中房報記者 李葉丨北京報道
“差價4014萬元，4.3折起拍！”“差價1100萬元，低于評估價44%”“6.8折，檢漏豪宅！”北京某法拍房從業(yè)者的社交媒體上，這些起拍價極低、折扣巨大的法拍房吸引著多名意向客戶問詢。
在阿里拍賣網(wǎng)站上，北京東城區(qū)安定門一套評估價4271萬元的房產(chǎn)，起拍價為2391元，在經(jīng)歷了3609次圍觀后，因無人出價流拍；舊宮一套估價3000萬余元的房源，起拍價僅1692萬元，同樣因無人出價流拍……
這些碎片化的一角，組成了北京法拍房市場最真實的光景。
中國房地產(chǎn)報記者注意到，今年下半年以來，北京法拍房掛拍數(shù)量激增，成交量小幅度上漲。與此同時，起拍價低至5折~6折的法拍房源頻現(xiàn)，流拍也不在少數(shù)。
12月1日~12月3日，中國房地產(chǎn)報記者就上述情況采訪了多位法拍房從業(yè)人員、法律人士、房地產(chǎn)專家及法拍房買家。
“最近法拍房的成交折扣更大了，甚至出現(xiàn)了起拍價成交的資產(chǎn)。” 聚德鼎盛拍賣有限公司（以下簡稱“聚德鼎盛”）一名工作人員在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，部分8折房源流拍。
興業(yè)起航（北京）國際拍賣有限公司拍賣部總監(jiān)程長波也告訴記者，近期，住宅基本上是5折~7折起拍，7折~9折成交居多。由于城六區(qū)和郊區(qū)等區(qū)域不同，撿漏的折扣率也會有些不一樣。起拍價成交不算個例，每天或每隔一天有1套~2套，有些不是城六區(qū)的會更多。
上述聚德鼎盛工作人員還透露，目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例，因為前期二手市場的不穩(wěn)定，導(dǎo)致買房人對于樓市價格沒有信心，擔(dān)心接盤，所以投資客戶會在這個時候選擇觀望，剛需客戶會在這個時候抄底，以節(jié)省購房成本。
原先在房地產(chǎn)市場上極易被忽略的法拍房正受到剛需客的關(guān)注，此現(xiàn)象背后，是二手房市場下行與法拍房數(shù)量激增的相互影響。
剛需客大量入場
“不是二手房買不起，是法拍房更有性價比?！?/p>
在經(jīng)歷了未拍到、拍賣取消、價格超過預(yù)期等幾次失敗的競拍后，彤彤（化名）終于以市場價9折的價格拍下了心儀的房源，節(jié)省下來的費用依然可觀。
她告訴中國房地產(chǎn)報記者，該房源是作為剛需自住的。“在小紅書APP上看到有人買了法拍房，就深入了解了下?！?/p>
不過，在參與法拍房競拍的同時，彤彤也對二手房市場持續(xù)關(guān)注著?！岸址亢头ㄅ姆渴峭娇吹?，只不過最后是法拍房成交?！?/p>
彤彤的買房經(jīng)歷并不是個例。
在社交平臺上，有不少拍到心儀房源的購房人分享著自己的競拍經(jīng)歷。其中，同步關(guān)注二手房、剛需自住是關(guān)鍵詞。
北京象拍拍信息服務(wù)有限公司（以下簡稱“象拍拍”）總經(jīng)理段成龍向記者表示， 現(xiàn)在的法拍房市場上，投資客和剛需客各占一半。
上述聚德鼎盛工作人員則表示，目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例。近幾年，法拍房的客戶群體一直是剛需客居多，多數(shù)客戶選擇以居住或者入學(xué)為前提。但是本身房產(chǎn)就是金融屬性和居住屬性并存的，兩者并不沖突。
這是一個巨大的變化。
實際上，在過去很多年里，法拍房一直被看作傳統(tǒng)二手房供給的補充渠道，投資客是活躍在這個市場中的主體。
根據(jù)此前的公開報道，有知情人士估計，在整個法拍房市場中，職業(yè)投資客及機構(gòu)能占到80%左右。
亦有法拍機構(gòu)表示，中產(chǎn)投資者占到法拍市場的50%左右，這些投資者有一套或者多套房產(chǎn)，有一定的投資理財觀念；20%的法拍房被職業(yè)投資客拍走，凈利潤大概在15%左右；公司或者其他機構(gòu)拍下10%~15%，有些公司自用或者長期持有，也會在法拍市場上淘一些性價比高的房源；剛需人群買走大概10%~15%的法拍房，因為首次置業(yè)者更加謹慎。
主力購買人群發(fā)生改變，源于交易周期的延長。
“在2020年撿漏的機會還不少，收益也不錯。但到了2021年后，由于一些房企‘暴雷’，債權(quán)復(fù)雜、盡調(diào)難度增加。雖然撿漏機會仍有，收益也沒有降，但是拍到手后并不是那么好賣了，投資周期變得很長?！?一名曾在 “輔拍”公司任職的人士透露。
聚德鼎盛的工作人員也告訴記者，對于投資客戶來說交易周期是關(guān)鍵，剛需客戶交易成本是關(guān)鍵。目前市場交易成本降低了，但是交易周期延長了，所以法拍房市場現(xiàn)在是剛需客戶在下手。10月份開始，交易數(shù)據(jù)中多數(shù)都是置換型資產(chǎn)，法拍房的客戶群體和二手房有很大重疊，或者說兩者之間互相轉(zhuǎn)化。
“法拍房對于剛需客戶來講不僅僅是價格低，在稅費認定、貸款額度上都能得到實惠。因為法拍房本身在價格認定上和二手房存在區(qū)別，所以在目前的商貸比例下，法拍房的銀行實際批貸額度更高，對于剛需客戶來講可以大大節(jié)省首付比例。反觀投資客因為多數(shù)選擇全款入局，所以這個優(yōu)勢反而沒什么吸引力?！?他說。
象拍拍總經(jīng)理段成龍則表示，法拍房市場與二手房市場息息相關(guān)，受二手房市場的影響也很大。在二手房市場行情下滑的情況下，法拍房的價格也會受影響。
成交價下滑背后
一組數(shù)據(jù)印證了上述從業(yè)者對法拍房市場的判斷。
根據(jù)瀚海研究院發(fā)布的法拍數(shù)據(jù)，北京法拍房11月成交房源245套，成交總額為17.34億元，套均成交價708萬元，成交總金額環(huán)比下降14.58%，套均成交折扣7.7折。
成交價下滑背后，是法拍房掛拍量激增與二手房市場下行的雙重影響。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴記者，從市場供求關(guān)系角度分析，如果市場上供應(yīng)的法拍房數(shù)量超過需求，價格就可能會下降。
瀚海研究院發(fā)布的法拍數(shù)據(jù)顯示，2023年11月全國共掛拍法拍房24.2847萬套，環(huán)比上漲99.26%，同比上漲177.35%。其中住宅掛拍10.7068萬套，環(huán)比上漲73.63%，同比上漲121.99%。2023年1~11月累計總掛拍量115.4612萬套，年度掛拍總量首次突破100萬套。
北京的法拍房掛拍量同樣值得關(guān)注，2023年3季度，北京法拍房掛牌房源1929套，環(huán)比上漲4.72%，同比上漲1.96%。
“法拍房掛拍量激增的原因包括，隨著經(jīng)濟增長放緩和就業(yè)形勢不穩(wěn)定，一些人無法按時償還房貸，導(dǎo)致房屋被銀行或其他金融機構(gòu)拍賣;一些開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致部分樓盤無法按時交付，或為解決自身債務(wù)糾紛拍賣房屋，都會導(dǎo)致法拍房的增加。”河南澤槿律師事務(wù)所主任付建在接受記者采訪時表示。
段成龍向記者闡述了一種近兩年法拍房市場上的新趨勢?！敖衲暌詠?，法拍市場上整棟樓乃至整個小區(qū)被批量拍賣的現(xiàn)象頻現(xiàn)。以我們服務(wù)的北京區(qū)域為例，這類型的法拍房已占據(jù)市場的20%~30%。這個占比在過去是難以想象的，過去通常一年才出現(xiàn)一個?！?/p>
據(jù)象拍拍統(tǒng)計，目前位于北京市的麗都悅府、世紀星城、山水文園、中國鐵建國際城、南新園、石坊院等小區(qū)，以及綠地中央廣場、華英園、艾迪遜、馬坊物流園、超級蜂巢等商業(yè)地產(chǎn)，均有批量法拍實施。
從數(shù)據(jù)上看，北京法拍房掛拍量激增的同時，法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，北京法拍房成交總面積5.19萬平方米，環(huán)比上漲1.66%，連續(xù)3個月成交量上漲。
對此，全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇分析，疫情對于房產(chǎn)的影響逐漸減弱，加上信貸環(huán)境的寬松，使得一部分因疫情等原因暫時放棄的購房者重新進入市場，帶動了法拍房成交量的增長;此外，法拍市場的規(guī)范化和透明化程度提高，也進一步推動了這一狀況的形成。
不過，整體統(tǒng)計數(shù)據(jù)與個人經(jīng)驗也存在偏差。
程長波則表示，法拍房談不上成交量上漲，因為每個月出來的房源固定。根據(jù)這段時間的數(shù)據(jù)來看，因防止撤拍立罰高，上個月成交的房源，反而沒有以往高。
值得一提的是，市場上有不少聲音認為，法拍房的價格與數(shù)量同樣影響著二手房市場。
“法拍房市場的活躍便于二手買家談價，好多購房人開始以法拍房成交價作為買房參考了。”一名法拍房從業(yè)人士分析。
“抄底”勝算幾何？
在拍賣網(wǎng)站上，北京有眾多區(qū)位優(yōu)異、品質(zhì)極高、起拍價極低的房源引發(fā)著關(guān)注。這些房源 “抄底”成交的幾率有多大？
“起拍價是法院定的，很多起拍價很低的房子，都是外地法院?！卞７ㄅ木W(wǎng)的工作人員劉偉告訴記者。
以“網(wǎng)紅小區(qū)”萬柳書院6號樓的201號、202號房源為例，評估價在7000萬元的房屋，掛拍在2900萬余元起拍，相差超4000萬元。巨大的差價，在社交媒體上引發(fā)眾多咨詢。
不過，多位法拍房從業(yè)人員向意向購買者“潑了盆冷水”，萬柳書院太火了，不可能底價成交的。
實際上，在二手房交易網(wǎng)站，萬柳書院常年處于無房可售的狀態(tài)。
去年5月，阿里法拍網(wǎng)掛牌了萬柳書院14號樓7層702和4號樓5層2單元502的房源，經(jīng)過上百輪競拍，最后成交總額高達1.85億元。其中一套房更是拍出了36.6萬元的單價，刷新北京法拍市場最高紀錄。
例外并非沒有。
阿里法拍網(wǎng)上，朝陽區(qū)黃廠南里一套評估價為1200萬元的法拍房，最終以860萬元的底價成交，差價超340萬元；海淀區(qū)安寧莊一套接近1300萬元的法拍房以905萬元的起拍價成交，相當(dāng)于打6.9折……
程長波告訴記者，起拍價成交不算個例，每天或每隔一天有1套~2套，有些不是城六區(qū)的會更多。
風(fēng)險也是值得注意的。
劉偉提醒，成交價極低的是個例，而且可能會在前期背調(diào)時發(fā)現(xiàn)一些難處理的問題，所以不建議參拍者自己去拍。
財經(jīng)評論員張雪峰表示，“購買法拍房需要注意的風(fēng)險包括：產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、法律風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、物業(yè)風(fēng)險等。在購買前需要對房屋進行調(diào)查，以免購買后出現(xiàn)不必要的麻煩?！?/p>