文：任澤平團(tuán)隊(duì)
導(dǎo)讀
國(guó)常會(huì)定調(diào)，房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。2024年1月以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地，但當(dāng)前銷售依舊低迷，拖累經(jīng)濟(jì)、地方債務(wù)。房地產(chǎn)支持政策應(yīng)出盡出，應(yīng)出早出！考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，房地產(chǎn)還有很大潛力和空間。當(dāng)前三招可救地產(chǎn): 全面取消限購(gòu)，持續(xù)大幅降息，組建住房保障銀行收購(gòu)開發(fā)商庫(kù)存用于保障房。
正文
一、“金三”成色不佳，新房去化超20個(gè)月
2024年1月以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。國(guó)家政策以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望進(jìn)入常態(tài)化，第一批“白名單”已陸續(xù)落地；地方政策以核心城市放松限購(gòu)為方向。
進(jìn)入三月后，新房、二手房成交環(huán)比春節(jié)月改善。但當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱，受去年高基數(shù)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，同比大幅下降，新房單月成交創(chuàng)十年新低，二手房單月成交同比-36.1%。
新房市場(chǎng)受房企信用問(wèn)題影響，購(gòu)房者對(duì)期房交付信心不足，同比成交創(chuàng)歷史新低，去化周期突破20個(gè)月。
2024年1-3月（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至3月24日，下同），45城新房累計(jì)成交19.9萬(wàn)套，創(chuàng)下2013年同期以來(lái)最低，較2023年下降43.6%。其中，一線、二線、三四線分別成交4.0、10.5和5.3萬(wàn)套，同比下滑41.5%、50.5%、24.8%。
3月單月，45城新房成交6.4萬(wàn)套，創(chuàng)2012年以來(lái)新低，同比下滑50.5%，其中，一線、二線、三四線分別成交1.3、3.6、1.6萬(wàn)套，同比-48.6%、-55.9%、-33.9%。
商品房去化周期兩周前突破20個(gè)月，超越2020年年初水平。2024年3月22日，19城商品房去化周期為23.5個(gè)月，其中，一線、二線、三四線分別為21.7、24.0、31.4個(gè)月。
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)略好于新房，成交略超2019年同期，但由于去年高基數(shù)和宏觀環(huán)境影響，與2023年相比差距較大。
2024年1-3月，12城二手房累計(jì)成交14.9萬(wàn)套，同比下降22.3%，較2019年同期增長(zhǎng)12.3%。其中，一線、二線、三四線分別成交3.7、10.9和0.4萬(wàn)套，同比下滑21.2%、22.7%、23.0%。
3月單月，12城二手房成交5.0萬(wàn)套，同比下滑36.1%，略超2019年同期成交。其中，一線、二線、三四線分別成交1.2、3.6、0.1萬(wàn)套，同比下滑32.8%、37.5%、26.2%。
二、國(guó)常會(huì)定調(diào)，房地產(chǎn)事關(guān)民生和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
3月22日，國(guó)常會(huì)對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署，提出:
1)房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。
2)去年以來(lái)，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
3)要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。
4)進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。
5)系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求， 加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
6)要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系， 改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
國(guó)常會(huì)延續(xù)兩會(huì)政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策表述 ，將此前“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”中的“完善”改為“改革”，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)基本制度可能做出一定調(diào)整。 同時(shí)，將此前“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”改為“著力構(gòu)建”，預(yù)計(jì)“人、房、地、錢”機(jī)制與“三大工程”建設(shè)力度將加大。 此外，提出兩個(gè)“進(jìn)一步”，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)支持政策力度將繼續(xù)加碼。新增“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策、有效激發(fā)潛在需求、加大高品質(zhì)住房供給”表述，挖掘潛在剛需與改善需求的政策或?qū)l(fā)力。
當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”的階段。從銷售、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場(chǎng)已超調(diào)，未來(lái)城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點(diǎn)是促進(jìn)軟著陸，推出新模式。
三、房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)
2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨多重因素交織疊加帶來(lái)的下行壓力，其中內(nèi)部因素主要與地產(chǎn)有關(guān)。 2023年，經(jīng)濟(jì)自一季度脈沖式反彈回落后，呈現(xiàn)溫和修復(fù)尋底態(tài)勢(shì)。從物價(jià)和就業(yè)指標(biāo)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速低于潛在增長(zhǎng)率。近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性好轉(zhuǎn)跡象，但是，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)仍不牢固，需要政策繼續(xù)發(fā)力。
房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。 房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問(wèn)題等。2023年房地產(chǎn)和民間投資分別為-9.6%和-0.4%。房地產(chǎn)增速顯著放緩，地方政府債務(wù)率上升，意味著募集的資金需要大量用于償還債務(wù)。
（一）房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱
2023年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.4萬(wàn)億元,占GDP的5.9%。 自2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院18號(hào)文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來(lái)，房地產(chǎn)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭之一。2000-2023年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.1%增加到5.9%，一般而言，在經(jīng)濟(jì)中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。
（二）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一以上
從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受房地產(chǎn)周期調(diào)整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹(jǐn)慎，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.6%，但仍占固定資產(chǎn)投資的22.0%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指房企本年完成的全部用于房屋建設(shè)、土地開發(fā)的投資額以及土地購(gòu)置費(fèi)等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)范疇，進(jìn)而構(gòu)成GDP固定資本形成，說(shuō)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱毫不為過(guò)。
1998年住房制度全面市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。2000-2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到11萬(wàn)億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為14.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國(guó)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。
（三）房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值
房地產(chǎn)通過(guò)投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬(wàn)億元、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬(wàn)億元。
分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達(dá)51.2%、50.9%、47.1%。
（四）地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)相關(guān)收入約占26.0%
在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中，地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%，地價(jià)占房?jī)r(jià)6成左右。
從宏觀層面看，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額為8.6萬(wàn)億，其中，國(guó)有土地出讓金收入6.7萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬(wàn)億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的63.4%。
從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房?jī)r(jià)構(gòu)成核算。2022年，土地成本占房?jī)r(jià)的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費(fèi)用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房?jī)r(jià)的六成左右。將2014-2022年房?jī)r(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，土地成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲解釋力很強(qiáng)。
（五）房地產(chǎn)業(yè)直接解決我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)就業(yè)近1300萬(wàn)
房地產(chǎn)業(yè)解決我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn)，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。 2004-2018年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬(wàn)增至1264萬(wàn)，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn)。歷史上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)我國(guó)第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員分別占50%、29%、13%、6%。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%、17%、11%、6%。
房地產(chǎn)帶動(dòng)上下游多個(gè)行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值帶來(lái)的就業(yè)吸納能力明顯，其與其他產(chǎn)業(yè)存在著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。商品房兼具投資和消費(fèi)屬性，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)。房地產(chǎn)的完全消耗需求帶動(dòng)了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時(shí)也帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)帶動(dòng)的就業(yè)彈性分別為建筑業(yè)22.2%、租賃和商務(wù)服務(wù)9.6%、金融業(yè)4.3%、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2.4%。
四、中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定空間
我們連續(xù)6年在《中國(guó)住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求下降，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間。
根據(jù)我們測(cè)算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.0億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降。
2024年我國(guó)年新增城鎮(zhèn)居住需求約10.6億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng)）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的28.8%、34.5%、36.7%。
2030年總需求波動(dòng)降至9.1億平，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的20.3%、35.8%、43.9%。
改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2023年開始預(yù)計(jì)超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求。
五、房地產(chǎn)支持政策應(yīng)出盡出
房地產(chǎn)調(diào)控政策從收緊到放松，是為了讓房地產(chǎn)從過(guò)熱狀態(tài)回歸常態(tài)。然而，當(dāng)前地產(chǎn)有向過(guò)冷發(fā)展的趨勢(shì)，是時(shí)候從放松到支持了，在“房住不炒”前提下，大力支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
當(dāng)前，三招可救地產(chǎn)：全面取消限購(gòu)、持續(xù)大幅降息、組建住房保障銀行。
1）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求。 現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，是取消限購(gòu)的良機(jī)，發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)國(guó)內(nèi)居民都沒有限購(gòu)措施，都是通過(guò)價(jià)格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。一二線市場(chǎng)如果活躍起來(lái)，可以通過(guò)多貢獻(xiàn)土地財(cái)政、稅費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在當(dāng)前行業(yè)持續(xù)低迷背景下，取消限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)引起市場(chǎng)迅速過(guò)熱；中長(zhǎng)期可考慮在市場(chǎng)企穩(wěn)后，通過(guò)征收房地產(chǎn)稅等稅收機(jī)制調(diào)控市場(chǎng)，同時(shí)能為地方財(cái)政增加穩(wěn)定稅收來(lái)源，通過(guò)人地掛鉤實(shí)現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。
此外，建議新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過(guò)戶”等便民善政；核心城市下調(diào)首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求；適當(dāng)調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼，并擴(kuò)大受益人群；提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付；降低各項(xiàng)交易稅費(fèi)等。
2）持續(xù)大幅降息，包括降低二套房的存量房貸利率，并通過(guò)降準(zhǔn)降低銀行負(fù)債成本。 現(xiàn)在實(shí)際利率偏高，就業(yè)和收入壓力大，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會(huì)反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。
3）組建住房保障銀行，收購(gòu)開發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。 開發(fā)商拿到資金限定必須進(jìn)行保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾，堅(jiān)決不能讓購(gòu)房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前地方財(cái)政壓力大，能力有限。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財(cái)政就會(huì)恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解，基建有望回升。收購(gòu)的庫(kù)存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，本來(lái)開發(fā)商手里就有那么多庫(kù)存，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致巨大的浪費(fèi)。
六、長(zhǎng)期住房制度改革：城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉
我們?cè)跇I(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎(chǔ)上提出“房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”。用時(shí)間換空間，促進(jìn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。 如果采取長(zhǎng)短相結(jié)合措施，有望促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量。
1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。
2）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。 穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。
3）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。 推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。2月27日，住建部提到各地應(yīng)根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。
4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。 房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。
5）建立租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系。 3 月國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)：“加快完善“市場(chǎng) + 保障”的住房供應(yīng)體系改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長(zhǎng)租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問(wèn)題，促進(jìn)房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長(zhǎng)空間。