這次利率調(diào)整并非是受市場變化影響，而是銀行覺得3.45%的利率過低，沒有什么利潤。
中房報記者 李葉丨北京報道
因為房貸利率的調(diào)整，惠州樓市再次受到關(guān)注。
3月20日，有報道稱，惠州大部分銀行已自3月起，將首套房貸利率從LPR-50BP回調(diào)至LPR-35BP，即從3.45%回調(diào)至3.6%。首套房貸利率的小幅上調(diào)，引發(fā)外界對惠州樓市狀況的猜測。
3月21日，中國房地產(chǎn)報記者向惠州當(dāng)?shù)囟嗉毅y行、相關(guān)機構(gòu)及房企工作人員確認(rèn)了上述消息。
不過，對于惠州樓市的近況，多位當(dāng)?shù)卦谑垌椖康匿N售人員表示，未覺有明顯回暖跡象?；葜莓?dāng)?shù)匾恢麡潜P的營銷策劃經(jīng)理告訴記者，實際上，此前3.45％的首套房貸利率只存在了不到兩周時間，對銷售影響并不大?！拔覀兘衲?月份的銷售情況同比去年同期和去年年底都是呈下降趨勢?！?/p>
2月20日，央行公布新一輪LPR報價，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%，此前為4.2%，下調(diào)25個基點。隨后，惠州部分銀行的首套房貸利率隨著LPR調(diào)整下調(diào)至3.45％（LPR-50BP）。到3月1日，惠州當(dāng)?shù)囟嗉毅y行便再次發(fā)布利率調(diào)整通知，首套房貸利率最低執(zhí)行LPR-35BP（3.6%）。
一位不愿具名的機構(gòu)研究人士也向記者透露，這次利率調(diào)整并非是受市場變化影響，而是銀行覺得3.45%的利率過低，沒有什么利潤?！凹词够葜菔滋追抠J利率從LPR-50BP回調(diào)至LPR-35BP，仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平?！?/p>
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，在國家差別化住房信貸政策的框架下（即遵守利率下限，比如首套房不低于LPR-20），商業(yè)銀行可以給予自身的風(fēng)險判斷、風(fēng)控條件，自主決策貸款實際利率水平，既可以上調(diào)，也可以下調(diào)。
至于本次利率調(diào)整后是否會使惠州樓市發(fā)生變化？多位銷售人員均表示，影響微乎其微。
“其實，3.45％的利率和3.6%的利率在還貸時可能就相差幾十塊錢，并不是購房者考慮的主要因素，也構(gòu)不成影響成交的原因?！鄙鲜鰳潜P營銷策劃經(jīng)理坦言，惠州樓市面臨的最大問題仍是庫存量較大和購房人預(yù)期不足。
波折的惠州樓市
本次惠州首套房利率調(diào)整與當(dāng)?shù)貥鞘欣錈岵o較大關(guān)聯(lián)，卻再次牽動起市場的情緒。
去年以來，惠州樓市頻繁“出圈”：先是一則“惠州海景房白菜價”的消息火上熱搜；后又有 “惠州154平方米海景房僅售25萬元”的新聞備受熱議。雖然當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士對這些信息迅速辟謠，但惠州房價和成交量連續(xù)下滑已成不爭的事實。
回顧惠州樓市近十年的發(fā)展可謂一波三折。
在2015年以前，“鬼城”“新樓盤多卻沒人住”一度是惠州樓市的標(biāo)簽。彼時，當(dāng)?shù)赜袠潜P單價低至4000元/平方米。
轉(zhuǎn)折很快到來，本就因高房價廣為輿論關(guān)注的深圳，在“3·30新政”出臺之后，許多片區(qū)房價暴漲30%~50%，成全球房價上漲最快的城市。迅速增長的房價直接導(dǎo)致深圳購買力外溢、轉(zhuǎn)移，在深惠一體化的預(yù)期下，惠州成為深圳剛需客、投資客的重要轉(zhuǎn)移地。
2015年8月起，以惠陽、大亞灣的臨深區(qū)域為代表，熱銷樓盤不斷涌現(xiàn)。在深圳客“入侵”后的4個月，熱銷盤以每月1000元/平方米的速度暴漲，從7000元/平方米直逼13000元/平方米。
2017年3月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化泛珠三角區(qū)域合作的指導(dǎo)意見》，提出攜手港澳打造粵港澳大灣區(qū)?；浉郯拇鬄硡^(qū)是由“廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門”9市和香港、澳門兩個特別行政區(qū)形成的城市群，即“9+2”城市群。
粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展勢頭一路向好，也使這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資變得愈發(fā)火熱。調(diào)控政策最能反映樓市情況，那段時期，在大灣區(qū)城市群中的廣東9個城市中，惠州和肇慶是不限購的城市。
與深圳深度綁定，又有粵港澳大灣區(qū)帶去的“流量”，惠州這座小城的房地產(chǎn)行情高歌猛進(jìn)。2015~2019年，惠州房價5年增長1倍左右。2020~2021年，在深惠城際、深大城際等項目陸續(xù)簽約，深圳地鐵延至惠州的消息傳出的情況下，惠州房價一度領(lǐng)漲全國70個大中城市，成交量也位居三四線城市之首。彼時，有投資客一度認(rèn)為，惠州房價能達(dá)3萬元/平方米。
伴隨著樓市火熱而來的是開發(fā)的猛增，而這卻造成了后期大量庫存的積壓。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分別達(dá)到29個月、34個月和23個月，幾乎都在2年以上。
供需失衡，疊加深圳樓市降溫、疫情等影響，直接結(jié)果就是成交和房價下跌。
據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21萬平方米，同比分別下跌36%、35%。到2023年，成交仍在持續(xù)下滑?；洊|世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年惠州全市累計成交住宅56956套，住宅網(wǎng)簽面積599萬平方米，全年住宅網(wǎng)簽金額794億元，三項數(shù)據(jù)相較于2022年，均有近3%跌幅。這也是從2015年之后，惠州住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、網(wǎng)簽面積、網(wǎng)簽金額年度三項最低數(shù)據(jù)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，自2022年7月到2023年1月，惠州新建商品住宅銷售價格連續(xù)下降6個月。更有在惠州的深圳客表示，他們在惠州買的房，下跌幅度少的在10%左右；下跌幅度較大的，跌幅超40%。
新房周成交“四連漲”
“在經(jīng)歷了大起大落后，現(xiàn)在的惠州樓市已經(jīng)擠出了水分，房價來到了合理區(qū)間。”惠州當(dāng)?shù)匾恢麡潜P銷售經(jīng)理向記者表示，目前，我們項目的銷售是一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，惠州地區(qū)在今年2月時，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比恢復(fù)到100.0，但同比仍下降5%。這意味著2月份新建商品住宅銷售價格與上月持平，并已開始企穩(wěn)。
不過，2月份惠州新房成交仍在下探。根據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測，2月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交1117套，成交面積為12.41萬平方米，環(huán)比下降65.99%，同比下降79.26%。
值得注意的是，進(jìn)入3月后，惠州的新房成交似乎迎來一些改變。
據(jù)惠州中原實時監(jiān)測系統(tǒng)顯示，惠州新房市場到訪量及成交量連續(xù)四周上漲。自春節(jié)假期結(jié)束以來，惠州全市新房周度到訪量及成交數(shù)據(jù)為：2月19日~2月25日到訪3581批次，成交316套；2月26日~3月3日到訪4501批次，成交400套；3月4日~3月10日到訪5123批次，成交459套；3月11日~3月17日到訪5899批次，成交480套。
上述樓盤銷售經(jīng)理坦言，這些改變與利率的變化關(guān)系微乎其微?！艾F(xiàn)在很多買房人都是剛需，幾乎不再見到投資客。他們之所以現(xiàn)在買房，很大程度上是由于自身切實需要，且認(rèn)為房價已經(jīng)觸底，可以接受了?！?/p>
因此，他認(rèn)為，本次房貸利率上調(diào)，也不會對后續(xù)的銷售造成更大的影響。
值得注意的是，在惠州上調(diào)首套房貸利率的同時，北方城市石家莊也傳出消息，自4月1日起，首套房貸利率從LPR-50BP上升到LPR-20BP，按當(dāng)前5年期以上LPR利率3.95%計算，該地區(qū)自下月起房貸利率將從當(dāng)前的3.45%上升至3.75%。
對此，李宇嘉也表示，這兩個城市前期房價上漲，樓市繁榮，近期面臨下滑的巨大壓力，提高按揭利率下限，短期內(nèi)盡管房貸減少，但收縮了高風(fēng)險房貸，降低了不良率，而且能夠降低資金流入高風(fēng)險區(qū)域的規(guī)模，同時也不會影響高收入和改善群體的購房貸款需求，因為后者對按揭利率敏感性不高，從而調(diào)整優(yōu)化了房貸的結(jié)構(gòu)。
對于未來的房貸利率走向，李宇嘉認(rèn)為，隨著存款利率持續(xù)下調(diào)，居民按揭買房的意愿下降，以及老齡化的到來，全社會加杠桿預(yù)期減弱，風(fēng)險承擔(dān)能力減弱，房貸利率下降是大趨勢。