5月17日，央行連發(fā)多條重磅房地產(chǎn)新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；下調(diào)公積金貸款的利率水平；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
同時，國務(wù)院重磅發(fā)聲，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。對此，央行副行長陶玲在當(dāng)天下午召開的政策吹風(fēng)會上強(qiáng)調(diào)，所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。
一面從需求端出發(fā)，著力于降低消費(fèi)者交易成本和購買門檻；一面著眼供給端，想辦法解決當(dāng)前市場最關(guān)切的房地產(chǎn)穩(wěn)定問題。多“策”并舉，不可謂不用心良苦。不少媒體稱，中國樓市已經(jīng)迎來“史上最寬松”政策。
這套政策組合拳發(fā)布后，隨即在輿論場引發(fā)廣泛熱議，股市迅速作出反應(yīng)，市場預(yù)期也發(fā)生了相應(yīng)的變化。
房地產(chǎn)不僅僅是建房子和賣房子
縱觀中國的房地產(chǎn)發(fā)展史，也是半部經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，更是城鎮(zhèn)化發(fā)展史的重要組成部分。
改革開放之前，沒有所謂房地產(chǎn)業(yè)。十一屆三中全會后，房屋定位為一種“商品”，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)的萌芽。1984年，國家相關(guān)部門頒布了《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)代碼》，首次正式將房地產(chǎn)列為獨(dú)立的行業(yè)。但現(xiàn)實(shí)中建立起高效的市場機(jī)制并不容易。
前期的20世紀(jì)80年代，無論是政府、單位和個人各承擔(dān)三分之一房價的“三三制”，還是規(guī)定住宅全價出售、不再補(bǔ)貼，都很難撬動房地產(chǎn)市場。
一方面是因?yàn)楦＠址恐贫壬写?，居民買房積極性極其有限；另一方面是因?yàn)橥恋卮_權(quán)、金融工具等都還在醞釀。配套體制機(jī)制不完全，房地產(chǎn)市場難以有機(jī)會。
到了20世紀(jì)90年代，中國的住房公積金制度在上海試點(diǎn)成功。加之國企“利改稅”紅利消失，政府無力承擔(dān)福利分房，住房商品化成為大勢所趨。
1991年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》，確定了房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。很快，銀行全面介入房地產(chǎn)，彼時，出現(xiàn)了人均工資一二百，房價卻上萬的“怪象”。很快，第一次房地產(chǎn)泡沫破裂，海南地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)，市場重新開啟恢復(fù)之路。1998年，福利分房的時代結(jié)束，真正的商品房時代來臨。
可以說，從房地產(chǎn)市場化機(jī)制的建立過程看，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性、市場運(yùn)營的順暢性、體制機(jī)制的成熟性緊密相連，而非僅僅是建房子、賣房子。
進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)總體發(fā)展迅速。從需求端看，福利分房已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來高速城鎮(zhèn)化，造就了大量“剛需”。從供給端看，土地出讓與地方財(cái)政、金融發(fā)展形成了一種相互支撐的“系統(tǒng)”?；诖耍嗄觊g，房地產(chǎn)屢屢經(jīng)歷“調(diào)控”“放松”甚至“鼓勵”“再調(diào)控”。
21世紀(jì)初，所謂“溫州炒房團(tuán)”名噪一時，房價猛漲。中央為了穩(wěn)房價先后頒布了“國八條”“國六條”等限制政策，但市場依舊地王頻出。2008年金融危機(jī)后，“國四條”“國十一條”等政策頻出，政府轉(zhuǎn)向鼓勵住房消費(fèi)，樓市再次上漲。2011年，“新國八條”出臺，限購政策首次出現(xiàn)，市場放緩、土地流拍屢屢出現(xiàn)。
2014年，中央再調(diào)控，降準(zhǔn)、降息、逐步松綁限售限購。2016年，持續(xù)推進(jìn)“去庫存”，棚改貨幣化加持，購房政策放松，貨幣政策寬松，房價開始又一輪上漲。同年12月，國家首次提出“房住不炒”。由那時的限制性政策，到今天的“放松”，這又是一個周期。
建立更完善的市場機(jī)制至關(guān)重要
在世界各國，房地產(chǎn)行業(yè)都是重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)既是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的一個觀測窗，也是金融市場運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)暴眼，同時又是民生福祉建設(shè)的穩(wěn)定器。
從一些發(fā)達(dá)國家歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)來看，房地產(chǎn)太“過火”，則風(fēng)險大增，危機(jī)轉(zhuǎn)瞬即至；房地產(chǎn)若“熄火”，則凜冬將至，蕭條或在眼前。因此，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“調(diào)整”，尤其是逆周期調(diào)節(jié)，也是各國在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中常用的政策工具。
從這個角度看，在“過熱炒房”的勢頭已經(jīng)得到遏制之后，政策及時做出調(diào)整，也是順應(yīng)時勢的應(yīng)有之舉。當(dāng)前的“寬松”政策，無疑就是在進(jìn)行調(diào)整。可以說，這種調(diào)整是在關(guān)鍵時刻的關(guān)鍵之舉。
適時調(diào)整總是必要的，因?yàn)槭袌鰪牟皇且怀刹蛔兊?。但同時也要看到，長期而言，建立更為完善成熟的市場機(jī)制至關(guān)重要。
當(dāng)市場機(jī)制扭曲，則獲利機(jī)制扭曲。如此，不僅可能導(dǎo)致價格脫離“理性”，也可能導(dǎo)致正常政策調(diào)整“失效”，從而帶來“下猛藥”，導(dǎo)致更多扭曲和更難解的價格問題。在供給端，土地供給、確權(quán)、流轉(zhuǎn)的各種問題若解決，或可更好通暢市場、平穩(wěn)價格。
此外，如果政企關(guān)系更加透明公開市場化，灰色舉債、黑色腐敗無處遁形，則可讓價格機(jī)制更公平。當(dāng)然，市場化并不意味著不關(guān)切民生福祉，對于弱勢群體、低收入家庭的政策性、保障性住房及補(bǔ)貼提供，亦是題中應(yīng)有之義。
中國高速發(fā)展四十余年，房地產(chǎn)有貢獻(xiàn)，也有教訓(xùn)。從發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)大背景密不可分，其發(fā)展勢頭好，必然是抓住了時代的脈搏。
隨著中國經(jīng)濟(jì)體量不斷增大，增速必然緩下來，而城鎮(zhèn)化的高增速、人口的高增速也隨之緩下來，整體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式都在深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級中。
也因此，除了放松“限購”政策之外，找到新動力和增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展，與宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的新趨勢結(jié)合起來，或是我國房地產(chǎn)業(yè)接下來的新挑戰(zhàn)。
撰稿/萬喆（北京師范大學(xué)教授、中國現(xiàn)代金融學(xué)會常務(wù)理事）