此前行業(yè)利潤(rùn)加速下滑，主要受出險(xiǎn)房企大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業(yè)績(jī)調(diào)整壓力。
“對(duì)于虧損嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)無(wú)法為繼的房企，應(yīng)根據(jù)法治和市場(chǎng)原則，實(shí)行破產(chǎn)重組措施?！弊〗ú坎块L(zhǎng)倪虹日前上述觀點(diǎn)，引起了業(yè)內(nèi)廣泛討論。
那么過(guò)去一年，地產(chǎn)行業(yè)虧損程度如何？實(shí)際情況并不樂(lè)觀。目前申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊有58家房企披露業(yè)績(jī)預(yù)告，其中43家房企預(yù)計(jì)去年將出現(xiàn)扣非凈虧損，合計(jì)凈虧損約586億～784億元。加上港股房企，已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)虧損總額超過(guò)千億。
上市房企利潤(rùn)下滑，該現(xiàn)象始于2021年，但如今情況有所不同。業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)表示，此前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)加速下滑，主要受出險(xiǎn)房企出現(xiàn)大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業(yè)績(jī)調(diào)整壓力，包括結(jié)算收入下降、利潤(rùn)率下行以及存貨減值計(jì)提。
未來(lái)，房企業(yè)績(jī)能否企穩(wěn)，還需觀察樓市銷售和房?jī)r(jià)走勢(shì)。
上市房企批量虧損
近日，港股上市房企接連發(fā)布2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，“虧損”是一大關(guān)鍵詞。
3月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在港交所公告，預(yù)期2023年將錄得應(yīng)占虧損約200億元至230億元，主要因去年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，毛利率下降；對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加；分占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)下降。這已是遠(yuǎn)洋連續(xù)兩年大額虧損，上一年年其歸母凈利潤(rùn)為-159.30億元。
其他港股房企的情況也不容樂(lè)觀。3月15日，中梁控股表示，預(yù)計(jì)2023年度股東應(yīng)占虧損額為40億元至46億元，較上年度最多增加約2.5倍?！爸饕車?guó)內(nèi)宏觀市場(chǎng)環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，導(dǎo)致毛利率下降及物業(yè)項(xiàng)目及其他資產(chǎn)進(jìn)一步減值?！?/p>
3月14日禹洲集團(tuán)表示，預(yù)期集團(tuán)2023年將會(huì)錄得約214.77億元總收入，股東應(yīng)占虧損凈額約100億元至110億元。2022年禹洲集團(tuán)錄得股東應(yīng)占虧損凈額約120億元。
對(duì)上述較大的虧損額度，禹洲集團(tuán)解釋稱，凈利減少主要因期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目毛利率受壓、對(duì)部分地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提了存貨減值撥備、期內(nèi)利息資本化比率下降、境外美元票據(jù)匯兌損失。
此外，中國(guó)金茂、路勁、麗新發(fā)展、深圳控股等房企去年均發(fā)生虧損；少數(shù)盈利的房企則有龍湖集團(tuán)、九龍倉(cāng)集團(tuán)、新城發(fā)展、北辰實(shí)業(yè)、華人置業(yè)等，其中龍湖預(yù)計(jì)擁有人應(yīng)占溢利及剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利下降約45%至50%。
A股地產(chǎn)板塊發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企數(shù)量更多，虧損幅度也同樣驚人。
華泰證券表示，截至3月8日，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊已有58家上市房企披露業(yè)績(jī)快報(bào)/預(yù)告，其中43家房企預(yù)計(jì)23年將出現(xiàn)扣非凈虧損（根據(jù)扣非凈利潤(rùn)上限），較22年增加10家，58家房企合計(jì)凈虧損約586億～784億元（22年虧損621億元）。
第一財(cái)經(jīng)據(jù)WIND數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，如果按扣非凈利潤(rùn)上限統(tǒng)計(jì)，去年A股上市房企預(yù)計(jì)虧損額較大的房企依次為華夏幸福、綠地控股、首開(kāi)股份、華僑城A、金科股份、中南建設(shè)、ST世茂、迪馬股份、*ST新聯(lián)、光大嘉寶、中洲控股、金融街、中交地產(chǎn)等房企。
其中，華夏幸福預(yù)計(jì)去年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-90億元到-61億元，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-113億元到-99億元?！案鶕?jù)債務(wù)重組計(jì)劃，公司將部分變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)予以出售，相關(guān)交易虧損對(duì)當(dāng)期業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響?！?/p>
綠地控股預(yù)計(jì)2023年度歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)將虧損，范圍在70億元至90億元之間，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損74億元至94億元。
綠地業(yè)績(jī)預(yù)虧的原因包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌，公司擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備110億元至130億元，主要為房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；房地產(chǎn)行業(yè)及基建等關(guān)聯(lián)行業(yè)深陷困境，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率同比下行。
首開(kāi)股份預(yù)計(jì)2023年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)將虧損，范圍在58.00億元至68.00億元之間；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損范圍在62.00億元至72.00億元之間。
華僑城A預(yù)計(jì)去年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損額在51億～72億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損額預(yù)計(jì)在51.1億～72.1億元。金科股份預(yù)計(jì)去年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的虧損額在48億至78億元之間，上年同期虧損為213.92億元。
整體而言，A股43家預(yù)計(jì)扣非凈虧損的房企，總虧損額達(dá)639億元，而少數(shù)十余家預(yù)計(jì)盈利的房企，扣非總盈利額僅超50億元，板塊整體凈虧損上限約586億元。如果加上港股發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企，僅以虧損額計(jì)算，去年地產(chǎn)板塊整體虧損超過(guò)千億。
2024年仍面臨壓力
上市房企利潤(rùn)加速下滑，并非2023年才開(kāi)始的。
華泰證券表示，2021下半年以來(lái)銷售基本面急轉(zhuǎn)直下，導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，各梯隊(duì)房企盈利明顯受到影響，該趨勢(shì)直至2023年中期仍未見(jiàn)改善。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，總體房企2021～2023中期歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為-18%/-48%/-65%。
行業(yè)盈利空間收窄，具有普遍性的原因，包括歷史高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo)；房企銷售去化壓力放大，通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)保證貨值去化，加劇增收不增利；存貨及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，房企對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失。
但與前兩年有所不同，當(dāng)下頭部規(guī)模房企也面臨業(yè)績(jī)壓力。即便穩(wěn)健如保利發(fā)展，2023年盈利也出現(xiàn)下滑，去年其營(yíng)業(yè)總收入達(dá)到3471.47億元，同比增長(zhǎng)23.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)120.37億元，同比下降34.42%。
華泰證券表示，2021～2022 年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)加速下滑主要受出險(xiǎn)房企出現(xiàn)大幅虧損拖累，期間頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企憑借良好管控效率和業(yè)績(jī)儲(chǔ)備普遍仍保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定。而此次頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)調(diào)整，主要來(lái)自結(jié)算收入下降、利潤(rùn)率下行以及存貨減值計(jì)提。
后續(xù)房企業(yè)績(jī)何時(shí)能夠企穩(wěn)？華泰證券認(rèn)為，仍需觀察銷售和房?jī)r(jià)。銷售方面，前兩月54 城新房累計(jì)同比-40%，市場(chǎng)仍處于觸底過(guò)程。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2 月 50 城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比-14%、環(huán)比-0.3%，短期內(nèi)房企的減值計(jì)提壓力未減。
與此同時(shí)，2024年行業(yè)新增供給可能下滑，房企銷售仍然面臨壓力?！霸斐尚麻_(kāi)工數(shù)據(jù)下滑的原因是：新房去化率較低，盡管房企手里有待開(kāi)發(fā)庫(kù)存，但供貨意愿較低；各房企加大力度投入‘保交樓’，在資金有限情況下，房企可投入新開(kāi)工資金明顯減少?！?/p>
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年行業(yè)全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬(wàn)億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。這意味著，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額略高于2016年。2024年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額下降5%左右。
如果房企業(yè)績(jī)持續(xù)惡化、虧損難扭轉(zhuǎn)，后續(xù)如何處理？在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，對(duì)虧損嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)無(wú)法為繼的房企，應(yīng)根據(jù)法治和市場(chǎng)原則，實(shí)行破產(chǎn)重組措施；對(duì)損害公眾利益的行為，將依法嚴(yán)厲懲處，確保其承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，以“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞檢索，剔除重復(fù)信息及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2023年約有235家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書(shū)，2024年相關(guān)企業(yè)已超20家。
“這些破產(chǎn)房企主要以地方小微房企為主，且位于三四線城市的企業(yè)居多，經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目覆蓋范圍不大。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，中小房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，容錯(cuò)率也將變得更低，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣?！笨硕鸱Q。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴第一財(cái)經(jīng)，根據(jù)當(dāng)前銷售端數(shù)據(jù)看，開(kāi)年新房銷售數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，較去年同期下滑明顯。展望后續(xù)，二手房分流新房市場(chǎng)的趨勢(shì)延續(xù)，新房市場(chǎng)仍面臨去化壓力。從融資端看，央行多次發(fā)聲一視同仁支持房企合理融資需求，但對(duì)出險(xiǎn)虧損房企的融資仍較為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2024年行業(yè)破產(chǎn)規(guī)模持續(xù)上升。
也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前利潤(rùn)觸底并非行業(yè)常態(tài)，因盲目投資帶來(lái)的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤(rùn)表，并非市場(chǎng)回暖能夠彌補(bǔ)；而另外一部分房企，則受益于“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”模式，銷售額增速較快，竣工結(jié)轉(zhuǎn)順暢，仍有可能率先修復(fù)利潤(rùn)表。