內(nèi)需從來都是經(jīng)濟發(fā)展的動力，黨的二十屆三中全會《決定》提出，“加快培育完整內(nèi)需體系”。前不久召開的中共中央政治局會議強調(diào)“深化創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，深入挖掘內(nèi)需潛力”，要求“以提振消費為重點擴大國內(nèi)需求，經(jīng)濟政策的著力點要更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費”。
房地產(chǎn)消費是做好總需求管理的關(guān)鍵一環(huán)。當前，促進住房消費的關(guān)鍵還是用好、用足貨幣政策工具。最近，市場對降低存量房貸利率的討論成為輿論熱點。一方面，一些購房者覺得有必要降低存量房貸利率；另一方面，不少投資者認為銀行體系的息差已經(jīng)十分低了，再壓縮銀行的息差容易引起系統(tǒng)性風險。
兩方的觀點都有其道理。對于存量房貸利率的下調(diào)，從2022年10份開始，基于房地產(chǎn)形勢和市場調(diào)研，我們持續(xù)發(fā)出調(diào)整的呼吁，時至今日，我們依然認為，非常時期，當用非常之策，改變市場預(yù)期，我們就能用時間換空間，早日走出需求不足的局面。
這么說是有其道理所在的。限制性政策、房地產(chǎn)信譽和預(yù)售制度的改革重建，能夠促進房地產(chǎn)信心和行業(yè)復(fù)蘇，但行業(yè)真正的健康運轉(zhuǎn)，需要的是讓市場成為房地產(chǎn)資源配置的抓手。這其中最重要的抓手，房貸利率等金融貨幣手段至關(guān)重要。
人們已經(jīng)看到，在房地產(chǎn)信譽方面，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門在近三年以來，一直大力協(xié)調(diào)各方，推動保交房，保交房不僅關(guān)系發(fā)展要講人民性，還關(guān)系到行業(yè)信譽，關(guān)系到市場信心，關(guān)系到市場預(yù)期，關(guān)系到穩(wěn)經(jīng)濟。
我們應(yīng)當看到，目前房地產(chǎn)發(fā)展的主要任務(wù)之一是穩(wěn)定房地產(chǎn)、促進市場恢復(fù)和平穩(wěn)運行，防止市場出現(xiàn)過冷，在房地產(chǎn)供需政策持續(xù)寬松的情況下，貨幣政策的紓困和在消費上的支持，顯得十分緊要，因為，持續(xù)的房地產(chǎn)需求不足環(huán)境下，企業(yè)盈利會乏力，繼續(xù)投資意愿不足，以及居民住房消費意愿降低，會讓企業(yè)和個人對未來的住房消費信心與預(yù)期持續(xù)減弱，防范金融風險的壓力會因此而增加。
回到存量房貸利率本身情況，雖然去年以來存量房貸利率已做過一些調(diào)降，但新增房貸和存量房貸的息差依然較大。以北京為例，大部分存量房貸利率在4.75%，新增房貸利率最低能到3.4%，差了135BP（基點）。
另外一個最新金融數(shù)據(jù)則是，今年上半年A股上市銀行的半年報，6家國有商業(yè)銀行和9家股份制銀行中，僅有5家銀行個人按揭住房貸款余額較去年底有所增加，但這15家銀行個人住房按揭貸款余額在今年上半年共計減少了3099.57億元。
這些數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的事實，已經(jīng)很清晰。最近，我們也注意到銀行人士對于存量房貸利率下調(diào)持有意見，認為解決存量房貸的問題需要各類監(jiān)管部門通盤考慮，在防范金融風險與切實解決問題等方面進行深入研究與考量，切勿盲目“一刀切”調(diào)整。
這種擔心并非沒有道理。但是，發(fā)展依然是首要問題，從這一點來說，房貸利率其實是一個需要以系統(tǒng)思維謀全局的問題。一方面，金融部門要進一步做好開門問策，積極聽取市場有益聲音，可以適當對邊際存量貸款利率作出科學調(diào)整；一方面，對于符合“首套標準”的存量二套房，房貸利率可允許轉(zhuǎn)為首套房利率，改革就是需要勇氣和闖關(guān)。除此之外，住房公積金貸款政策對于兩孩和家庭首套房的認定，也可以從未成年的年齡標準限制，適時調(diào)整放寬。
總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)當前的一大特點是實現(xiàn)自我修復(fù)能力不足，從其基本面面臨的挑戰(zhàn)來看，則是蘊含著改革的勇氣和迫切需要。在面向未來和推動房地產(chǎn)的改革發(fā)展過程中，既需要確保方向正確，也需要根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境分清楚輕重緩急，調(diào)整優(yōu)化與房地產(chǎn)消費的金融貨幣及財政稅收政策。我們可以自問，因為存貸款利差下降了，銀行盈利下降了一些，但是資產(chǎn)負債表是改善的，不良貸款是減少的，持有的資產(chǎn)的估值是提高的，對金融安全和經(jīng)濟穩(wěn)定是大有幫助的。
?。ㄔ瓨祟}：支持樓市內(nèi)需，利率政策還可作為）