100平方米非豪宅住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻超豪宅，購(gòu)房者直呼“買(mǎi)得起、住不起”。
“看到物業(yè)費(fèi)的那一刻，我感覺(jué)自己的心被刺了一刀。”近日，某一線城市購(gòu)房者楊可對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，自己從去年就在看房，參觀了多個(gè)樓盤(pán)后，雖然對(duì)設(shè)計(jì)、戶型都感到滿意，感覺(jué)房?jī)r(jià)也合理，但看到物業(yè)費(fèi)價(jià)位的時(shí)候還是“驚呆了”。
“單價(jià)不到8萬(wàn)元的樓盤(pán)，物業(yè)費(fèi)達(dá)到12元/平方米/月；單價(jià)6.5萬(wàn)元的樓盤(pán)，物業(yè)費(fèi)高達(dá)14元/平方米/月?！?/p>
近年來(lái)，新房物業(yè)費(fèi)定價(jià)節(jié)節(jié)攀升，但物業(yè)費(fèi)用去向不透明、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容缺乏標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)價(jià)嚴(yán)重不符的現(xiàn)況卻又被廣大業(yè)主長(zhǎng)期詬病。
物業(yè)費(fèi)定價(jià)應(yīng)該遵循何種標(biāo)準(zhǔn)？在這個(gè)關(guān)系到群眾居住幸福度的行業(yè)中，各方又該如何共同促進(jìn)市場(chǎng)生態(tài)良性發(fā)展？
購(gòu)房人：物業(yè)費(fèi)天價(jià)，服務(wù)卻不明晰
楊可自認(rèn)是一線城市的剛需購(gòu)房者，購(gòu)房預(yù)算在八百萬(wàn)元上下。
據(jù)他反映，去年他重點(diǎn)關(guān)注了一個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商是本地國(guó)企，其品質(zhì)口碑不錯(cuò)，該樓盤(pán)有50多平方米的一房，80多平方米的兩房，96平方米的三房，也有一些超過(guò)200平方米的大戶型，總體均價(jià)接近8萬(wàn)元/平方米。對(duì)于楊可來(lái)說(shuō)，兩房和三房都在他預(yù)算范圍內(nèi)。不過(guò)，在了解到物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，楊可還是忍痛放棄認(rèn)購(gòu)。
“物業(yè)費(fèi)高達(dá)12元/平方米/月，剛需買(mǎi)個(gè)不足100平方米的房子，一年物業(yè)費(fèi)就超萬(wàn)元?！睏羁杀硎?。
今年楊可又繼續(xù)看房，在中外環(huán)間看中一個(gè)區(qū)位還不錯(cuò)的樓盤(pán)，央企開(kāi)發(fā)，首期主力戶型為100平方米出頭，均價(jià)才6.5萬(wàn)元/平方米，完全在他的預(yù)算范圍內(nèi)，但一看物業(yè)費(fèi)，楊可又嚇了一跳：“物業(yè)費(fèi)更高，達(dá)到14元/平方米/月！”
“100平方米左右的面積，6萬(wàn)-8萬(wàn)/平方米的價(jià)格，妥妥的剛需房，為什么現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)都收得比豪宅還要貴？”楊可表示，這些房子真是“買(mǎi)得起、住不起”。
另一位反映物業(yè)費(fèi)定價(jià)過(guò)高的購(gòu)房者吳菁于2022年上車(chē)了一個(gè)樓盤(pán)，該盤(pán)當(dāng)時(shí)均價(jià)為8.75萬(wàn)/平方米，相比周?chē)址績(jī)r(jià)格，有一定倒掛差，這讓不少購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)比較劃算，樓盤(pán)還需要積分搖號(hào)認(rèn)購(gòu)。
吳菁也出于房?jī)r(jià)的原因，結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)能力，買(mǎi)下了該樓盤(pán)101平方米的戶型?！爱?dāng)時(shí)覺(jué)得能搖上就不錯(cuò)了，買(mǎi)房就忍受了12元/平方米/月的高額物業(yè)費(fèi)?！?/p>
目前該樓盤(pán)還沒(méi)交房，但周邊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)在下跌，倒掛差大大縮小。
至于12元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)中包含了哪些服務(wù)？吳菁表示，買(mǎi)房時(shí)案場(chǎng)銷(xiāo)售并未作具體介紹，后來(lái)購(gòu)房合同中也未有體現(xiàn)，前段時(shí)間有自媒體描述了這么貴的物業(yè)費(fèi)里所包含的各種服務(wù)，但又被辟謠是假的。直到現(xiàn)在，業(yè)主們還在猜測(cè)到底會(huì)有什么物業(yè)服務(wù)。
一位在北京剛收房?jī)赡甑臉I(yè)主也告訴第一財(cái)經(jīng)，自己所購(gòu)住宅位于四環(huán)內(nèi)，房?jī)r(jià)并不便宜，物業(yè)費(fèi)高達(dá)7元/平方米/月，但并沒(méi)有感受到與價(jià)格相匹配的服務(wù)。該業(yè)主表示，去年12月至今年3月上旬，小區(qū)門(mén)口連保安都配不齊，竟讓保潔坐在保安亭內(nèi)，直到近期才將人員協(xié)調(diào)好。
這位業(yè)主看來(lái)，跟周邊同類(lèi)型小區(qū)比，該物業(yè)收費(fèi)水平偏高，服務(wù)與價(jià)格并不匹配。小區(qū)目前還沒(méi)成立業(yè)委會(huì)，想換掉物業(yè)公司非常難，而要成立業(yè)委會(huì)的話，流程復(fù)雜、時(shí)間長(zhǎng)，短期內(nèi)問(wèn)題并不容易解決。
不少小區(qū)的物業(yè)費(fèi)節(jié)節(jié)攀升，但實(shí)際服務(wù)水平并不高，這讓物業(yè)費(fèi)問(wèn)題成為各大平臺(tái)上的投訴熱點(diǎn)之一。
比如在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上就有北京網(wǎng)友反映：“左家莊北里58號(hào)樓B座，小區(qū)名稱(chēng)為‘靜安公寓’，物業(yè)費(fèi)為9.6元/平方米，但自2015年入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在長(zhǎng)期不按三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的事實(shí)，更無(wú)從談起《前期合同》中約定的更高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 ”對(duì)此左家莊街道辦事處回復(fù)稱(chēng)，曾收到該公寓的投訴，均督促物業(yè)進(jìn)行整改。街道已將其劃入重點(diǎn)關(guān)注小區(qū)、成立專(zhuān)班，一周一檢查、一月一評(píng)估，嚴(yán)格要求物業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，端正服務(wù)態(tài)度，下一步將督促社區(qū)嚴(yán)格按照規(guī)章制度做好物管會(huì)選舉相關(guān)工作。
企業(yè)人士：應(yīng)探索服務(wù)透明化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化
近年來(lái)，新建商品房住宅物業(yè)費(fèi)定價(jià)不斷走高，但服務(wù)內(nèi)容不透明、不規(guī)范，缺乏統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主付了高價(jià)卻沒(méi)有感受到好的服務(wù)，成為當(dāng)前物業(yè)行業(yè)廣受詬病的問(wèn)題。
為何新房物業(yè)費(fèi)定價(jià)偏高，甚至有部分高到購(gòu)房者已無(wú)法接受？華東一家大型房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士對(duì)記者透露，總體上有兩方面原因。一方面，現(xiàn)在許多新房實(shí)行限價(jià)政策，開(kāi)發(fā)商拿地賣(mài)房的利潤(rùn)很低，就要從其他方面“找補(bǔ)”。
該人士透露，自己經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)案例，一個(gè)項(xiàng)目是剛需住宅，房?jī)r(jià)要比周邊二手房低了不少，引發(fā)購(gòu)房者搶購(gòu)，于是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部就出臺(tái)了“捆綁車(chē)位”的銷(xiāo)售政策，把車(chē)位價(jià)格抬高，再變相篩選購(gòu)房者，留住那些愿意買(mǎi)車(chē)位的客戶。另一個(gè)項(xiàng)目則是偏剛需改善型的樓盤(pán)，同樣其房?jī)r(jià)偏低，于是該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)就被定到10元/平方米/月，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一般也都是開(kāi)發(fā)商旗下企業(yè)，開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上賺不到太多，就得從物業(yè)費(fèi)中彌補(bǔ)。
此外，上述人士還透露，由于業(yè)主收房后物業(yè)再想漲價(jià)就要通過(guò)很復(fù)雜的流程，也導(dǎo)致不少企業(yè)選擇在賣(mài)房環(huán)節(jié)就定下了高價(jià)，以應(yīng)對(duì)后續(xù)漲價(jià)難的問(wèn)題。
總部位于華南的一家全國(guó)化房企旗下物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示，在物管行業(yè)，定價(jià)其實(shí)是一件挺難的事情，其底層邏輯是要厘清物業(yè)服務(wù)的定位——究竟是要保障民生還是應(yīng)該市場(chǎng)化發(fā)展？物業(yè)服務(wù)與每一個(gè)人的居住質(zhì)量息息相關(guān)，但服務(wù)卻很難像快消品一樣定價(jià)，一直以來(lái)，行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
該人士表示，作為一家大型全國(guó)化房企，該公司也一直在做物業(yè)服務(wù)與定價(jià)領(lǐng)域的研究，總體來(lái)說(shuō)定下了“優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)”的基調(diào)，其企業(yè)內(nèi)部將物業(yè)服務(wù)拆分成許多模塊，將服務(wù)產(chǎn)品化、標(biāo)準(zhǔn)化。
“在我們拿地初期，物管就介入產(chǎn)品定位，根據(jù)這塊地落位哪一種產(chǎn)品，來(lái)決定套用物業(yè)哪一套服務(wù)品牌。我們將服務(wù)分檔，最低一檔要能達(dá)到政策對(duì)物業(yè)服務(wù)的底線要求，而高檔服務(wù)則具備各類(lèi)特色服務(wù)場(chǎng)景，比如舉辦多種社區(qū)活動(dòng)、雙管家禮遇、強(qiáng)調(diào)社區(qū)極致安全等，這就涉及到人員的配置、服務(wù)的頻次、使用的工具等，都需要進(jìn)行具體量化。”
該人士也透露，公司正在思考如何提高物業(yè)透明度的問(wèn)題，在前期案場(chǎng)銷(xiāo)售階段，公司要求對(duì)物業(yè)服務(wù)所含內(nèi)容進(jìn)行介紹，在后期交付中要一一兌現(xiàn)。
“如果要提出物業(yè)高價(jià)收費(fèi)，就必須得有相應(yīng)服務(wù)內(nèi)容支撐，如果收10元/平方米，就應(yīng)該對(duì)業(yè)主講清楚，為什么值10元?！痹撊耸勘硎?。
律師：物業(yè)企業(yè)不可漫天要價(jià)，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商
物業(yè)費(fèi)定價(jià)究竟應(yīng)該遵循哪些規(guī)章制度？物業(yè)費(fèi)用的透明度又該如何保障？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“我國(guó)物業(yè)費(fèi)定價(jià)形式一般有政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)?！?/p>
具體來(lái)看，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定?！?/p>
實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，也并非一刀切全部實(shí)施指導(dǎo)價(jià)，還會(huì)結(jié)合不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)綜合實(shí)施。
例如廣州《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定，對(duì)于業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，并且允許在政府指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)，上浮具有比例限制，下浮不限；而別墅、非住宅、業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）則實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
對(duì)于實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條等相關(guān)規(guī)定，也需要遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
“不管遵循哪種定價(jià)形式，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)都需要明碼標(biāo)價(jià)，必須提供相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，并非可以漫天要價(jià)，而是需要結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容等與業(yè)主協(xié)商確定?！蓖跤癯颊f(shuō)道。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第三條、第五條、第六條等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于其收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)等都必須明確向消費(fèi)者公開(kāi)，且其公開(kāi)的形式也需要價(jià)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，標(biāo)示醒目，字跡清晰。
即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，依法也需向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)費(fèi)去向等內(nèi)容。根據(jù)《民法典》第九百四十三條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”
此外，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。王玉臣表示，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了前述法律規(guī)定，業(yè)主也可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定，向行政主管部門(mén)投訴、舉報(bào)，要求相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)等行為依法調(diào)查處理。
今年全國(guó)兩會(huì)上，物業(yè)費(fèi)也成為熱點(diǎn)話題之一。
“現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制導(dǎo)致質(zhì)價(jià)不符現(xiàn)況嚴(yán)重，存在優(yōu)質(zhì)不優(yōu)價(jià)、高價(jià)質(zhì)不高等現(xiàn)象。建議盡快完善建立形成質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展?！比珖?guó)人大代表、福建社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)黃茂興指出。
他建議，應(yīng)健全價(jià)格調(diào)整機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)計(jì)量計(jì)價(jià)體系、物業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)和價(jià)格測(cè)算模型，定期發(fā)布市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)價(jià)格指標(biāo)指數(shù)，促進(jìn)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成合同價(jià)。引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、最低工資標(biāo)準(zhǔn)等因素正常調(diào)價(jià)。
去年，北京住建委曾發(fā)布《住宅物業(yè)管理項(xiàng)目“曬服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、曬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作方案》，要求物業(yè)公司在主出入口等區(qū)域設(shè)置公示公告欄，曬出物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并接受業(yè)主質(zhì)詢，力爭(zhēng)年底前覆蓋全部住宅物業(yè)管理項(xiàng)目。
盡管如此，在現(xiàn)實(shí)生活中，要解決物業(yè)費(fèi)糾紛并不容易。有的業(yè)主面對(duì)高物業(yè)費(fèi)、低服務(wù)水平，會(huì)選擇直接斷繳物業(yè)費(fèi)，但在司法訴訟中這一行為并不被支持。
王玉臣認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為營(yíng)利性企業(yè)，天然不會(huì)具備高透明度，透明度越高，其服務(wù)問(wèn)題越可能暴露，因而其主動(dòng)公示的動(dòng)力不足。而業(yè)主更換物業(yè)公司，在實(shí)踐中也存在困難，主要在于第一程序啟動(dòng)難，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需要三分之二以上的業(yè)主參與表決，過(guò)半數(shù)業(yè)主同意。實(shí)踐中，很多業(yè)主并不在小區(qū)居住，在小區(qū)居住的業(yè)主也可能參與度不高，從而造成程序就很難啟動(dòng)。
其次，選聘物業(yè)公司同樣需要前述程序，業(yè)主在選聘什么樣的物業(yè)公司、需要什么樣的服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面也很難達(dá)成一致。
克而瑞物管認(rèn)為，要解決這些問(wèn)題，就要讓物業(yè)方和業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)關(guān)系平等，降低業(yè)委會(huì)成立門(mén)檻，讓業(yè)主早日擁有對(duì)物業(yè)的投票權(quán)利；對(duì)不具備條件建立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，社區(qū)的作用應(yīng)該體現(xiàn)出來(lái)，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作考核范疇，推進(jìn)社區(qū)與物企的溝通協(xié)調(diào)。