作者：王晨婷
“存量房貸降到多少你才不提前還貸？”這是最近社交網(wǎng)絡上時常被討論的話題。
新房利率一降再降。據(jù)瑞銀方面估算，如今，新房房貸利率僅3.3%，而存量房貸利率平均達逾4.1%。80個基點的差距下，存量房貸高位站崗者“繃不住了”。
與此同時，大行房貸規(guī)?？s水、個人住房貸款不良率抬頭。近期，市場關于存量房貸降息的討論再起，有消息稱，存量按揭客戶有望與銀行重新協(xié)商房貸利率。
9月5日，關于招商銀行APP北京地區(qū)開始測試“存量房貸利率調(diào)整”功能的消息，也引起不少關注。對此，招商銀行方面表示，網(wǎng)傳該行APP截圖中的“存量房貸利率調(diào)整”是去年上線的功能，針對的是上輪房貸利率調(diào)整業(yè)務的辦理，并非當前市場討論的本輪房貸利率調(diào)整。
還有消息稱，也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。據(jù)稱，該方案可能對首套和二套都適用，首次下調(diào)可能發(fā)生在未來幾周內(nèi)。
瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之預計，央行或在數(shù)月后下調(diào)存量房貸利率。
但存量房貸降息，壓力與動力并存，首當其沖的就是拖累銀行息差。招商銀行行長王良日前明確表示，該政策還沒有得到確認，如果落地將對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負面的影響。
百萬房貸有望少還12萬
事實上，存量房貸降低并不是新鮮事。在去年9月，存量房貸利率已經(jīng)進行過一次統(tǒng)一調(diào)整。
當時的政策主要面向存量首套房，要求存量房貸下調(diào)后的LPR加點不能低于發(fā)放時的城市下限。央行指出，政策實施首周有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調(diào)，合計4973萬筆、21.7萬億元人民幣、平均降幅73BP，即居民每年減少償付1584億元。
按照央行發(fā)布的《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，截至2023年底，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權平均利率是4.27%。
如果具體到借款人，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，存量按揭利率下調(diào)70bp，估算可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約5%。
持續(xù)走低的貸款市場報價利率。（圖源：央行官網(wǎng)）
若新一輪存量房貸降息落地，可能會降多少？
開源證券首席宏觀分析師何寧在接受時代財經(jīng)采訪時認為，若調(diào)降存量房貸利率，潛在空間或2倍于2023年9月。具體的操作可能涉及兩方面，一是面向存量非首套房、類似于2023年9月的補降，存量非首套房貸規(guī)模約15.8萬億元，按50-75BP計算，則居民每年減少償付788億元-1182億元。
第二種可能性，即跟進“517新政”。今年5月17日取消房貸利率下限后，二季度加權平均房貸利率迅速下降24BP，而存量房貸并未享有，該部分若按30-40BP計算，則居民每年減少償付1134億元-1515億元。
如果假設全部按揭貸款利率通過轉(zhuǎn)按揭和自主調(diào)整的形式下調(diào)至新發(fā)放利率水平，中金研報估算，存量按揭利率平均下調(diào)約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元。
按照100萬元按揭貸款、30年期等額本息還款計算，存量按揭利率下調(diào)60bp估算可降低借款人月供約340元，總還款額大約能省下12萬元。
房貸降息博弈
上海首席經(jīng)濟學家金融發(fā)展中心副主任劉煜輝近期表示，中國應該大幅度地降低存量房貸（38萬億元）的利息水平， 甚至完全可以與10年期和30年期的長期國債利率綁定。因為中國沒有完備的個人破產(chǎn)制度，與國際上通行做法比較，中國的銀行承擔的風險實際上是要小很多的。
然而，備受期待的存款房貸降息想要落地，還存在不少壓力。
國盛金融研究團隊預測，若存量房貸利率下調(diào)，預計實際降幅將小于45bps，對銀行息差產(chǎn)生約6bps的負向影響，對凈利潤增速影響約-5.3%。
凈息差，一般用以衡量銀行生息資產(chǎn)的獲利能力，也就是賺錢的能力，是銀行核心的效益性指標之一，而凈息差降低，則意味著銀行從傳統(tǒng)存貸業(yè)務中獲取的利潤在持續(xù)減少。
近期，銀行凈息差逐漸止跌，但仍處歷史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市銀行的平均凈息差為1.64%，較上年末下降了0.14個百分點，共30家A股上市銀行凈息差低于1.8%的“警戒線”。
不過，中金研報認為，雖然存量按揭利率的可能調(diào)整對銀行息差形成影響，但假設負債成本同步調(diào)整，預計對于息差的總體影響是中性的。
“實際上，即使不調(diào)整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、或者是通過經(jīng)營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。”研報稱，息差能否企穩(wěn)，根本上取決于居民是否通過償債壓力降低實現(xiàn)信貸需求的改善。
提前還貸的現(xiàn)象“風靡”近一年，按揭早償率仍位于14%左右的高位，還可能存在使用消費和經(jīng)營貸置換按揭的空間。在提前還貸壓力較大的情況下，調(diào)整存量房貸利率在一定程度上對銀行和借款人來說是“雙贏”，也能釋放更多消費活力。
但若考慮“轉(zhuǎn)按揭”，銀行要面臨的壓力或許更大。
轉(zhuǎn)按揭，簡單來說，是將目前房貸換成其他銀行利率更低的房貸。顏湄之估計，若允許按揭貸款人自行轉(zhuǎn)換銀行，就會刺激競爭，可能會把銀行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，對銀行利潤影響嚴重。她預計，目前不會完全開放轉(zhuǎn)換按揭，但若最終要市場化的話，相信會朝著此方向發(fā)展。
招商銀行行長王良日前在業(yè)績發(fā)布會上表示，招行還沒有接到宏觀按揭管理部門，人民銀行或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見?！斑@方面政策推出的話，對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負面的影響。宏觀管理部門會做好充分論證和研究，推出這樣的政策。”王良表示。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，盡可能一次性降到中長期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進而減少提前還貸，鼓勵按揭買房。
“盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不愿意貸款的形勢。把貸款增量做起來，即便利率低了，總利潤也是不變的，而且資金成本也下降了。對商品房銷售的影響，趨勢上無法扭轉(zhuǎn)，但斜率上可以緩解下滑?！崩钣罴螌r代財經(jīng)說。
對于借款人來說，比起期待存量房貸利率的調(diào)整，目前更現(xiàn)實的方式或許是“商轉(zhuǎn)公”。
近期，已有山東青島、江西贛州、安徽宣城等近30個城市的住房公積金中心發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策，借款者可根據(jù)相關規(guī)定，將部分或全部商貸轉(zhuǎn)換成公積金貸款。
以商貸利率3.95%為例，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉(zhuǎn)公”后，公積金貸款月供比商業(yè)貸款減少365.88元，一年節(jié)省4390元，30年將節(jié)省13.17萬元。
目前，北上廣尚未跟進“商轉(zhuǎn)公”政策。今年5月，廣州住房公積金管理中心曾在回復居民問詢時表示，目前國內(nèi)開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開展此項業(yè)務。