州市惠陽(yáng)區(qū)，2021年9月開(kāi)盤(pán)，套均總價(jià)125萬(wàn)～184萬(wàn)元。分銷(xiāo)中介告訴記者，該項(xiàng)目之前確實(shí)賣(mài)到過(guò)一萬(wàn)六七的均價(jià)，現(xiàn)在折后均價(jià)一萬(wàn)出頭，現(xiàn)房貨量不多、期房還可選樓層。“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好，萬(wàn)科作為大型開(kāi)發(fā)商，更注重現(xiàn)金流回款，來(lái)保證其他項(xiàng)目的資金和交房，不然太貴了也沒(méi)人買(mǎi)，當(dāng)下屬于市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>
大連金地城的降價(jià)問(wèn)題，也屢屢被網(wǎng)友投訴。有購(gòu)房者表示，自己2021年10月份以13000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了金地城一套房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商針對(duì)個(gè)別地塊和戶(hù)型降價(jià)促銷(xiāo)，價(jià)格在9000元/平方米左右，導(dǎo)致之前這批已購(gòu)業(yè)主賠沒(méi)了首付。
對(duì)此大連市住建局表示，已約談相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前企業(yè)已經(jīng)停止降價(jià)銷(xiāo)售行為。此后就該項(xiàng)目類(lèi)似投訴又表示，商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。受經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)影響，該項(xiàng)目銷(xiāo)售困難，為確保工程建設(shè)，企業(yè)下調(diào)了價(jià)格，促進(jìn)房屋銷(xiāo)售。
當(dāng)?shù)胤咒N(xiāo)中介告訴記者，上述項(xiàng)目2021年開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)至今確實(shí)明顯降價(jià)，高點(diǎn)時(shí)均價(jià)一萬(wàn)九，小高層產(chǎn)品一萬(wàn)六左右，現(xiàn)在小高層產(chǎn)品單價(jià)一萬(wàn)元左右，洋房產(chǎn)品單價(jià)一萬(wàn)五左右?！笆袌?chǎng)上哪個(gè)樓盤(pán)不是比之前便宜，現(xiàn)在的價(jià)位也是底部，還送家電大禮包?！?/p>
如何把握降價(jià)尺度？
當(dāng)前各地樓盤(pán)的降價(jià)問(wèn)題較為復(fù)雜，首先各地政府對(duì)降價(jià)下限的尺度不同，有的城市直接出手管控、也有的交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)；房企層面，企業(yè)處境同樣各異，有的還未出險(xiǎn)但急需換取現(xiàn)金流，一些出險(xiǎn)房企旗下樓盤(pán)，則因債務(wù)處置出現(xiàn)價(jià)格下行。
比如此前有天津購(gòu)房者表示，天津市武清區(qū)新華聯(lián)悅瀾灣小區(qū)，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)針對(duì)同類(lèi)房源、車(chē)位、物業(yè)費(fèi)大幅降價(jià)，造成同房不同價(jià)，同樣房源原19800元/平方米現(xiàn)價(jià)12000元/平方米，懇請(qǐng)有關(guān)部門(mén)調(diào)查處理開(kāi)發(fā)商的惡意降價(jià)行為。
對(duì)此武清區(qū)住建委表示，該項(xiàng)目剩余房源皆已抵押給債權(quán)公司，此次銷(xiāo)售行為，屬于債權(quán)公司為回款而采取的優(yōu)惠活動(dòng)。已要求企業(yè)提供其與債權(quán)公司之間的抵債銷(xiāo)售協(xié)議，進(jìn)一步核查此次優(yōu)惠銷(xiāo)售是否存在違規(guī)行為，并要求企業(yè)規(guī)范銷(xiāo)售行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，降價(jià)促銷(xiāo)成為部分房企回籠資金的重要手段。從理論上說(shuō)，商品房資產(chǎn)價(jià)格與交易量變化有其規(guī)律，買(mǎi)方預(yù)期價(jià)格上漲才會(huì)入市購(gòu)買(mǎi)，資產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)買(mǎi)方反而更多是觀望，因?yàn)椴荒鼙Ｖ翟鲋怠氖袌?chǎng)實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)前樓盤(pán)價(jià)格普遍下降，打折促銷(xiāo)效果會(huì)很小；但若相比周邊，項(xiàng)目促銷(xiāo)打折力度大，或會(huì)能帶動(dòng)一些銷(xiāo)售。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，樓盤(pán)價(jià)格下降、影響購(gòu)買(mǎi)成本，肯定還是會(huì)對(duì)銷(xiāo)售有一定影響，能吸引部分購(gòu)房者。但當(dāng)下市場(chǎng)情況比較復(fù)雜，各地管控措施也有一定合理性，如果樓盤(pán)出現(xiàn)普遍性?xún)r(jià)格下跌，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的恐慌心理?，F(xiàn)在各地政府不是不讓降，而是降價(jià)幅度和節(jié)奏問(wèn)題，不能突然性大幅下滑，價(jià)格調(diào)整需要一定的時(shí)間和過(guò)程。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足的背景下，降價(jià)促銷(xiāo)起到的成效微乎其微，除非是核心區(qū)域的核心項(xiàng)目。對(duì)于購(gòu)房者出手心態(tài)，市場(chǎng)上仍存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，降價(jià)進(jìn)一步降低購(gòu)房者入市信心。
“近期，多地取消地價(jià)最高限價(jià)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的呼聲也越來(lái)越高?！蓖跣员硎?，價(jià)格漲跌影響市場(chǎng)信心，無(wú)論暴漲還是暴跌都對(duì)市場(chǎng)有負(fù)面作用，暴漲代表投機(jī)性需求旺盛，暴跌影響居民的財(cái)富，因此政府對(duì)價(jià)格的管控仍然以“穩(wěn)”為基調(diào)。
值得注意的是，因各地樓盤(pán)降價(jià)案例持續(xù)出現(xiàn)，新房市場(chǎng)整體價(jià)格正在持續(xù)走弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為11個(gè)，較9月減少4城；持平城市3個(gè)，較9月增加2城；下跌城市56個(gè)，較9月增加2城。
其中，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
與9月份相比，寧波、鄭州、昆明、蘭州、銀川、徐州、揚(yáng)州、九江、韶關(guān)、湛江、惠州、北海等地10月新房房?jī)r(jià)下滑較為明顯，其中惠州單月下滑1.5%；與去年同期相比，大連、包頭、牡丹江、金華、贛州、惠州新房?jī)r(jià)格下跌明顯，其中惠州同比下滑達(dá)到4.5%。