隨著房地產(chǎn)的降溫，一線城市租房市場(chǎng)也遇冷了。
最近，網(wǎng)絡(luò)上有不少房東在倒苦水：怎么房子掛牌時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，有人來(lái)問(wèn)、無(wú)人來(lái)租？與此同時(shí)，找房子的人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在租房的價(jià)格可談空間很大，有的房東聽(tīng)說(shuō)租客要搬走，甚至?xí)鲃?dòng)降租。
個(gè)體的微觀感知也許并不準(zhǔn)確，我們?cè)倏纯春暧^數(shù)據(jù)給出的答案。根據(jù)貝殼研究院最新數(shù)據(jù)，今年三季度末，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的房租指數(shù)環(huán)比降了0.99%，同比降了0.66%。40個(gè)城市中，有30個(gè)房租都在跌。
在北上廣三座大城，廣州、北京房租三季度比二季度分別降了1.32%、1.28%，其中上海降得最狠，達(dá)到2.12%。
一線城市房東的日子變得難過(guò)，租房的人都去哪兒了？
主動(dòng)降租
住在上海徐匯田林附近的小林發(fā)現(xiàn)，新室友以比原價(jià)少400元的價(jià)格，住進(jìn)了隔壁的單間，此前，這個(gè)房間已經(jīng)空關(guān)（房主未自住也未出租的閑置房）了一個(gè)多月，其間幾乎沒(méi)有人來(lái)看房。
她租住的長(zhǎng)租公寓，位于互聯(lián)網(wǎng)公司密集的區(qū)域，由于很多大廠員工有租房補(bǔ)貼，往年這一塊的租房市場(chǎng)很是火熱。打開(kāi)她所住的公寓的網(wǎng)頁(yè)平臺(tái)，她發(fā)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)的租金都比之前下降了。
所在平臺(tái)的管家告訴她，最近房子空關(guān)期的確是越來(lái)越長(zhǎng)了，畢業(yè)季一過(guò)，看房的人越來(lái)越少，為了減少損失，平臺(tái)會(huì)稍微降低租金，甚至拉到有意向的客戶，還會(huì)再用各種補(bǔ)貼優(yōu)惠一點(diǎn)。
為保值，一些老小區(qū)修了又修。（圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意）
當(dāng)租房市場(chǎng)變冷，每天和房子打交道的中介對(duì)此最為敏感。中介檸檬的房源主要位于上海周浦康橋一帶，下午兩三點(diǎn)鐘，她告訴我，今天還一個(gè)客戶沒(méi)帶，她和店里的其他同事，最近一個(gè)月來(lái)帶看的都很少。
周浦康橋一帶處于張江科學(xué)城的整體規(guī)劃內(nèi)，往年屬于熱門(mén)潛力板塊，但沒(méi)想到今年“還是挺冷的”。她舉例子，之前手頭有一個(gè)月租8500元的單房，小區(qū)位置很好，離地鐵七八百米，周邊配套都很成熟，租客講價(jià)到7500元，要求換家電，房東沒(méi)答應(yīng)，結(jié)果房子硬生生掛了3個(gè)月，降價(jià)到7000元才租了出去。
上海周浦一帶發(fā)展概念圖。（圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意）
她算了一下，店里的房源，幾個(gè)月來(lái)平均成交價(jià)格都要比之前降低5%-10%，也就是一套8000元月租的房子，比上個(gè)合同降價(jià)400-800元才能租出去。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年1月到10月，北京、上海、廣州和深圳的房源成交周期比去年同期延長(zhǎng)6.1、7.6、5.4和3.0天，房源出租速度有所放緩。
即便是對(duì)比疫情前，現(xiàn)階段各城市租賃房源成交周期還是處于較高位水平，今年1-10月，深圳與廣州超過(guò)兩個(gè)月，上海超過(guò)1.5個(gè)月，北京接近1.5個(gè)月，而在2019年，1-10月四個(gè)城市的房源成交周期均在40天內(nèi)，其中上海房源成交周期在1個(gè)月左右。檸檬手上有一套月租1.2萬(wàn)元的大平層，放在以往性價(jià)比很高，今年放了至少三四個(gè)月還沒(méi)租出去。
忙碌的房產(chǎn)中介，不忙碌了。（圖/電視劇《安家》）
租賃市場(chǎng)遇冷，與房產(chǎn)市場(chǎng)整體冷卻有關(guān)。根據(jù)緯房指數(shù)，近半個(gè)月，一線城市深圳房?jī)r(jià)下跌0.39%、北京下跌0.63%、廣州下跌0.67%、上海跌達(dá)0.99%。從近一年看，深圳、北京、廣州、上海房?jī)r(jià)下跌分別達(dá)到2.29%、3.23%、5.13%、9.5%。
檸檬說(shuō)，租房市場(chǎng)受到?jīng)_擊，很大原因來(lái)自于售轉(zhuǎn)租的房源增加，“房東習(xí)慣了以前那種高房?jī)r(jià)，不舍得賣，就轉(zhuǎn)為租賃。除非急著用錢，掛一個(gè)很低的價(jià)，還是能賣掉的”。而對(duì)于想買房子、置換房子的人群，這時(shí)候可能是“大刀砍”的最好時(shí)機(jī)。
據(jù)貝殼研究院，截至今年三季度末，北京、上海、廣州的租賃庫(kù)存房源同比分別增長(zhǎng)了18.7%、23.6%和16.4%。在北上廣中，上海租賃房源增量最多。
另一位上海的房產(chǎn)中介小凡告訴我，市場(chǎng)行情不好，一般他們會(huì)勸一些房東把房子重新裝修下，這樣相對(duì)容易成交。因?yàn)槭褂脭?shù)年未整修的房子，哪怕租金低10%也很難出租，比如他所在的徐匯田林，以老公房居多，裝修符合年輕人的審美的比較容易出租。“很多人工作不穩(wěn)定，租了房子自己裝修不劃算”。
租房的人去哪兒了
實(shí)際上，在干中介之前，今年3月，檸檬剛從干了7年的IT公司“離職”。
當(dāng)時(shí)她正在哺乳期，按照規(guī)定公司不能裁掉哺乳期的員工。于是，HR和領(lǐng)導(dǎo)以“商量”的方式，希望她主動(dòng)提出離職，并給到一定賠償金。當(dāng)時(shí)，她們部門(mén)有7個(gè)員工面臨被優(yōu)化，還有不少處于“三期（孕期、產(chǎn)期、哺乳期）”的女員工同時(shí)被約談了。
檸檬做過(guò)一番心理斗爭(zhēng)，想著等哺乳期一過(guò)，公司就可以正大光明裁員，不如趁現(xiàn)在是“金三銀四”出去找工作，便答應(yīng)了優(yōu)化條件。
被“優(yōu)化”的人。（圖/Unsplash）
檸檬和老公本來(lái)經(jīng)濟(jì)條件還充裕，住的是1.2萬(wàn)元的大平層，但自己離職后，經(jīng)濟(jì)壓力陡增。她和老公商量著退掉這個(gè)租了兩年的房子，去租一個(gè)便宜點(diǎn)的，減輕一下負(fù)擔(dān)。
跟房東提出退房后，房東直接問(wèn)：“多少錢的房子在你們的承受范圍？”“可能去租個(gè)七八千的吧”。他們以為房東只是隨便問(wèn)問(wèn)，沒(méi)承想第二天房東便打來(lái)電話，“你看我把房租給你們降到8000元行不行？你們繼續(xù)住到明年我搬回來(lái)住?！?/p>
檸檬覺(jué)得，應(yīng)該是房東也對(duì)今年市場(chǎng)行情有了解，再次尋租可能意味著空關(guān)時(shí)間延長(zhǎng)，不如主動(dòng)降價(jià)求穩(wěn)定居住。
離職后，檸檬找了兩三個(gè)月的工作都以失敗告終。因?yàn)橐獛『?，自己又挺喜歡看房子，于是她轉(zhuǎn)行去當(dāng)起了中介，沒(méi)想到她剛?cè)胄?，房產(chǎn)市場(chǎng)就遇了冷。
租房的人都去哪兒了？
我想起今年10月從青島開(kāi)著車來(lái)上海尋覓工作的扎克，每天投幾十個(gè)簡(jiǎn)歷都石沉大海，有一天他突發(fā)奇想，不再住酒店，直接把車?yán)锏穆稜I(yíng)裝備用起來(lái)，省下房租，直到找到穩(wěn)定的工作。他自己調(diào)侃，“找工作變成了荒野求生”，之前用來(lái)玩耍的露營(yíng)裝備，竟然真的成了生存用品，每天他給自己做一杯咖啡，再用小爐子做一個(gè)簡(jiǎn)單的炒菜。
扎克的“荒野求生”。（圖/小紅書(shū)截圖）
目前，他找到了一份兼職工作，干一天算一天。天氣越來(lái)越冷了，扎克把露營(yíng)包收起來(lái)，住進(jìn)了車?yán)铮粋€(gè)停車場(chǎng)要收費(fèi)了，他就轉(zhuǎn)移到另一個(gè)免費(fèi)停車場(chǎng)，像個(gè)游牧民族。也許不知道什么時(shí)候，他就會(huì)開(kāi)著車游牧到下一個(gè)城市。
扎克的生活，也許是當(dāng)下年輕人“漂移”生活的極致縮影。
人口大數(shù)據(jù)顯示，2022年末，北上廣深同時(shí)出現(xiàn)常住人口的下降，北京、上海、廣州常住人口分別為2184.3萬(wàn)人、2475.89萬(wàn)人、1873.41萬(wàn)人，分別比上年減少4.3萬(wàn)人、13.54萬(wàn)人、7.65萬(wàn)人。深圳常住人口為1766.18萬(wàn)人，較2021年減少1.98萬(wàn)人。這也是深圳建市以來(lái)首次出現(xiàn)常住人口負(fù)增長(zhǎng)。
人們?yōu)槭裁措x開(kāi)？也許并沒(méi)有哪個(gè)非常確切的時(shí)機(jī)，也許從當(dāng)年“逃離北上廣”的調(diào)侃開(kāi)始。隨著一線城市生活成本越來(lái)越高，人們開(kāi)始考慮去其他城市生活的可能。
人口流動(dòng)也意味著一座城市人口結(jié)構(gòu)重新調(diào)整。（圖/Unsplash）
中國(guó)人口學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院人口與發(fā)展研究所教授原新在接受采訪時(shí)曾說(shuō)道：“人往一個(gè)地方聚集，或者離開(kāi)一個(gè)地方的目的很簡(jiǎn)單，主要是為了就業(yè)。如果一個(gè)地方的就業(yè)環(huán)境不適合了，人們就會(huì)自然而然地離開(kāi)?！?/p>
今年，半導(dǎo)體公司AMD、芯片巨頭高通、特斯拉等多家大型互聯(lián)網(wǎng)、科技企業(yè)傳出裁員消息。今年10月，貝殼找房網(wǎng)對(duì)上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了優(yōu)化賠償?shù)南⒎蟹袚P(yáng)揚(yáng)，這些風(fēng)聲都與上海二手房降溫不無(wú)關(guān)系。
一位長(zhǎng)期從事高端租賃的“二房東”在“丁祖昱評(píng)樓市”的采訪中提到，今年他所接觸的上海的“高端人群”出現(xiàn)了置換。以前，上海是很多留學(xué)歸來(lái)的精英人群的首選，很多跨國(guó)企業(yè)的高管也是高端租賃的主要客戶。但這兩年，他失去了這些對(duì)價(jià)格最不敏感的租客，雖然一群人走了，會(huì)有其他高端人群進(jìn)入，但結(jié)果仍然是房租價(jià)格比之前降低了10%-20%。對(duì)此他表示，最近不會(huì)再收新房源了。
另外，一個(gè)對(duì)當(dāng)下租房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊的因素，可能是上海保障性租房的逐步增多。上海市房管局表示，目前全市已推出保障性租賃住房用地222幅，計(jì)劃供應(yīng)量25.4萬(wàn)套房源，總投資2834億元。當(dāng)下開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)到188個(gè)，涉及21.3萬(wàn)套房源。
據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2023年1-8月，上海新增集中式長(zhǎng)租公寓規(guī)模近4萬(wàn)間，超過(guò)3萬(wàn)間屬于保障性租房。根據(jù)上海市房管局住房保障處處長(zhǎng)張冰在今年12月接受采訪時(shí)的說(shuō)法：“目前全市投運(yùn)的保租房出租率平均達(dá)到74%。其中，運(yùn)營(yíng)超過(guò)6個(gè)月的保租房出租率平均達(dá)到87%?！?/p>
上海新增大量保租房。（圖/正點(diǎn)財(cái)經(jīng)）
根據(jù)“十四五”期間計(jì)劃，到2025年，上海將新增保障性租賃住房47萬(wàn)套，存量達(dá)到60萬(wàn)套，以兩個(gè)人一套來(lái)看，這將容納百萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人群。
一般保障性租房位置都相對(duì)偏遠(yuǎn)，或者處于沒(méi)有地鐵覆蓋范圍之外，難免對(duì)郊區(qū)的租房市場(chǎng)形成沖擊，但另一方面，這也意味著城市在調(diào)整、優(yōu)化外來(lái)務(wù)工人員的生活條件。
總體來(lái)看，也許房產(chǎn)市場(chǎng)降溫并不一定是壞事，浪潮逐漸平穩(wěn)后，房子才得以回歸“住”的本質(zhì)。